Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Xin chào Radanhadat.vn, hiện tại tôi đang có ý định mua một căn nhà, nhưng qua kiểm tra thì căn nhà này chưa được hoàn công. Tôi muốn hỏi nhà chưa hoàn công có những rủi ro pháp lý nào khi mua bán không? Nhà chưa hoàn công có ảnh hưởng đến quyền sở hữu và khả năng thế chấp vay ngân hàng hay không? Mong Radanhadat.vn giải đáp để tôi có thể đưa ra quyết định chính xác hơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Radanhadat.vn. Để có câu trả lời chi tiết nhất, mời bạn cùng theo dõi bài viết sau đây của Radanhadat.vn!
Nhà chưa hoàn công là gì?
Theo Luật xây dựng 2014 : “Hoàn công công trình là thủ tục thực hiện khi các công trình đã được hoàn thành. Thủ tục này sẽ giúp các công trình được pháp luật thừa nhận giá trị tài sản là ngôi nhà trên đất”.
Dựa theo thông tin này, ta có thể hiểu nhà chưa hoàn công là nhà ở chưa thực hiện thủ tục nghiệm thu. Điều này cũng có nghĩa là chưa có xác nhận rằng các bên đầu tư và thi công đã hoàn tất công trình nhà ở sau khi được cấp giấy phép xây dựng.
Thực tế, có nhiều lý do khiến công trình chưa được hoàn công như:
- Nhà không đáp ứng đủ điều kiện để hoàn công;
- Chủ nhà né tránh các nghĩa vụ tài chính;
- Công trình xây dựng vi phạm quy định pháp luật…
Cách kiểm tra tình trạng hoàn công
Để xác định một công trình đó đã được hoàn công hay chưa, khi giao dịch mua bán, người mua có thể yêu cầu chủ nhà cung cấp sổ hồng hoàn công và bản vẽ hoàn công.
- Sổ hồng hoàn công là tài liệu ghi nhận các công trình xây dựng đã hoàn thành theo giấy phép xây dựng được cấp, bao gồm cả kết quả nghiệm thu công trình sau khi xây dựng. Đây là điều kiện cần thiết để chủ sở hữu có thể xin cấp lại các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
- Bản vẽ hoàn công phản ánh tình trạng thực tế và chi tiết của các công trình sau khi thi công, giúp cơ quan chức năng kiểm tra xem các hạng mục đã thực hiện có đúng với giấy phép xây dựng hay không.
Đây là 2 loại giấy tờ quan trọng để xác nhận rằng một ngôi nhà đã được hoàn công đầy đủ.
Có bắt buộc phải hoàn công nhà ở không?
Theo Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 59/2015/NĐ-CP, các công trình xây dựng nhà ở, đô thị hoặc sửa chữa kết cấu công trình đều phải thực hiện thủ tục hoàn công.
Tuy nhiên, một số trường hợp không yêu cầu hoàn công, được quy định tại điểm g và h, Khoản 2, Điều 89 của Luật Xây dựng 2014. Cụ thể:
- Những công trình sửa chữa, cải tạo, hoặc lắp đặt thiết bị bên trong mà không thay đổi kết cấu chịu lực, không thay đổi mục đích sử dụng, và không gây ảnh hưởng đến môi trường hay an toàn công trình.
- Các công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài, miễn là mặt ngoài này không tiếp giáp với đường trong đô thị có quy định về quản lý kiến trúc.
Ngoài ra, trong một số trường hợp đặc biệt, chủ nhà có thể chọn không làm thủ tục hoàn công nếu không có nhu cầu.
Có nên mua nhà chưa hoàn công không?
Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, để mua bán hay sang nhượng, nhà ở bắt buộc phải có giấy chứng nhận theo pháp luật. Nhà đã xây xong nhưng chưa hoàn công nghĩa là chưa được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sở hữu, nên không đủ điều kiện để giao dịch.
Trong trường hợp đã có sổ hồng nhưng chưa được hoàn công, người mua chỉ có thể thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không bao gồm quyền sở hữu ngôi nhà trên đất. Điều này đồng nghĩa với việc người mua chỉ có quyền sở hữu đất mà không có quyền đối với ngôi nhà.
Thêm vào đó, nhà không có giấy hoàn công sẽ không được phép đăng ký hoặc cấp đổi sổ đỏ để phản ánh hiện trạng thực tế của nhà đất. Do đó, nếu thực hiện mua bán nhà ở trong trường hợp này, quyền sở hữu nhà sẽ không được nhà nước công nhận.
Mua nhà chưa hoàn công sẽ gặp rủi ro gì?
Việc rao bán nhà chưa hoàn công khá phổ biến, và người mua nếu không cẩn thận có thể gặp phải những rủi ro như sau:
- Nếu ngôi nhà đã có Sổ đỏ nhưng chưa hoàn công, người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bao gồm quyền sở hữu nhà trên đất. Điều này đồng nghĩa với việc người mua chỉ được quyền sử dụng đất, không có quyền sở hữu ngôi nhà.
- Nếu giấy phép xây dựng đứng tên chủ sở hữu trước, người mua muốn hoàn công sau này sẽ cần phải xin chữ ký của chủ cũ, điều này có thể mất nhiều thời gian và gây khó khăn nếu họ không hợp tác.
- Trong trường hợp nhà thuộc diện quy hoạch, người mua có thể sẽ không được xem xét đền bù giải phóng mặt bằng vì thiếu giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản.
Những thông tin liên quan khác về nhà chưa hoàn công
Ngoài những thông tin trên, Radanhadat.vn cũng giải thích thêm một số thắc mắc phổ biến về vấn đề này như sau:
Nhà không hoàn công có bị phạt không?
Nhà chưa hoàn công không bị phạt, vì hiện nay pháp luật chưa quy định thời hạn cụ thể để hoàn công sau khi hoàn tất xây dựng. Chủ nhà có thể trì hoãn thủ tục hoàn công trong quá trình sử dụng. Tuy nhiên, việc thiếu giấy hoàn công sẽ gây khó khăn khi chuyển nhượng, thế chấp hoặc cầm cố tài sản, và hầu hết các thủ tục này sẽ không thể thực hiện được.
Mua nhà không hoàn công thì chủ nhà có được đăng ký hộ khẩu hay không?
Để đăng ký hộ khẩu, người dân cần có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình. Nếu nhà chưa hoàn công, bạn không thể chứng minh quyền sở hữu hợp pháp, do đó không thể đăng ký hộ khẩu cho căn nhà.
Nhà không hoàn công có được cấp địa chỉ không?
Số nhà được cấp dựa trên quy ước và nguyên tắc chung về đánh số để xác định vị trí công trình. Vì vậy, dù nhà chưa hoàn công, vẫn có thể được cấp số nhà để thuận tiện cho việc tìm kiếm và định vị.
Nhà không hoàn công có thể sang tên không?
Để sang tên, bạn phải chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. Nhà chưa hoàn công chưa được công nhận quyền sở hữu, vì vậy chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không thể chuyển quyền sở hữu nhà trên đất.
Mua nhà không hoàn công có được vay ngân hàng không?
Nhà chưa hoàn công vẫn có thể được ngân hàng cho vay, tuy nhiên chỉ dựa trên định giá quyền sử dụng đất, còn giá trị nhà có thể bị bỏ qua hoặc định giá thấp. Chính sách thế chấp nhà chưa hoàn công sẽ khác nhau giữa các ngân hàng. Nhà chưa hoàn công do xây dựng trái phép sẽ không đủ điều kiện thế chấp.
Nhà xây đúng giấy phép nhưng chưa hoàn công có được bồi thường khi thu hồi đất không?
Theo khoản 1 Điều 31 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP), giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng có thời hạn là bằng chứng về quyền sở hữu hợp pháp của chủ nhà.
Do đó, nếu nhà đã được xây dựng đúng với giấy phép nhưng chưa hoàn công, chủ nhà vẫn được coi là sở hữu hợp pháp căn nhà dựa trên giấy phép xây dựng đã cấp. Khi Nhà nước thu hồi đất, chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 89 Luật Đất đai 2013.
Nhà chưa hoàn công có thể cho tặng không?
Theo quy định hiện hành, việc cho tặng nhà ở chỉ áp dụng với nhà có đầy đủ giấy tờ hợp pháp, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ). Do đó, trường hợp này không được coi là tài sản hợp pháp để cho tặng.
Kết luận
Trên đây là câu trả lời của Radanhadat.vn dựa trên tình huống nhận được. Để bảo vệ quyền lợi của mình và thuận lợi trong giao dịch, bạn nên thực hiện thủ tục hoàn công đầy đủ để đảm bảo tính hợp pháp và giá trị tối ưu cho bất động sản của mình.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
>> Xem thêm:
