Quy định và thủ tục sang tên sổ đỏ đứng tên người đã mất

Khi một người đứng tên trên sổ đỏ qua đời, câu hỏi sổ đỏ đứng tên người đã mất có thể sang tên hay sử dụng cho các mục đích như vay ngân hàng, chuyển nhượng hay không luôn là mối quan tâm lớn. Theo quy định pháp luật Việt Nam, việc xử lý sổ đỏ trong trường hợp này liên quan đến thủ tục thừa kế và đăng ký biến động đất đai.

Sổ đỏ đứng tên người đã mất là gì?

Sổ đỏ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Khi người đứng tên trên sổ đỏ qua đời, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trở thành di sản thừa kế, được phân chia theo di chúc hoặc theo pháp luật. Tuy nhiên, việc sổ đỏ đứng tên người đã mất gây ra nhiều hạn chế trong giao dịch, như không thể sử dụng để vay ngân hàng hoặc chuyển nhượng nếu chưa sang tên cho người thừa kế.

Sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc để cập nhật thông tin chủ sở hữu mới, đảm bảo quyền lợi hợp pháp và công tác quản lý đất đai của Nhà nước. Nếu không thực hiện, người thừa kế có thể bị xử phạt hành chính theo quy định.

Sổ đỏ đứng tên người đã mất có được sang tên không?

Theo quy định pháp luật, sổ đỏ đứng tên người đã mất vẫn có thể được sang tên, nhưng cần tuân thủ các quy trình về thừa kế và đăng ký biến động đất đai. Tùy thuộc vào đối tượng đứng tên trên sổ đỏ, quy trình sẽ khác nhau:

Khi chủ sở hữu là cá nhân duy nhất

Nếu sổ đỏ đứng tên một cá nhân duy nhất và trước khi qua đời, người đó đã ký hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, hoặc mua bán, thì người nhận chuyển nhượng có thể làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2013. Trong trường hợp không có hợp đồng, quyền sử dụng đất sẽ được phân chia theo di chúc hoặc pháp luật về thừa kế.

Khi chủ sở hữu là hộ gia đình

Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, đất đứng tên hộ gia đình thuộc về các thành viên sống chung, có quan hệ huyết thống hoặc nuôi dưỡng và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được cấp sổ đỏ. Để sang tên sổ đỏ trong trường hợp này:

• Cần có sự đồng ý hoặc ủy quyền của tất cả thành viên đồng sở hữu còn lại trong hộ gia đình.
• Nếu một thành viên đã mất, phần di sản của người đó sẽ được phân chia theo thừa kế và người thừa kế cùng các thành viên đồng sở hữu phải đồng ý trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc văn bản khai nhận di sản.

Nếu không có sự đồng thuận từ các thành viên đồng sở hữu, việc sang tên sổ đỏ là không thể thực hiện.

Các trường hợp thừa kế khi sổ đỏ đứng tên người đã mất

Khi người đứng tên sổ đỏ qua đời, quyền sử dụng đất trở thành di sản thừa kế, được phân chia theo hai trường hợp:

1. Có di chúc hợp pháp: Nếu người đã mất để lại di chúc hợp pháp, di sản đất đai sẽ được phân chia theo nội dung di chúc. Người thừa kế thực hiện thủ tục khai nhận di sản tại văn phòng công chứng, sau đó làm hồ sơ sang tên sổ đỏ theo quy định.
2. Không có di chúc: Nếu không có di chúc, di sản được phân chia theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, dựa trên hàng thừa kế

• Hàng thừa kế thứ nhất: Vợ, chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã mất.
• Hàng thừa kế thứ hai: Ông bà nội, ông bà ngoại, anh chị em ruột, cháu ruột (mà người đã mất là ông bà).
• Hàng thừa kế thứ ba: Cụ nội, cụ ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì ruột, cháu ruột (mà người đã mất là bác, chú, cậu, cô, dì), chắt ruột.

Những người trong cùng hàng thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau. Hàng thừa kế sau chỉ được hưởng khi không còn ai ở hàng trước. Nếu người thừa kế là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài, họ phải đáp ứng điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Điều 186 Luật Đất đai 2013 để được cấp sổ đỏ.

Thủ tục sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng): 1 bản chính và 2 bản sao công chứng.
• Văn bản khai nhận di sản thừa kế: Được lập tại văn phòng công chứng theo Điều 58 Luật Công chứng 2014.
• CMND/CCCD của người mua và người bán: 2 bản sao công chứng mỗi loại.
• Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng: Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân (2 bản sao công chứng).
• Đơn đăng ký biến động đất đai: Theo mẫu (1 bản chính).
• Tờ khai lệ phí trước bạ: 2 bản chính.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân: 2 bản chính.
• Tờ khai thuế đất phi nông nghiệp hoặc xác nhận đóng thuế: Tùy địa phương (2 bản chính).
• Sơ đồ vị trí thửa đất: 1 bản chính.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc trung tâm hành chính công nơi có đất. Cơ quan tiếp nhận sẽ thẩm định hồ sơ.

Bước 3: Nộp thuế và lệ phí

Sau khi hồ sơ được chấp nhận, người dân nhận thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị chuyển nhượng, trừ trường hợp miễn thuế) và lệ phí trước bạ (0,5% giá trị tài sản).

Bước 4: Nhận sổ đỏ mới

Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới theo thời gian hẹn, thường trong 7-15 ngày làm việc.

Sổ đỏ đứng tên người đã mất có vay ngân hàng được không?

Sổ đỏ đứng tên người đã mất không thể dùng để vay ngân hàng, vì:

• Người đã mất không thể ký xác nhận hợp đồng vay vốn.
• Ngân hàng không chấp nhận tài sản không đứng tên người vay để thế chấp, vì không thể truy cứu trách nhiệm pháp lý.
• Ngay cả khi sổ đỏ đứng tên nhiều người nhưng có một người đã mất, ngân hàng cũng từ chối thế chấp.

Người thừa kế cần hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ trước khi sử dụng tài sản để vay vốn.

Tự ý sang tên sổ đỏ khi người đã mất có được không?

Tự ý sang tên sổ đỏ mà không có sự đồng ý của các đồng thừa kế là không hợp pháp. Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015:

• Nếu chỉ có một người thừa kế (hàng thứ nhất), người đó có thể làm thủ tục khai nhận di sản và sang tên sổ đỏ.
• Nếu có nhiều người thừa kế, tất cả phải đồng ý hoặc làm văn bản từ chối nhận di sản để một người được sang tên. Nếu tự ý sang tên, các đồng thừa kế khác có quyền kiện ra tòa án để yêu cầu phân chia di sản.

>> Xem thêm bài viết Cập nhập giá đền bù đất trồng lúa 2025

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.