Đất quy hoạch giao thông có được đền bù không?

Khi mua đất, nhiều người lo ngại về việc đất nằm trong diện quy hoạch, đặc biệt là đất quy hoạch giao thông có được đền bù không khi Nhà nước thu hồi. Đây là một vấn đề pháp lý quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Với sự thay đổi trong Luật Đất đai 2024, quy định về bồi thường đất quy hoạch giao thông đã có những điểm mới đáng chú ý.

Đất quy hoạch là gì?

Theo khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất để khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu. Quy hoạch dựa trên tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng của các ngành, lĩnh vực tại từng đơn vị hành chính trong một thời kỳ xác định.

Đất quy hoạch bao gồm nhiều loại như quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông, quy hoạch đường sắt, quy hoạch khu dân cư, công viên, khu công nghiệp, hoặc khu kinh tế. Trong đó, đất quy hoạch giao thông thường liên quan đến các dự án mở rộng đường, xây dựng cầu, hoặc phát triển hạ tầng giao thông công cộng, dẫn đến khả năng bị Nhà nước thu hồi.

Đất quy hoạch giao thông có được đền bù không?

Theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024, đất quy hoạch giao thông có thể được đền bù khi Nhà nước thu hồi, nhưng phải đáp ứng các điều kiện cụ thể về giấy tờ pháp lý. Người sử dụng đất cần có một trong các giấy tờ sau để đủ điều kiện bồi thường:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc các loại giấy chứng nhận tương tự.
• Quyết định của cơ quan nhà nước: Quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giấy tờ hợp pháp khác: Các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật.
• Nhận chuyển nhượng hợp pháp: Giấy tờ chứng minh nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng hợp pháp, dù chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai.
• Hợp đồng thế chấp hoặc đấu giá: Hợp đồng thế chấp để xử lý nợ hoặc văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, với điều kiện đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Nếu đáp ứng một trong các điều kiện trên, người sử dụng đất quy hoạch giao thông sẽ được bồi thường bằng đất, tiền, hoặc nhà ở, tùy thuộc vào quỹ đất và chính sách của địa phương.

Theo Điều 101 Luật Đất đai 2024, một số trường hợp đất quy hoạch giao thông không được đền bù khi Nhà nước thu hồi, bao gồm:

• Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.
• Đất được miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất (trừ trường hợp đất phi nông nghiệp không phải đất ở được cho thuê, theo khoản 2 Điều 99).
• Đất thuê trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một lần nhưng được miễn tiền thuê.
• Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích do UBND cấp xã quản lý.
• Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, hoặc làm muối.
• Đất vượt hạn mức giao đất nông nghiệp theo Điều 176 Luật Đất đai 2024.
• Đất do cơ quan, tổ chức nhà nước quản lý theo Điều 217.
• Đất thu hồi trong các trường hợp vi phạm pháp luật hoặc sử dụng sai mục đích theo Điều 81, khoản 1 và 2 Điều 82.
• Đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 1/7/2004 bởi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất (theo khoản 3 Điều 96).

Giá đền bù đất quy hoạch giao thông

Hình thức đền bù

Theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024, bồi thường đất quy hoạch giao thông có thể được thực hiện qua các hình thức:

1. Giao đất cùng mục đích: Người bị thu hồi đất được giao đất có cùng mục đích sử dụng (ví dụ: đất ở được bồi thường bằng đất ở).
2. Bồi thường bằng tiền: Nếu không có đất để bồi thường, người dân được nhận tiền theo giá đất cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, do UBND cấp tỉnh quyết định.
3. Đất khác mục đích hoặc nhà ở: Nếu địa phương có quỹ đất hoặc nhà ở, người dân có thể được bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác (như đất thương mại) hoặc nhà ở, tùy theo nguyện vọng.
4. Theo nguyện vọng: Nếu người dân muốn nhận tiền thay vì đất hoặc nhà ở, cơ quan chức năng sẽ bồi thường bằng tiền.

Cách tính giá đền bù

Theo khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 và khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, giá đền bù được tính bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:

Giá trị thửa đất (1m²) = Giá đất trong bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất (K)

• Giá đất trong bảng giá đất: Do UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định, áp dụng từ ngày 1/1/2026, điều chỉnh hàng năm để sát giá thị trường.
• Hệ số K: Được xác định bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại cùng vị trí, khu vực.

Nếu giá đất trong bảng giá là 10.000.000 đồng/m² và hệ số K là 1,5, giá đền bù sẽ là: 10.000.000 × 1,5 = 15.000.000 đồng/m².

Bồi thường nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Theo Điều 102 Luật Đất đai 2024, nếu đất quy hoạch giao thông có nhà ở hoặc công trình bị tháo dỡ:

• Nhà ở, công trình phục vụ đời sống bị phá dỡ được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Người dân được sử dụng nguyên vật liệu còn lại.
• Nhà, công trình khác bị tháo dỡ một phần nhưng phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật cũng được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới.
• Công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội được bồi thường theo giá trị xây dựng mới tương đương.
• UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường phù hợp với giá thị trường.

Bồi thường cây trồng, vật nuôi

Theo Điều 103 Luật Đất đai 2024, thiệt hại về cây trồng và vật nuôi trên đất quy hoạch giao thông được bồi thường như sau:

• Cây trồng hàng năm: Bồi thường dựa trên giá trị sản lượng vụ thu hoạch cao nhất trong 3 năm trước, tính theo năng suất và đơn giá tại địa phương.
• Cây lâu năm: Bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây.
• Cây chưa thu hoạch nhưng di chuyển được: Bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do trồng lại.
• Vật nuôi (thủy sản, vật nuôi khác): Bồi thường thiệt hại thực tế theo mức do UBND cấp tỉnh quy định.

Thời gian thu hồi đất quy hoạch giao thông

Theo khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai 2024, cơ quan nhà nước phải thông báo thu hồi đất trước 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp (như đất ở).

Thông báo phải bao gồm lý do, diện tích, vị trí đất thu hồi, tiến độ và kế hoạch bồi thường, tái định cư. Nếu người sử dụng đất đồng ý, cơ quan chức năng có thể thu hồi trước thời hạn trên (khoản 2 Điều 85). Hiệu lực thông báo thu hồi là 12 tháng kể từ ngày ban hành và người dân có trách nhiệm phối hợp để tránh cưỡng chế.

>> Xem thêm bài viết Những điều cần biết về đồng sở hữu nhà đất

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.