Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sự tham gia đông đảo của người dân trong các cuộc đấu giá đất gần đây là một hiện tượng phổ biến. Điều này phần nào cho thấy nhu cầu đầu tư mạnh mẽ của người dân trong bối cảnh nguồn cung bất động sản “sạch” đang khan hiếm. Tuy nhiên, giá trúng của đất đấu giá cao bất thường cũng không theo thông lệ thường thấy.
Giá trúng đất đấu giá vừa “bình thường” vừa “bất thường”
Gần đây dư luận đang sôi nổi bàn luận về các phiên đấu giá đất tại các huyện lân cận trung tâm thủ đô Hà Nội như Thanh Oai và Hoài Đức. Sự tham gia đông đảo với số lượng hồ sơ lớn và mức giá trúng đấu giá tăng đột biến, cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, đã làm dấy lên những lo ngại về khả năng đầu cơ trục lợi trong các phiên đấu giá này.
Trước tình hình này, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định rằng, những diễn biến và kết quả của các phiên đấu giá gần đây là cả “bất thường” lẫn “bình thường”.
Không chỉ trong năm nay, mà ngay cả trong 6 tháng đầu năm 2024, trong bối cảnh thị trường đất nền vẫn còn ảm đạm, một số phiên đấu giá ở một số địa phương vẫn thu hút hàng nghìn thậm chí hàng chục nghìn người tham gia, phần lớn là các nhà đầu tư. Tại một số địa điểm, giá trúng đấu giá cũng đạt mức cao chót vót, gấp 10 lần giá khởi điểm.
Mặc dù tình trạng giá đất tăng cao phản ánh một phần sự chênh lệch cung cầu tự nhiên khi lượng hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá vượt xa số lượng lô đất. Nhưng việc giá đất tại các vị trí với cơ sở hạ tầng và tiện ích không đặc biệt nổi bật ở các khu vực vùng ven chỉ có tiềm năng tăng trưởng bình thường, vẫn đạt mức hơn 100 triệu đồng/m2, ngang bằng với các khu đô thị đông dân cư, lại là điều bất thường và vượt xa giá trị thực của bất động sản đó. Điều này cho thấy khả năng có sự can thiệp không lành mạnh trong các phiên đấu giá.
Nhiều người tham gia đấu giá đất ở các phiên này có thể là những nhà đầu tư chuyên nghiệp, thường xuyên “lướt sóng” trên thị trường đất đai. Họ không màng đến giá trị thực của bất động sản mà chỉ tập trung vào việc mua đi bán lại ngay lập tức để thu lợi nhuận, hoặc thậm chí sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không phản ứng theo kỳ vọng của họ.
Nguyên nhân nào khiến dòng tiền đổ về đất đấu giá?
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã phân tích nguyên nhân sự gia tăng giá đất trong các phiên đấu giá gần đây.
Chênh lệch cung – cầu trong thời gian tới
VARS dự báo rằng dòng tiền sẽ đổ mạnh vào các khu đô thị và khu dân cư khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để tăng nguồn thu ngân sách. Loại hình đất đấu giá này được đánh giá cao vì không có tranh chấp, đã có sổ đỏ, cơ sở hạ tầng đầy đủ, và sẵn sàng cho các hoạt động kinh doanh hay cho thuê.
Đặc biệt, trong bối cảnh Hà Nội hầu như không có dự án mới trong những năm gần đây và nguồn cung đất nền dự báo sẽ càng khan hiếm hơn do luật Kinh doanh Bất động sản mới cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã, sức hút của các dự án này càng tăng. Nhu cầu mua bất động sản, cả để ở lẫn đầu tư, trong dân vẫn tiếp tục tăng cao.
Giá khởi điểm của đất đấu giá thấp
Mặc dù mức giá tăng vọt có vẻ bất thường, thực tế lại xuất phát từ giá khởi điểm thấp của đất đấu giá. Cụ thể, theo quy định trước đây, giá đất được xác định bằng cách thuê tư vấn. Ví dụ, đất đấu giá trong phiên ngày 10/8 tại huyện Thanh Oai được tư vấn xác định khởi điểm từ 40-45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo Nghị định 71 ban hành ngày 27/4/2024, quy định mới đã bỏ đi việc thuê tư vấn và chuyển sang xác định giá đất bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.
Với hệ số điều chỉnh giá đất của huyện Thanh Oai là 2,35 và bảng giá đất hiện hành từ năm 2020 trong khoảng 3,6 – 5,3 triệu đồng/m2, giá đất được xác định chỉ từ 8,6 – 12,5 triệu đồng/m2. Do đó, sản phẩm với mức giá khởi điểm hấp dẫn và số tiền cọc thấp từ 100 – 200 triệu đồng đã thu hút hàng nghìn hồ sơ đăng ký và số lượng lớn người tham gia, làm tăng tính cạnh tranh trong các phiên đấu giá.
(Nguồn Cafef)
>> Xem thêm bài viết Sức nóng của thị trường bất động sản dòng tiền trong năm 2024
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
