Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Nhà đất là tài sản có giá trị lớn, nhiều người phải dành dụm cả đời mới có thể mua được một mảnh đất. Vì thế, bạn cần phải trang bị cho mình những kinh nghiệm trả tiền khi mua đất để tránh rơi vào bẫy của những hợp đồng không minh bạch hoặc thậm chí bị người mua lừa gạt chiếm đoạt tiền cọc rồi biến mất. Trong bài viết dưới đây, Radanhadat.vn sẽ chia sẻ cho bạn kinh nghiệm thực hiện giao dịch này một cách an toàn và suôn sẻ.
Một số lưu ý khi trả tiền mua đất
Việc trả tiền khi mua đất là một bước quan trọng quyết định sự an toàn và thành công của giao dịch bất động sản. Sau đây là một số lưu ý quan trọng mà người mua cần nắm rõ để tránh những rủi ro không đáng có:
Kiểm tra tính pháp lý
Việc kiểm tra tính pháp lý của đất nền trước khi mua giúp bạn hiểu rõ hơn về tình trạng pháp lý tài sản. Đây là yếu tố quan trọng giúp người mua đất đảm bảo quyền lợi và an toàn tài sản của mình.
Nếu không thực hiện kiểm tra tính pháp lý trước khi ký kết hợp đồng và thanh toán tiền mua đất thì nguy cơ rủi ro sẽ tăng lên đáng kể. Sau đây là một số thông tin liên quan đến vấn đề pháp lý khi mua nhà đất:
Quyền sở hữu đất
Bạn cần phải yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp người mua được ủy quyền thì phải có hợp đồng ủy quyền công chứng hợp pháp.
Mảnh đất đã được tách thửa hay chưa?
Tìm hiểu mảnh đất đã được tách thửa hay chưa là điều rất quan trọng bạn cần tìm hiểu ký nếu không muốn xảy ra tranh chấp không đáng có.
Mảnh đất được cấp Sổ đỏ/sổ hồng hay chưa?
Theo quy định của pháp luật, mảnh đất chỉ được chuyển nhượng khi đã được cấp Sổ đỏ. Trừ 2 trường hợp dưới đây:
- Trường hợp 1: Đất được nhận thừa kế.
Theo Khoản 1, Điều 168 của Luật Đất đai 2013 quy định: Khi nhận thừa kế quyền sử dụng và có Sổ đỏ hoặc trong tình trạng đủ điều kiện cấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất có thể thực hiện quyền chuyển nhượng. Như vậy, chỉ cần đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ, người thừa kế cũng có thể chuyển nhượng đất.
- Trường hợp 2: Là người nước ngoài hay người Việt đã đổi quốc tịch.
Theo Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013: Nếu là người nước ngoài hay người Việt Nam định cư, mặc dỳ không thuộc diện mua nhà đất gắn liền trên đó nhưng được phép chuyển nhượng cho người khác.
Ngoài 2 trường hợp nêu trên, mọi trường hợp mua bán đất nếu không có Sổ đỏ đều là trái quy định của pháp luật.
Kiểm tra xem khu đất có nằm trong diện quy hoạch không?
Để giảm thiểu rủi ro khi trả tiền mua đất, bạn nên kiểm tra xem khu đất đó có nằm trong diện quy hoạch gồm 2 trường hợp dưới đây:
Trường hợp 1: Đất chưa có kế hoạch sử dụng hàng năm của cơ quan có thẩm quyền.
Với trường hợp, mặc dù đã có quy hoạch nhưng vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì vẫn có thể chuyển nhượng cho đến khi cơ quan có kế hoạch sử dụng đất trở lại.
Trường hợp 2: Đất có kế hoạch và đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp này được quyền chuyển nhượng đất nhưng người mua vẫn bị hạn chế việc xây dựng những công trình gắn liền trên đất. Bên cạnh đó, người mua cần phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch (nếu có). Tuy nhiên, mức bồi thường trong trường hợp này không cao bằng giá mua ban đầu.
Hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc là văn bản cam kết những điều khoản của 2 bên. Bên mua sẽ thanh toán trước một khoản tiền cho bên mua theo thỏa thuận. Bởi vậy, bên mua nên có kinh nghiệm trả tiền khi mua đất để đảm bảo quyền lợi của mình trong các trường hợp sau:
- Người bán từ chối giao dịch thì phải trả lại cho người mua đủ khoản tiền đã đặt cọc và một khoản tiền bồi thường tương ứng với giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Người mua từ chối giao dịch đồng nghĩa với việc sẽ mất khoản tiền đã đặt cọc.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết thì tiền đặt cọc được trả lại cho người mua hoặc thực hiện theo thỏa thuận của 2 bên.
- Các điều khoản trong hợp đồng phải rõ ràng, minh bạch tránh những vấn đề nảy sinh sau này.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Theo Khoản 3, Điều 167 luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được cơ quan có thẩm quyền công chứng để tránh những phát sinh về mặt pháp lý. Người mua tuyệt đối không nên mua đất dưới hình thức “giấy viết tay”. Bởi hình thức giao dịch này không được pháp luật giải quyết khi có tranh chấp.
Kinh nghiệm trả tiền khi mua đất mới nhất
Sau khi hoàn thành các bước kiểm tra thông tin, pháp lý liên quan đến giao dịch mua đất, một bước quan trọng mà người mua cần hết sức lưu ý đó chính là vấn đề thanh toán tiền cho bên bán. Sau đây là kinh nghiệm trả tiền khi mua nhà đất tránh những rủi ro không đáng có:
Tiền đặt cọc
Đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khi lập hợp đồng đặt cọc phải nêu rõ trách nhiệm của cả bên mua và bên bán nhà đất.
Nếu bên bán không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng thì phải trả lại cho bên mua tiền cọc kèm theo một khoản tiền bồi thường đã quy định. Nếu bên mua từ chối thực hiện hợp đồng thì tiền cọc thuộc về bên bán. Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện thì tiền cọc trả lại cho bên mua hoặc được trừ đi để thực hiện nghĩa vị trả tiền. Những cam kết này giúp đảm bảo sự công bằng và quyền lợi cho cả người mua và người bán.
Thông thường, tiền cọc mua nhà đất khoảng từ 5 – 10% tổng giá trị bất động sản hoặc có thể theo thỏa thuận giữa 2 bên.
Tiền hoàn tất còn lại
Sau khi đã hoàn tất các thủ tục công chứng, làm hồ sơ thì người mua sẽ thanh toán số tiền còn lại để chính thức sở hữu mảnh đất.
Thanh toán tiền mua đất khi đã hoàn thiện công chứng hợp đồng
Sau khi hoàn thiện hợp đồng công chứng thì người mua cần thanh toán tiền cho người bán. Tuy nhiên, người mua không nên thanh toán hơn 95% giá trị ngôi nhà (đã gồm tiền cọc). Lý do là bởi sau khi hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng thì cả 2 bên mua và bên bán đều phải thực hiện các thủ tục đăng bộ hoặc khai thuế. Lúc này, người bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân là 2% trên giá trị ngôi nhà và người mua phải đóng lệ phí trước bạ là 0,5% tổng giá trị của ngôi nhà.
Như vậy, kinh nghiệm trả tiền mua nhà đất đó chính là người mua không nên đóng quá 95% tổng giá trị tiền phải trả để tránh việc người bán không tuân thủ nghĩa vụ đóng thuế.
Về phương thức thanh toán, 2 bên có thể thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản ngân hàng và thanh toán 1 lần hoặc nhiều lần như đã thỏa thuận. Thời hạn và địa điểm giao dịch cũng do 2 bên thống nhất nhưng cần được ghi rõ trong hợp đồng mua bán/chuyển nhượng.
Thanh toán sau khi khai thuế và hoàn thiện hồ sơ đăng bộ nhà đất
Khi thực hiện nghĩa vụ đóng thuế xong, 2 bên mua và bán sẽ thực hiện đăng bộ hồ sơ nhà đất tại UBND quận/huyện. Để đăng bộ hồ sơ thành công cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ và bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi phiếu hẹn nhận sổ. Thời gian xử lý hồ sơ mất khoảng 45 ngày. Nếu hồ sơ hợp lệ và đầy đủ các giấy tờ yêu cầu, người mua sẽ nhận được sổ đỏ và lúc này người mua đã chính thức sở hữu căn nhà. Khi đó, bạn cần thanh toán số tiền còn lại cho người bán.
Đối với trường hợp mua bán nhà đất hình thành trong tương lai
Trong trường hợp bạn muốn mua một mảnh đất mà chưa có sổ hồng, sổ đỏ thì quá trình giao dịch sẽ có một số điểm khác biệt so với trường hợp mua bán nhà đất đã có sổ hồng/sổ đỏ. Sau đây là quy trình thực hiện giao dịch mua bán nhà đất hình thành trong tương lai:
- Đặt cọc: Người mua và người bán đều cọc tiền tại văn phòng của chủ đầu tư dự án. Hợp đồng mua bán phải rõ ràng, các điều khoản và điều kiện đặt cọc đều được các bên thống nhất.
- Xác nhận tình trạng tài sản: Chủ nhà hiện tại nộp đơn đề nghị chuyển nhượng cho người mua và chủ đầu tư cần có văn bản xác nhận tình trạng tài sản. Văn phòng công chứng sẽ yêu cầu cung cấp văn bản này để thực hiện giao dịch.
- Công chứng sang tên: Sau khi xác nhận tình trạng tài sản, 2 bên sẽ tiến hành công chứng sang tên như đã thỏa thuận.
- Đóng thuế: Người bán thực hiện nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân tại cơ quan thuế.
- Xác nhận chuyển nhượng: Sau khi nộp thuế, hồ sơ giao dịch sẽ được nộp về văn phòng chủ đầu tư. Khi đó, chủ đầu tư cũng làm một văn bản xác nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua đồng thời xác nhận chấm dứt quyền và nghĩa vụ với người bán.
Quá trình giao dịch mua bán nhà đất hình thành trong tương lai phức tạp hơn so với hình thức mua bán đã có sổ hồng hoặc sổ đỏ. Vậy để đảm bảo quy trình mua bán diễn ra thuận lợi, đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi cho mình, bạn cần tìm hiểu kinh nghiệm trả tiền mua đất trước khi thực hiện giao dịch này.
Lưu ý khi trả tiền mua đất
Người mua cần nắm rõ những lưu ý quan trọng dưới đây khi mua bán nhà đất:
Trường hợp nhà đất đang bị thế chấp
Nếu nhà đất đang bị cầm cố bởi một tổ chức tài chính nào đó, việc thanh toán tiền mua bán và các khoản nợ tại ngân hàng phải được xác định rõ ràng. Khi đó, bạn cần có một biên bản cam kết giữa người bán, người mua và ngân hàng để đưa ra các thỏa thuận liên quan đến việc trả tiền mua nhà đất và việc thanh toán trả các khoản nợ cho ngân hàng. Đây là chứng cứ đảm bảo các bên thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán và tránh những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu sau này.
Sử dụng đơn vị thanh toán “đồng” Việt Nam
Pháp luật hiện hành chỉ công nhận đồng Việt Nam (VND) là đơn vị thanh toán trên hợp đồng mua bán nhà đất. Hợp đồng sẽ không có giá trị khi sử dụng các loại tiền tệ khác như ngoại tệ và không được pháp luật bảo vệ.
Cẩn trọng khi thanh toán
Trong quá trình trả tiền, bạn cần đề cao cảnh giác để đảm bảo quyền lợi cho mình. Chú ý kiểm tra tất cả các giấy tờ, hợp đồng liên quan đến giao dịch. Nếu có bất kỳ vấn đề nào không hiểu rõ hoặc nhận thấy có dấu hiệu lừa đảo của bên bán, bạn hãy nhờ các luật sư hoặc chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản hỗ trợ.
Kinh nghiệm mua đất với giá tốt
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có nhiều biến động, việc thương lượng để mua được một mảnh đất giá rẻ đòi hỏi người mua phải có sự tính toán kỹ lưỡng cũng như có khả năng đàm phán tốt. Sau đây là kinh nghiệm giúp bạn thực hiện giao dịch mua nhà đất thành công với mức giá tốt nhất:
Kiểm tra tình trạng pháp lý rõ ràng
Trước khi mua, hãy chắc chắn rằng lô đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý và không vướng vào tranh chấp. Đất có pháp lý rõ ràng không chỉ đảm bảo an toàn mà còn giúp bạn có cơ sở để thương lượng giá tốt hơn.
Tìm hiểu lý do bán đất
Để tìm ra cách thức thương lượng phù hợp, bạn có thể hỏi người bán về nguyên nhân bán đất của họ là gì. Nếu Chủ đất có nhu cầu bán gấp thường sẵn sàng chấp nhận giảm giá để nhanh chóng thu hồi vốn. Đây là cơ hội tốt để bạn mua được đất với giá thấp hơn so với thị trường.
Tham khảo thông tin từ nhiều nguồn tin cậy
Để có cái nhìn tổng quan hơn về tình hình mua nhà nhà đất, bạn có thể tìm hiểu thông tin từ nguồn tin đáng tin cậy như: môi giới, hàng xóm hoặc các bên liên quan.
Dùng phương pháp ép giá
Một trong những cách để sở hữu một mảnh đất giá tốt bạn có thể thực hiện đó là ép giá. Bạn có thể đề xuất giá thấp hơn so với thị trường hoặc tìm hiểu về tình hình hình tài chính của người bán giúp bạn có khả năng thương lượng hiệu quả hơn.
Sử dụng chiến lược đàm phán
Đàm phán giá là một kỹ năng quan trọng mà bạn cần chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi thương lượng sao cho đưa ra lập luận hợp lý dựa trên thông tin về thị trường và đừng ngại trả giá. Sự khéo léo trong đàm phán có thể giúp bạn tiết kiệm một khoản tiền đáng kể.
Nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng
Trước khi quyết định mua, hãy dành thời gian nghiên cứu giá đất trong khu vực bạn quan tâm. Tìm hiểu về giá bán trung bình, xu hướng giá, và so sánh với các lô đất tương tự. Điều này giúp bạn có cái nhìn rõ ràng về mức giá hợp lý và tránh bị mua với giá quá cao.
Nhờ sự hỗ trợ từ chuyên gia
Nếu bạn chưa có nhiều kinh nghiệm, hãy nhờ sự giúp đỡ từ các chuyên gia bất động sản. Họ có thể giúp bạn tìm kiếm lô đất phù hợp và thương lượng để có giá tốt nhất.
Việc mua bán nhà đất không chỉ đòi hỏi sự đầu tư về tài chính mà còn yêu cầu về kiến thức và kinh nghiệm. Hy vọng qua bài viết này đã giúp bạn hiểu thêm về những kinh nghiệm trả tiền khi mua đất thành công và đảm bảo an toàn. Đừng quên theo dõi Radanhadat.vn để cập nhật các thông tin mới nhất về lĩnh vực bất động sản nhé!
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
