Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Sau khi Luật Đất đai 2024 cùng các Nghị định và Thông tư liên quan được ban hành, các quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hút sự quan tâm lớn từ công chúng. Sau đây là những quy định mới về cấp sổ đỏ cần lưu ý từ 1/8/24.
Điều kiện cấp Sổ hồng cho chung cư mini
Trước đây, theo Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, chung cư mini muốn được cấp Sổ hồng cần có giấy phép xây dựng theo quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD, được ban hành kèm Thông tư 03/2021/TT-BXD, với yêu cầu tối thiểu 01 phòng ở và 01 khu vệ sinh, diện tích sàn không dưới 25m².
Từ ngày 01/8/2024, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đã quy định chi tiết hơn về điều kiện cấp Sổ hồng cho chung cư mini tại Điều 57 như sau:
- Trường hợp cá nhân xây nhà từ 02 tầng trở lên với mỗi tầng thiết kế các căn hộ để bán, cho thuê mua, hoặc cho thuê, hoặc nhà ở từ 02 tầng có quy mô trên 20 căn hộ để cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Được xem là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
- Việc xây dựng phải tuân thủ quy định về xây dựng và các quy định liên quan đối với dự án đầu tư nhà ở.
- Trường hợp cá nhân xây dựng nhà từ 02 tầng với quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê phải đáp ứng các điều kiện:
- Đảm bảo yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ theo quy định của Bộ Xây dựng.
- Đáp ứng các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà nhiều tầng và nhiều căn hộ.
- Phù hợp với các điều kiện do UBND tỉnh đặt ra về đường giao thông, đảm bảo phương tiện chữa cháy có thể tiếp cận khi xảy ra sự cố hỏa hoạn.
Tăng chi phí khi cấp Sổ đỏ lần đầu
Bắt đầu từ ngày 01/01/2026, các tỉnh, thành phố trên cả nước sẽ áp dụng Bảng giá đất mới dựa trên nguyên tắc giá thị trường, thay vì dựa vào Khung giá đất như hiện tại. Điều này có thể làm gia tăng chi phí cấp Sổ đỏ lần đầu.
Theo quy định mới về cấp Sổ đỏ lần đầu, người dân sẽ phải nộp các khoản phí sau dựa trên Bảng giá đất:
- Tiền sử dụng đất;
- Tiền thuê đất (nếu có);
- Lệ phí trước bạ.
Do đó, khi Bảng giá đất mới có hiệu lực, các khoản chi phí này cũng có thể tăng theo.
Giấy chứng nhận mới tích hợp mã QR
Theo Điều 14 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, mẫu Giấy chứng nhận mới sẽ được bổ sung mã QR nhằm lưu trữ thông tin chi tiết và hỗ trợ quản lý. Mã QR này chứa các thông tin có giá trị như nội dung trên Giấy chứng nhận, đồng nhất với cơ sở dữ liệu đất đai hoặc hồ sơ địa chính (nếu địa phương chưa có cơ sở dữ liệu).
Mã QR sẽ được in ở trang 1 của Giấy chứng nhận, với kích thước 2,0 cm x 2,0 cm, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật theo tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 7322:2009 (ISO/IEC 18004:2006) đối với mã QR code 2005.Như vậy, từ ngày 01/01/2025, khi mẫu Giấy chứng nhận mới được ban hành, người dân có thể dễ dàng tra cứu thông tin bằng cách quét mã QR ngay trên trang đầu của Sổ đỏ.
Thẩm quyền cấp Sổ đỏ từ ngày 01/8/2024
Đối với trường hợp cấp Sổ đỏ lần đầu
UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các đối tượng sau:
- Tổ chức trong nước
- Tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai tại địa phương thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận.
UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các đối tượng sau:
- Cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam
- Cộng đồng dân cư
Đối với trường hợp đăng ký biến động đất đai
Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền đăng ký biến động cho các đối tượng:
- Tổ chức trong nước
- Tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
- Tổ chức và cá nhân nước ngoài
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền đăng ký biến động cho người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Đất giao sai thẩm quyền sau năm 2014 vẫn được cấp Sổ đỏ
Theo quy định trước đây tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu hộ gia đình hoặc cá nhân được cấp đất sai thẩm quyền sau ngày 01/7/2014, không chỉ không được cấp Giấy chứng nhận mà còn bị thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao. Tuy nhiên, từ ngày 01/8/2024, theo khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024, vẫn có một trường hợp duy nhất đất giao sai thẩm quyền sau năm 2014 được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng đủ 4 điều kiện sau:
- Đất được giao trong khoảng thời gian từ 01/7/2014 đến trước 01/8/2024.
- Được UBND xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
- Có đầy đủ biên lai và giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất.
Hạn mức đất được cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đất giao sai thẩm quyền sau năm 2014 và đủ điều kiện cấp Sổ đỏ sẽ được xác định theo khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024.
Mẫu Sổ đỏ, Sổ hồng mới áp dụng từ 01/01/2025
Mặc dù Thông tư 10/2024/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, quy định về mẫu Giấy chứng nhận mới sẽ chỉ bắt đầu áp dụng từ ngày 01/01/2025 (theo điểm a khoản 2 Điều 43 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT). Vì vậy, từ nay đến hết ngày 31/12/2024, người dân khi thực hiện các thủ tục cấp mới, cấp lại hoặc cấp đổi Sổ đỏ, Sổ hồng vẫn sẽ nhận Giấy chứng nhận theo mẫu hiện hành.
Kể từ ngày 01/01/2025, mẫu Giấy chứng nhận mới sẽ được áp dụng cho người dân trong các trường hợp được quy định tại Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Thời gian cấp Sổ lần đầu từ 01/8/2024 rút ngắn còn 23 ngày
Theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian cấp Sổ lần đầu đã được quy định như sau:
“Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.”
Theo quy định mới về cấp Sổ đỏ, thời gian cấp Sổ lần đầu không quá 23 ngày làm việc (trước đây là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ).
Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc cấp Sổ lần đầu vẫn còn nhiều khó khăn. Do đó, khi người dân đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và đáp ứng các điều kiện cần thiết, việc cấp Sổ đỏ lần đầu trong không quá 23 ngày là hoàn toàn khả thi.
Những trường hợp bắt buộc cấp mới Sổ đỏ từ 01/8/2024
Theo Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, có 8 trường hợp sau đây yêu cầu cấp mới Sổ đỏ sau khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất:
- Tách thửa hoặc hợp thửa.
- Người thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất của Nhà nước để đầu tư, xây dựng và kinh doanh hạ tầng.
- Dự án đầu tư có sử dụng đất điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng.
- Chủ đầu tư dự án đã được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất dự án, có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa đất theo quy hoạch chi tiết đã phê duyệt.
- Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã có Giấy chứng nhận.
- Thay đổi toàn bộ thông tin thửa đất do đo đạc lại hoặc thay đổi diện tích đất ở sau khi xác định lại.
- Các trường hợp biến động quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà Giấy chứng nhận cũ không còn dòng trống để xác nhận thay đổi.
- Người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận.
Không còn cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình từ 01/8/2024
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định mới về cấp Sổ đỏ từ ngày 01/8/2024, hộ gia đình không còn là đối tượng được quyền sử dụng đất, vì vậy Sổ đỏ sẽ không còn được cấp cho hộ gia đình. Tuy nhiên vẫn có một ngoại lệ, theo đó đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình đã được xác định trước ngày 01/8/2024 sẽ vẫn được cấp Sổ đỏ. Trường hợp này sẽ cấp một Sổ đỏ chung, ghi rõ tên tất cả các thành viên có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình.
Khi loại bỏ hộ gia đình khỏi danh sách đối tượng sử dụng đất, quyền sử dụng đất của các hộ gia đình đã được giao đất hoặc cho thuê đất trước 01/8/2024 sẽ được điều chỉnh theo Điều 259 Luật Đất đai 2024 như sau:
- Được tham gia các quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách là nhóm người sử dụng đất, có quyền và nghĩa vụ như cá nhân sử dụng đất.
- Khi hộ gia đình được giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất phải ghi rõ các cá nhân là thành viên của hộ có chung quyền sử dụng đất.
- Hộ gia đình đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, hoặc có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất trước ngày 01/8/2024, sẽ tiếp tục được sử dụng đất trong thời hạn còn lại.
Khi hết thời hạn sử dụng đất, các cá nhân là thành viên hộ gia đình sẽ được gia hạn quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất hoặc cho thuê đất riêng lẻ.
Tăng cơ hội cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền, nay nếu được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp sẽ được cấp Sổ đỏ.
Theo Luật Đất đai 2024, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất sẽ được cấp Sổ đỏ theo thời điểm sử dụng đất như sau:
- Trước ngày 18/12/1980;
- Từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993;
- Từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.
Trước đây, Luật Đất đai số 45/2013/QH14 chỉ quy định cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2004. Đối với đất sử dụng trước 01/7/2014 mà không có giấy tờ, người sử dụng phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt hơn, như:
- Đang sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2014;
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương, và đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn;
- Được UBND xã nơi có đất xác nhận việc sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp.
Nhìn chung quy định mới về cấp Sổ đỏ trong Luật Đất đai 2024 mở rộng cơ hội có Sổ cho các trường hợp đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014, giúp đơn giản hóa và tăng tính khả thi cho người dân.
(Nguồn Luatvietnam)
>> Xem thêm bài viết Những quy định cấp sổ đỏ cho hộ gia đình 2024 mới nhất
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
