Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Năm 2025, doanh thu bất động sản được dự báo sẽ tăng trưởng mạnh mẽ nhờ sự phục hồi của nguồn cung, sự cải thiện của tâm lý người mua và xu hướng tăng giá bán tại phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực, các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là áp lực về dòng tiền, chi phí phát triển dự án gia tăng và khó khăn trong huy động vốn.
Doanh thu bất động sản của doanh nghiệp địa ốc dự kiến tăng 25-50%
Theo báo cáo mới nhất của VIS Rating – đơn vị xếp hạng tín nhiệm đầu tư tại Việt Nam và là thành viên của Moody’s, tập đoàn xếp hạng tín nhiệm hàng đầu có trụ sở tại Hoa Kỳ – doanh thu bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản dự kiến sẽ tăng từ 25-50% trong năm 2025. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ các dự án cao cấp có biên lợi nhuận hấp dẫn, được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Đất Xanh, Nam Long, Masterise, Gamuda Land, Capitalland… Những doanh nghiệp này đang đẩy mạnh kế hoạch mở bán tại nhiều đô thị lớn, góp phần thúc đẩy doanh số toàn ngành.
Trước đó, báo cáo của SSI Research cũng nhận định thị trường bất động sản nhà ở sẽ khởi sắc trong năm 2025 nhờ triển vọng kinh tế tích cực và sự gia tăng của nguồn cung mới. Cụ thể, doanh số bán hàng của các tập đoàn bất động sản hàng đầu dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ, trong đó Vinhomes dự báo doanh thu tăng hơn 3,8% so với cùng kỳ, Khang Điền đạt mức tăng trưởng 72%, còn Nam Long ước tính tăng 35%.
Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản thuộc Đất Xanh Services cũng đưa ra dự báo tương tự. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ của thị trường trong năm nay có thể tăng 10-15% so với năm trước, giúp doanh thu toàn ngành cải thiện đáng kể so với giai đoạn hai năm qua. Thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn trầm lắng và đang trên đà phục hồi, sẵn sàng bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2025.
Những yếu tố thúc đẩy tăng trưởng doanh thu bất động sản
Giải thích các yếu tố thúc đẩy doanh thu bất động sản và dòng tiền vào thị trường năm 2025, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Phân tích Cấp cao của VIS Rating, nhận định có ba động lực chính.
Nguồn cung tăng nhờ chính sách hỗ trợ
Nguồn cung nhà ở đang phục hồi mạnh mẽ nhờ loạt chính sách mới tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi để các dự án nhanh chóng triển khai ra thị trường. Đặc biệt, TP.HCM và các đô thị vệ tinh ghi nhận mức tăng trưởng nguồn cung vượt trội so với Hà Nội, sau thời gian dài bị đình trệ. Sự phục hồi này chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn trong nước và quốc tế như Vinhomes, Masterise, Lotte…, góp phần định hình lại thị trường.
Theo chuyên gia từ Đất Xanh Services, thị trường bất động sản trong năm tới sẽ tiếp tục khởi sắc nhờ tác động từ các chính sách pháp lý. Hệ thống thông tư, nghị định hướng dẫn mới được ban hành sẽ giúp đẩy nhanh tiến trình phê duyệt thủ tục, qua đó thúc đẩy quá trình triển khai các dự án. Chính phủ cũng đang tích cực xem xét và cấp phép cho nhiều dự án nổi bật, đảm bảo đủ điều kiện mở bán. Khi các dự án này chính thức ra mắt thị trường, doanh số bán hàng sẽ được cải thiện đáng kể, đồng thời tạo ra dòng tiền vững chắc cho các chủ đầu tư.
Giá bán nhà ở tăng
Trong năm nay, phần lớn các dự án mới vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang với mức giá cao. Hiện tại, chi phí sử dụng đất mà các chủ đầu tư phải chịu đã tăng đáng kể theo quy định mới. Tại nhiều khu vực có vị trí đắc địa, giá đất đang triển khai dự án được dự báo sẽ tăng gấp 10 lần so với trước đây. Điều này thúc đẩy các chủ đầu tư ưu tiên khai thác quỹ đất vàng để phát triển dòng sản phẩm cao cấp, từ đó thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường.
Biên lợi nhuận gộp của các dự án nhà ở cao cấp dao động trong khoảng 45-50%, cao hơn đáng kể so với phân khúc trung cấp (25-35%) và nhà ở xã hội (khoảng 10%). Mức lợi nhuận hấp dẫn này không chỉ giúp bù đắp chi phí gia tăng trong quá trình phát triển dự án mà còn mang lại kết quả kinh doanh khả quan cho các doanh nghiệp bất động sản.
Tâm lý người mua nhà tích cực
Yếu tố cuối cùng là tâm lý tích cực từ phía người mua nhà, thúc đẩy nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản. Việc cải thiện hạ tầng giao thông tạo động lực mạnh mẽ cho các dự án nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM, mang đến lợi thế cho những chủ đầu tư có kế hoạch mở bán trong thời gian tới. Đồng thời, năng lực tín nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang từng bước phục hồi sau giai đoạn suy thoái kéo dài, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động phát triển dự án mới và gia tăng lợi nhuận.
Những thách thức thị trường vẫn còn tồn tại
- Dòng tiền yếu: Bên cạnh những tín hiệu tích cực, các chuyên gia từ VIS Rating bày tỏ lo ngại về dòng tiền yếu – một yếu tố hạn chế trong hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư bất động sản tại Việt Nam. Hiện nay, khoảng 70% doanh nghiệp trong ngành có dòng tiền từ hoạt động kinh doanh ở mức thấp, không đủ để đáp ứng các nghĩa vụ nợ đến hạn. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư còn phải đối mặt với chi phí phát triển dự án ngày càng tăng và sự phục hồi không đồng đều của nhu cầu từ phía người mua nhà.
Qua khảo sát khoảng 100 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, ông Hiển cho biết tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng đang có xu hướng suy giảm. Dòng tiền luân chuyển trong ngành chủ yếu đến từ hai nguồn chính: hoạt động kinh doanh và tài chính. Tuy nhiên, cả hai kênh này đều gặp trở ngại nghiêm trọng – doanh nghiệp không thể triển khai dự án mới, dẫn đến khó khăn trong việc huy động vốn từ khách hàng, trong khi việc tiếp cận nguồn vay ngân hàng cũng bị hạn chế do các rào cản chính sách.
- Trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn: Thị trường bất động sản hiện có gần 110.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm nay. Những chủ đầu tư từng gặp khó khăn trong việc thanh toán gốc và lãi sẽ đối diện với thách thức lớn hơn trong việc huy động nguồn vốn tái cấp để tránh tình trạng chậm trả trong các kỳ hạn sắp tới.
- Gánh nặng lãi suất: Đánh giá về sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản trong năm nay, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định rằng các công ty trong ngành vẫn phải đối mặt với nhiều áp lực về nguồn vốn. Mặc dù bề ngoài tín dụng có vẻ “tích cực”, nhưng thực tế, phần lớn doanh nghiệp chỉ đang xoay vòng vốn vay trong khi vẫn chưa thể thanh toán đầy đủ lãi suất.
Với bối cảnh này, ông Hiển dự báo rằng dù thị trường có dấu hiệu cải thiện vào năm 2025, nhưng đây vẫn sẽ là một năm đầy thách thức đối với các doanh nghiệp bất động sản. Chỉ từ năm 2026 trở đi, khi nền kinh tế dần ổn định, ngành này mới có cơ hội phục hồi mạnh mẽ và tăng trưởng bền vững.
>> Xem thêm bài viết Bất động sản Chí Linh Cửa Lấp được đề xuất quy hoạch thành đô thị du lịch cao cấp
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
