Kinh nghiệm mua nhà vi bằng – An toàn tránh rủi ro

Việc tìm hiểu những kinh nghiệm mua nhà vi bằng rất quan trọng. Bởi hiện nay hình thức mua nhà bằng vi bằng đang có chiều hướng gia tăng nhưng đi kèm theo đó là rất nhiều bất cập và cũng phát sinh nhiều vấn đề pháp luật. Người mua cần tìm hiểu kỹ về tình trạng pháp lý của ngôi nhà và thận trọng trong các bước giao dịch cũng như tham khảo ý kiến từ các chuyên gia để tránh mắc phải những sai lầm đáng tiếc. 

Bài viết sau, Radanhadat.vn sẽ chia sẻ kinh nghiệm mua nhà bằng vi bằng an toàn giúp người mua tránh được những rủi ro pháp lý và tài chính trong giao dịch bất động sản.

Mua nhà vi bằng là gì?

Theo Khoản 3, Điều 2, Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Vi bằng là một văn bản do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập lại các sự kiện, hành vi có thật mà các bên tham gia giao dịch công nhận. Hiểu một cách đơn giản, vi bằng là tài liệu văn bản tổng hợp lại các hình ảnh, video, âm thanh kèm theo nếu thật sự cần thiết.

Mua nhà vi bằng là hình thức mua bán bất động sản mà trong đó giao dịch không được thực hiện thông qua các cơ quan nhà nước để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Thay vào đó, hợp đồng mua bán nhà đất chỉ được chứng nhận bằng vi bằng do Thừa phát lại lập ra.

Mua nhà vi bằng có giá trị pháp lý hay không?

Việc mua nhà đất bằng vi bằng không có giá trị pháp lý. Thực tế đây là một hình thức mua bán nhà đất lách luật, có thể bị vô hiệu nếu phát sinh tranh chấp do không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về hình thức giao dịch bất động sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013, khi thực hiện giao dịch mua bán hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo những điều kiện pháp lý nhất định. 

Cụ thể, giao dịch mua bán nhà đất được xác lập dựa trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp.

Theo đó, hợp đồng mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện sau đây mới đúng theo quy định pháp luật:

• Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp nhận kế thừa quy định tại Khoản 1 –  Điều 168 – Luật đất đai năm 2013 và trường hợp quy định tại Khoản 3 – Điều 186).
• Đất không có sự tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để có thể thực hiện việc thi hành án.
• Còn thời hạn sử dụng đất.

Trong khi đó, vi bằng không có giá trị pháp lý còn là do một số nguyên nhân sau: 

• Vi bằng chỉ là một trong những chứng cứ giữa các bên khi xảy ra tranh chấp và không thể thay thế cho văn bản công chứng, chứng thực hoặc các văn bản hành chính khác. 
• Vi bằng chỉ là văn bản xác nhận  có sự chứng kiến của Thừa phát lại chứ không phải là văn bản công chứng. Bởi bản chất Thừa phát lại không có quyền công chứng hoặc chứng thực. Để việc mua bán, chuyển nhượng tuân thủ đúng quy định pháp luật, hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Liệu có nên mua nhà công chứng vi bằng không?

Việc thực hiện mua bán nhà đất bằng vi bằng là hành vi trái với quy định của pháp luật. Hơn nữa, hình thức mua bán nhà đất này còn tiềm ẩn nhiều rủi ro vì vi bằng chỉ là chứng cứ ghi nhận sự kiện, hành vi và không có giá trị pháp lý tương đương với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). 

Người mua có thể đối mặt với nguy cơ mất nhà nếu xảy ra tranh chấp hoặc nếu căn nhà đó đã bị bán cho nhiều người khác. Hơn nữa, nếu có nhu cầu sửa chữa hay xây dựng, thế chấp hoặc chuyển nhượng đều không được phép.

Vì vậy, nếu bạn đang băn khoăn liệu có nên mua nhà công chứng vi bằng không thì chúng tôi khuyên bạn không nên mua. Tốt nhất, bạn nên chọn những bất động sản có đầy đủ giấy tờ hợp pháp, được công chứng và chứng thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo an toàn và tránh mất mát tài sản.

Trường hợp nào nên lập vi bằng khi mua bán nhà đất?

Như đã đề cập ở trên, mua bán nhà đất bằng vi bằng không có giá trị pháp lý. Tất cả các giao dịch cần phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, việc lập vi bằng khi mua bán nhà đất có thể được xem xét trong một số trường hợp sau: 

• Xác nhận tình trạng nhà đất ở bên cạnh trước khi khởi công xây dựng.
• Xác nhận tình trạng nhà trước khi ra quyết định mua hoặc cho thuê.
• Xác nhận việc lấn chiếm nhà đất.
• Xác nhận tình trạng chiếm giữ trái phép nhà, trụ sở, hoặc tài sản khác.
• Xác nhận tình trạng nhà trước khi phân chia thừa kế hoặc trước khi ly hôn.
• Xác nhận mức độ ô nhiễm.
• Xác nhận sự chậm trễ khi thực hiện quá trình thi công.
• Xác nhận tình trạng công trình khi thanh toán giao dịch.
• Xác nhận những thiệt hại của cá nhân, tổ chức do cá nhân gây ra.
• Xác nhận các sự kiện pháp lý dựa trên những quy định của pháp luật.
• Xác nhận giao dịch mua bán nhà đất không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề .
• Xác nhận những giao dịch không nằm trong phạm vi thẩm quyền công chứng của các tổ chức hành nghề công chứng, những việc không thuộc quyền chứng thực của UBND theo quy định của pháp luật.

4 rủi ro khi mua bán nhà đất thông qua vi bằng cần lưu ý

Việc mua bán nhà đất thông qua vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý mà người mua cần phải cẩn trọng. Vi bằng là một loại chứng thực do Thừa phát lại lập nhưng không có giá trị pháp lý như hợp đồng công chứng. 

Vì vậy, khi thực hiện giao dịch nhà đất thông qua vi bằng, người mua có thể gặp phải các rủi ro sau:

Không có giá trị pháp lý

Vi bằng chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền hoặc thỏa thuận mua bán, nhưng không phải là chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Do đó, việc mua bán thông qua vi bằng không đảm bảo quyền sở hữu của người mua đối với nhà đất.

Khả năng bị lừa đảo

Nhiều trường hợp, người bán lợi dụng việc lập vi bằng để thực hiện các hành vi lừa đảo hay bán nhà đất nhiều lần mà Thừa phát lại cũng không kiểm soát được. Do vậy, khi xảy ra tranh chấp, người mua gặp nhiều khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi của mình.

Không được pháp luật bảo vệ

Nếu giao dịch xảy ra tranh chấp hoặc người bán không thực hiện đúng cam kết, người mua không thể dùng vi bằng làm căn cứ pháp lý để đòi quyền lợi.

Khó khăn trong thủ tục pháp lý: Khi mua nhà đất mà chỉ lập vi bằng mua bán mà không ký kết hợp đồng và công chứng thì không đủ điều kiện sang tên Sổ đỏ. Vì vậy, nhà đất vẫn đứng tên chủ cũ. Khi muốn làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu hay muốn sửa chữa nhà đất, người mua sẽ gặp khó khăn vì vi bằng không được coi là tài liệu hợp pháp để thực hiện việc sang tên.

Không thể vay vốn ngân hàng

Ngân hàng sẽ không thể hỗ trợ cho người mua nhà đất bằng vi bằng. Những trường hợp mua đất không được ngân hàng hỗ trợ thì rất khó để chuyển nhượng hoặc khó để xoay vòng vốn với tài sản là vi bằng. 

Kinh nghiệm mua nhà vi bằng bạn nên biết

Vì mua nhà vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro nên chúng tôi không khuyến khích người mua lựa chọn hình thức mua bán nhà đất này. Tuy nhiên, ví một số lý do nào đó, bạn muốn thực hiện giao dịch này thì cần lưu ý những điều như sau để giảm thiểu rủi ro:

Hiểu rõ các đặc điểm và tính hợp pháp của tài liệu vi bằng

Việc tìm hiểu và nắm rõ các đặc điểm cũng như tính hợp pháp của tài liệu vi bằng là rất quan trọng. 

• Vi bằng không phải là một thủ tục hành chính đảm bảo giá trị tài sản và không thể dùng làm cơ sở để sang tên đổi chủ cho bên mua. 
• Văn phòng Thừa phát lại chỉ có nhiệm vụ ghi nhận các hành vi trao đổi, giao dịch tiền bạc và giấy tờ chứ không chứng thực việc mua bán tài sản cho bên mua.
• Giao dịch mua bán nhà qua vi bằng chỉ có giá trị như một văn bản minh chứng chứ chưa đủ điều kiện pháp lý để thực hiện việc sang tên tài sản. 
• Trong vòng 02 ngày làm việc kể từ khi nhận vi bằng, Sở Tư pháp phải đăng ký vào sổ vi bằng Thừa phát lại. 
• Sở Tư pháp có quyền từ chối đăng ký nếu phát hiện việc lập vi bằng không đúng thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp lập vi bằng. 
• Khi từ chối, Sở Tư pháp phải thông báo ngay cho Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu lập vi bằng. Lưu ý cần nêu rõ lý do từ chối đăng ký.

Nắm rõ các quy định của pháp luật đối với Thừa phát lại

• Thừa phát lại hoàn thành việc tống đạt theo yêu cầu của Tòa án hoặc Cơ quan thi hành án dân sự.
• Lập vi bằng theo sự chỉ đạo của các cá nhân, cơ quan và tổ chức.
• Xác minh điều kiện thực hiện thi hành án theo yêu cầu đương sự.
• Trực tiếp tổ chức thi hành các bản án và quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự nhưng không được phép tổ chức thi hành án cho các bản án, quyết định mà Thủ trưởng Cơ quan thi hành án dân sự chủ động ra quyết định. 
• Thừa phát lại không được thực hiện quyền công chứng. Do vậy, người mua nhà đất hãy cảnh giác trước những thông tin công chứng vi bằng hay công chứng Thừa phát lại.

Trên đây là những thông tin chi tiết về kinh nghiệm mua nhà vi bằng đảm bảo an toàn và các thông tin liên quan đến hình thức mua bán nhà đất vi bằng cho người mua hiểu rõ. Để tránh mắc phải sai lầm khi có ý định giao dịch mua bán bất động sản bằng vi bằng, bạn nên cân nhắc thật kỹ và dựa vào tình hình thực tế để đưa ra sự lựa chọn hợp lý nhất. Nếu có vướng mắc gì, bạn có thể liên hệ với Radanhadat.vn để được hỗ trợ nhiệt tình, chu đáo. 

***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.

Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.

Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.

Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.