Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Trong thị trường bất động sản, đồng sở hữu nhà đất là khái niệm quen thuộc nhưng tiềm ẩn nhiều vấn đề pháp lý phức tạp. Đây là trường hợp nhiều người cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dẫn đến các hạn chế trong việc chuyển nhượng, xây dựng, hay thế chấp. Vậy đồng sở hữu nhà đất là gì, có tách sổ riêng được không và cần lưu ý những gì để tránh rủi ro?
Đồng sở hữu nhà đất là gì?
Đồng sở hữu nhà đất là trường hợp một thửa đất hoặc tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình) thuộc quyền sở hữu của từ hai người trở lên, nhưng không phải quan hệ vợ chồng hoặc con cái. Theo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) phải ghi đầy đủ tên của tất cả các đồng sở hữu. Trên bìa sổ đỏ, dòng chữ “Cùng sử dụng đất đối với ông/bà…” là dấu hiệu nhận biết đất đồng sở hữu.
Đặc điểm chính của đất đồng sở hữu là mọi giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, hoặc xây dựng phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu. Nếu thiếu sự đồng thuận, giao dịch sẽ không hợp pháp, dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý.
Quy định về đồng sở hữu nhà đất
Theo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, đất đồng sở hữu được quy định như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi tên tất cả các đồng sở hữu. Mỗi người có thể được cấp một giấy chứng nhận riêng, hoặc cấp chung một giấy chứng nhận và giao cho người đại diện nếu các bên yêu cầu.
- Các đồng sở hữu có toàn quyền quyết định đối với phần đất của mình, miễn là không vi phạm pháp luật.
- Mọi giao dịch (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp) cần có sự thống nhất của tất cả đồng sở hữu.
Theo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, nếu một đồng sở hữu không đồng ý với quyết định của các bên khác, có hai trường hợp xử lý:
- Quyền sử dụng đất phân chia được theo phần: Mỗi đồng sở hữu có thể thực hiện quyền đối với phần đất của mình bằng cách tách thửa, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận riêng và thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho.
- Quyền sử dụng đất không phân chia được: Các đồng sở hữu phải ủy quyền cho một người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ liên quan đến thửa đất.
Đất đồng sở hữu có tách sổ riêng được không?
Đồng sở hữu nhà đất hoàn toàn có thể tách sổ riêng, nhưng phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu: Tất cả các bên đứng tên trên sổ đỏ phải đồng thuận bằng văn bản về việc tách thửa.
- Đáp ứng điều kiện pháp lý:
- Thửa đất sau khi tách phải đạt diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương (ví dụ: 36m² tại TP. Hồ Chí Minh hoặc 50m² tại Hà Nội cho đất ở đô thị).
- Thửa đất không thuộc diện quy hoạch, tranh chấp, hoặc bị kê biên.
- Thực hiện thủ tục tách thửa: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng.
Tách sổ riêng giúp mỗi đồng sở hữu độc lập định đoạt phần đất của mình, giảm rủi ro tranh chấp và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản.
Thủ tục tách sổ đất đồng sở hữu
Hồ sơ tách sổ
Để tách sổ đỏ đất đồng sở hữu, cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đã được cấp cho thửa đất đồng sở hữu.
- Đơn đề nghị tách thửa: Theo mẫu số 09/ĐK của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất: Có chữ ký của tất cả đồng sở hữu, được công chứng hoặc chứng thực.
- CMND/CCCD: Bản sao công chứng của tất cả đồng sở hữu.
- Sơ đồ thửa đất: Do cơ quan đo đạc cung cấp (nếu cần).
Quy trình tách sổ
- Nộp hồ sơ: Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện hoặc UBND cấp xã nơi có đất. Nếu nộp tại UBND xã, hồ sơ sẽ được chuyển lên cấp huyện trong 3 ngày.
- Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ: Trong vòng 3 ngày, cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ. Nếu thiếu hoặc sai, người nộp sẽ được hướng dẫn bổ sung.
- Xử lý hồ sơ: Cơ quan có thẩm quyền thực hiện đo đạc, xác minh và cấp giấy chứng nhận mới.
- Trả kết quả:
- Thời gian xử lý: Không quá 10 ngày (20 ngày đối với vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo).
- Người nộp hồ sơ nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng đồng sở hữu.
Các câu hỏi thường gặp về đồng sở hữu nhà đất
Đất đồng sở hữu có xây nhà được không?
Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), đất đồng sở hữu không thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng. Do đó, để xây nhà trên đất đồng sở hữu, cần:
- Xin giấy phép xây dựng: Theo quy định về loại công trình (nhà ở riêng lẻ, công trình khác).
- Sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu: Các bên phải ký xác nhận bằng văn bản thỏa thuận (theo mẫu).
- Đáp ứng diện tích tối thiểu: Nếu tách thửa, phần đất của mỗi đồng sở hữu phải đạt diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương.
Nếu không có sự đồng thuận, việc xây dựng là không hợp pháp và có thể dẫn đến tranh chấp.
Đất đồng sở hữu có vay ngân hàng được không?
Đồng sở hữu nhà đất có thể thế chấp vay ngân hàng, nhưng cần đáp ứng các điều kiện:
- Sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu: Văn bản thỏa thuận có chữ ký của các bên, được công chứng hoặc chứng thực.
- Hồ sơ hợp lệ: Bao gồm sổ đỏ, hợp đồng thế chấp và giấy tờ nhân thân của các đồng sở hữu.
- Ngân hàng thường yêu cầu tách sổ riêng trước khi thế chấp để giảm rủi ro pháp lý.
Đất đồng sở hữu có bán được không?
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, đất đồng sở hữu có thể được chuyển nhượng, nhưng:
- Cần sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu bằng văn bản công chứng.
- Nếu một đồng sở hữu muốn bán phần đất của mình, cần tách thửa để định đoạt riêng phần quyền sử dụng đất.
Mua đất đồng sở hữu có an toàn không?
Mua đất đồng sở hữu tiềm ẩn nhiều rủi ro, bao gồm:
- Khó tách sổ riêng: Nếu thửa đất không đủ diện tích tối thiểu hoặc thuộc diện quy hoạch, việc tách sổ sẽ gặp trở ngại.
- Khó chuyển nhượng hoặc thế chấp: Cần sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu, gây chậm trễ hoặc tranh chấp.
- Nguy cơ lừa đảo: Một số đối tượng lợi dụng đất đồng sở hữu để bán với giá rẻ, sử dụng hợp đồng viết tay không công chứng, dẫn đến mất tiền cọc.
- Dễ xảy ra tranh chấp: Nếu không có thỏa thuận rõ ràng từ đầu, các đồng sở hữu có thể mâu thuẫn về quyền lợi.
Để an toàn, người mua cần:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý và tình trạng đất (quy hoạch, tranh chấp).
- Yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng công chứng, có chữ ký của tất cả đồng sở hữu.
- Tham khảo ý kiến luật sư trước khi giao dịch.
>> Xem thêm bài viết Quy định và thủ tục sang tên sổ đỏ đứng tên người đã mất
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
