Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong thị trường bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch phổ biến, nhưng không ít người vẫn gặp khó khăn trong việc hiểu và tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) liên quan. Với những sửa đổi và bổ sung mới nhất trong Luật Đất đai 2024 và các văn bản pháp luật liên quan, bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm rõ cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 247 Luật Đất đai 2024, khoản 1 Điều 14 Luật Thuế TNCN 2007 đã được sửa đổi, bổ sung, quy định rõ về cách xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản. Thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần hoặc giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quy định bắt buộc nhằm đảm bảo công bằng xã hội, quản lý thu nhập từ bất động sản và đóng góp vào ngân sách Nhà nước. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường mang lại thu nhập đáng kể cho người bán, vì vậy việc áp dụng thuế giúp Nhà nước kiểm soát giao dịch, hạn chế tình trạng đầu cơ hoặc giao dịch ngầm. 

Đồng thời, thuế TNCN còn đảm bảo tính minh bạch, khuyến khích các bên khai báo trung thực giá trị giao dịch, tránh tình trạng kê khai hai giá. Nguồn thu này đóng góp lớn vào ngân sách quốc gia để phát triển cơ sở hạ tầng, dịch vụ công và ổn định tài chính quốc gia. Hơn nữa, việc thực hiện nghĩa vụ thuế cũng thể hiện trách nhiệm công dân trong việc xây dựng một xã hội công bằng và phát triển bền vững. Không chỉ là nghĩa vụ pháp lý, đóng thuế TNCN khi chuyển nhượng đất còn giúp bảo vệ quyền lợi pháp lý và giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch bất động sản.

Công thức tính thuế:

Thuế TNCN phải nộp = Giá đất trong bảng giá đất * 2%

Ví dụ: Nếu giá đất theo bảng giá đất là 10 triệu đồng/m², diện tích chuyển nhượng là 100m², thuế TNCN được tính như sau:

Thuế TNCN phải nộp = 10,000,000 × 100 × 2%  =20,000,000VNĐ

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau, được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024:

Điều kiện chung:

1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Trừ một số trường hợp như thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp, tặng cho Nhà nước hoặc cộng đồng.
2. Đất không có tranh chấp: Phải đảm bảo rằng quyền sử dụng đất không bị tranh chấp hoặc các tranh chấp đã được giải quyết.
3. Không bị kê biên: Quyền sử dụng đất không nằm trong danh sách bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án.
4. Trong thời hạn sử dụng đất: Quyền sử dụng đất vẫn còn hiệu lực theo quy định trên Giấy chứng nhận.
5. Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Điều kiện bổ sung:

1. Chuyển nhượng đất nông nghiệp: Cần tuân theo Điều 47 Luật Đất đai 2024, đặc biệt đối với các quy định về hạn mức sử dụng đất.
2. Đất thuộc khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng: Không được chuyển nhượng trừ trường hợp đặc biệt theo quy hoạch sử dụng đất.
3. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp: Phải có phương án sử dụng đất được phê duyệt bởi UBND cấp huyện.

Trường hợp đặc biệt về thuế TNCN

• Khi diện tích đất thực tế lớn hơn so với giấy chứng nhận: Theo Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xem xét cấp bổ sung. Thuế TNCN trong trường hợp này vẫn áp dụng theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

• Khi diện tích thực tế nhỏ hơn: Nếu diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận do lỗi đo đạc của cơ quan địa chính, chủ sở hữu cần làm thủ tục đính chính. Trường hợp này không phát sinh thuế TNCN cho phần diện tích sai lệch.

• Đất có tranh chấp: Nếu đất đang tranh chấp, giao dịch chuyển nhượng sẽ bị tạm dừng cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Thuế TNCN chỉ được tính sau khi giao dịch được công nhận hợp pháp.

>> Xem thêm bài viết Diện tích đất trên tờ bản đồ khác diện tích trên GCN thì phải làm thế nào?

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.