Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Đất quy hoạch có được cấp sổ đỏ không? Radanhadat.vn sẽ phân tích chi tiết dựa trên quy định hiện hành, giải đáp cụ thể câu hỏi của bạn đọc và cung cấp góc nhìn thực tiễn xoay quanh việc cấp sổ đỏ đối với đất quy hoạch, đặc biệt là trường hợp “quy hoạch treo” – một trong các tình trạng khá phổ biến tại nhiều địa phương. Cùng theo dõi nhé!
Quy hoạch treo là gì?
Theo Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi, bổ sung năm 2018:
Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
…
8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Nguồn: Thư viện pháp luật
Có thể thấy, pháp luật hiện nay không đưa ra định nghĩa chính thức về quy hoạch treo. Tuy nhiên, từ thực tiễn áp dụng có thể hiểu: quy hoạch treo là tình trạng diện tích đất đã được công bố nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thuộc diện sẽ bị thu hồi để thực hiện dự án, nhưng sau nhiều năm dự án vẫn chưa được triển khai, không đúng tiến độ đề ra.
Điều này dẫn đến việc người dân sở hữu đất trong khu vực quy hoạch treo bị hạn chế một số quyền, đặc biệt là quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc xây dựng nhà ở.
Đất nằm trong dự án quy hoạch 2025 có được cấp sổ đỏ không?
Để trả lời câu hỏi đất quy hoạch có được cấp sổ đỏ không, cần căn cứ vào khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
…
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
…
Nguồn: Thư viện pháp luật
Ngoài ra, Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi 2018) cũng quy định rõ:
Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
…
7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.
…
Nguồn: Thư viện pháp luật
Như vậy, để trả lời cho câu hỏi “đất quy hoạch có được cấp sổ đỏ không?” chúng ta phải căn cứ vào 1 trong 2 trường hợp sau:
Trường hợp đất không được cấp sổ đỏ
Nếu diện tích đất đã có quyết định thu hồi đất từ cơ quan có thẩm quyền thì chắc chắn sẽ không được cấp sổ đỏ. Đây là quy định bắt buộc, nhằm đảm bảo quỹ đất phục vụ cho các dự án phát triển kinh tế – xã hội theo kế hoạch.
Trường hợp đất có thể được cấp sổ đỏ
Đối với đất trong quy hoạch treo nhưng chưa có quyết định thu hồi, người dân vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ trong một số tình huống:
- Khi có quyết định hủy bỏ việc thu hồi đất trong kế hoạch sử dụng đất.
- Khi sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà cơ quan có thẩm quyền chưa ban hành quyết định thu hồi hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất của người dân sẽ không còn bị hạn chế và việc cấp sổ đỏ có thể được thực hiện theo quy định.
Quy định về đất trong dự án quy hoạch treo sau 3 năm
Một điểm quan trọng mà người dân cần nắm rõ là quy định tại khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi 2018): nếu sau 03 năm kể từ khi công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà cơ quan chức năng chưa thu hồi đất, chưa chuyển mục đích sử dụng và cũng không công bố điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch, thì:
- Người sử dụng đất sẽ không bị hạn chế các quyền như trước.
- Vẫn được thực hiện các thủ tục cấp sổ đỏ, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp… như đất bình thường.
Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân trong bối cảnh dự án kéo dài, không được triển khai, tránh tình trạng đất “đắp chiếu” nhiều năm khiến người dân thiệt thòi.
Có được xây dựng nhà trong khu đất quy hoạch hay không?
Bên cạnh vấn đề đất quy hoạch có được cấp sổ đỏ không, nhiều người còn thắc mắc liệu có thể xây dựng nhà ở trên đất quy hoạch hay không.
Theo khoản 5 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020):
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
…
5. Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.
Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
Nguồn: Thư viện pháp luật
Có thể thấy, trong khu vực đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, không được cấp giấy phép xây dựng mới. Người dân chỉ có thể xin giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo công trình hiện hữu.
Tuy nhiên, người dân vẫn có thể đề nghị cấp phép xây dựng tạm trong các tình huống sau:
- Sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất nhưng chưa có quyết định thu hồi.
- Cơ quan có thẩm quyền vẫn chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Kế hoạch sử dụng đất không được điều chỉnh, hủy bỏ đúng thời hạn hoặc có điều chỉnh nhưng không công bố công khai.
Điều này giúp đảm bảo người dân vẫn có quyền lợi hợp pháp trong quá trình sử dụng đất, ngay cả khi đất đang nằm trong quy hoạch treo.
Lời khuyên cho người dân khi sử dụng đất quy hoạch
Trước khi mua bán, chuyển nhượng hoặc xin cấp sổ đỏ, người dân cần:
- Kiểm tra thông tin quy hoạch tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tài nguyên môi trường.
- Xác định rõ đất thuộc diện quy hoạch đã có quyết định thu hồi hay chỉ nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
- Nếu đất đang trong quy hoạch treo quá 3 năm mà chưa bị thu hồi, người dân có thể yêu cầu thực hiện đầy đủ các quyền hợp pháp, bao gồm cả việc xin cấp sổ đỏ.
Việc nắm chắc quy định sẽ giúp hạn chế rủi ro khi giao dịch, tránh mua phải đất không đủ điều kiện pháp lý.
Kết luận
Qua phân tích trên của Radanhadat.vn, việc đất quy hoạch có được cấp sổ đỏ hay không phụ thuộc vào tình trạng pháp lý cụ thể của từng thửa đất. Nếu đã có quyết định thu hồi thì chắc chắn không thể được cấp, nhưng trong trường hợp quy hoạch treo kéo dài trên ba năm mà chưa triển khai thì quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo và vẫn có thể làm sổ đỏ như bình thường. Điều quan trọng là người sử dụng đất cần theo dõi sát thông tin quy hoạch, nắm rõ quy định để kịp thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
>> Xem thêm:
