Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Khi tiến hành thủ tục mua bán đất có sổ đỏ chúng ta cần nắm vững trình tự nhằm hạn chế những sai sót có thể xảy ra. Tùy theo mỗi loại hình nhà đất sẽ có trình tự thủ tục tiến hành khác nhau. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết các thủ tục mua bán đất có sổ đỏ và những điều cần lưu ý bạn không nên bỏ qua.
Lưu ý khi mua bán đất
Đối với người mua đất có sổ đỏ, tuy không phải lo lắng gì nhiều về pháp lý nhưng bạn vẫn cần phải thận trọng, cân nhắc kĩ mọi vấn đề trước khi quyết định mua. Bởi có rất nhiều trường hợp mất oan tiền đặt cọc do không nắm rõ pháp luật hay không nhận được quyền sở hữu đất. Dưới đây là 3 lưu ý bạn cần phải nắm kỹ khi mua bán đất đai.
- Thông tin về pháp luật: Người mua nên đọc kỹ về pháp luật qua tin tức trên mạng xã hội, báo chí, truyền hình hay trên cơ sở thông tin tại văn phòng công chứng hoặc người mua có thể thăm hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh, UBND phường, xã đối với những ngôi nhà mà mình đang có ý định mua.
- Thông tin về tài sản thế chấp: Đối với thông tin trên khi tìm hiểu kĩ khách hàng sẽ tránh được những rủi ro tránh mua nhầm những căn nhà đang bị thế chấp ngân hàng.
- Thông tin về người bán: Để đảm bảo quá trình mua bán nhà đất ngoài tìm hiểu về thông tin liên quan đến bất động sản, người mua cần quan tâm về thông tin của người bán. Nếu mua nhà đất trong các công ty môi giới, người mua nên tìm hiểu kỹ các thông tin của người bán, chủ đầu tư thông qua website của họ, hồ sơ pháp lý, …
Hướng dẫn thủ tục mua bán đất có sổ đỏ mới nhất
Radanhadat.vn sẽ giới thiệu chi tỷết các bước thủ tục mua bán đất có sổ đỏ cho cả hai bên người mua và người bán.
Bước 1: Đặt cọc mua bán đất
Việc đặt cọc mua nhà là một bước quan trọng trong thủ tục mua bán đất có sổ đỏ. Quy trình này có thể được thực hiện tại phòng công chứng hoặc với sự chứng kiến của bên thứ ba để đảm bảo tính minh bạch và pháp lý. Đây là bước không thể thiếu trong giai đoạn chờ đến ngày ký hợp đồng chính thức.
Số tiền đặt cọc được thỏa thuận giữa bên mua và bên bán, thường dao động từ 2-3% giá trị bất động sản. Thời gian đặt cọc cũng do hai bên thống nhất, đảm bảo thuận tiện cho quá trình giao dịch. Để quá trình đặt cọc diễn ra suôn sẻ, bạn cần chuẩn bị các thông tin cơ bản sau:
Thông tin người bán
- Họ và tên, số CMND/CCCD, địa chỉ.
- Nếu tài sản có người đồng sở hữu, cần cung cấp thông tin của người đồng sở hữu đó.
- Các giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng, hoặc sổ đỏ).
Thông tin người mua
- Họ và tên, số CMND/CCCD, địa chỉ hộ khẩu thường trú.
- Hợp đồng đặt cọc
- Hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ:
+ Giá trị bất động sản.
+ Số tiền đặt cọc.
+ Phương thức thanh toán.
+ Các điều khoản cam kết giữa hai bên để đảm bảo quyền lợi hợp pháp.
Lưu ý:
Trước khi tiến hành đặt cọc, bạn nên kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý của tài sản để tránh rủi ro không đáng có. Ngoài ra, việc lập hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứng hoặc có người làm chứng sẽ giúp đảm bảo giao dịch được pháp luật bảo vệ.
Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán đất có sổ đỏ
Công chứng mua bán nhà đất được thực hiện đồng thời khi bên mua thanh toán đầy đủ số tiền còn lại cho bên bán và nhận các giấy tờ pháp lý liên quan theo yêu cầu từ văn phòng công chứng. Đây là giai đoạn xác nhận tính hợp pháp của giao dịch và hoàn thiện các thủ tục cần thiết.
Quy trình ký kết hợp đồng công chứng như sau:
- Tại văn phòng công chứng, hai bên (bên mua và bên bán) sẽ ký hợp đồng mua bán và xác nhận rằng mọi thủ tục thanh toán đã hoàn tất.
- Công chứng viên sẽ kiểm tra, xác nhận thông tin và tiến hành công chứng hợp đồng.
- Sau khi hoàn thành, hợp đồng công chứng sẽ được bàn giao cho các bên, đảm bảo giao dịch được pháp luật bảo vệ.
Các giấy tờ cần chuẩn bị khi công chứng gồm:
Đối với người bán:
- Chứng minh nhân dân (CMND) hoặc căn cước công dân (CCCD).
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy đăng ký kết hôn (nếu tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng).
Đối với người mua:
- Chứng minh nhân dân (CMND) hoặc căn cước công dân (CCCD).
- Sổ hộ khẩu.
Lưu ý:
- Người bán cần đảm bảo rằng giấy tờ nhà đất như sổ đỏ, sổ hồng là hợp pháp và không có tranh chấp.
- Người mua cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của tài sản trước khi hoàn tất giao dịch.
Bước 3: Sang tên, nộp thuế phí theo quy định của nhà nước
Sau khi hoàn tất các thủ tục mua bán, người mua cần tiến hành làm thủ tục sang tên sổ đỏ tại phòng địa chính nơi quản lý bất động sản. Đây là bước cuối cùng để xác nhận quyền sở hữu nhà đất hợp pháp.
Tùy theo thỏa thuận ban đầu giữa hai bên, chi phí sẽ bao gồm:
- Thuế trước bạ: 0,5% giá trị bất động sản, do người mua nộp.
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị bất động sản, do người bán nộp.
- Các lệ phí khác: Lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định hồ sơ.
- Người mua sẽ cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp tại phòng địa chính để hoàn tất việc sang tên.
Hồ sơ cần chuẩn bị gồm:
- 2 bản sao CMND/CCCD của cả hai bên.
- 2 bản sao sổ hộ khẩu.
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy chứng nhận độc thân (tùy trường hợp).
- 2 bản hợp đồng mua bán công chứng, có đầy đủ chữ ký của cả hai bên.
- Sổ đỏ bản gốc của bất động sản.
Bước 4: Hoàn thành thủ tục, nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu đất
Sau khi hoàn thành xong thủ tục mua bán nhà đất và đóng thuế thì khách hàng sẽ có trách nhiệm mang các hồ sơ trên lên UBND nơi mua bán nhà đất. Nếu xét thấy hồ sơ của khách hàng đầy đủ và hợp lệ, bên bộ phận nghiệp vụ sẽ tiến hành sang tên sổ hồng theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Đến đây các bước tiến hành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ được xem như hoàn thành xong.
Hướng dẫn các bước sang tên đất có sổ đỏ
Sang tên sổ đỏ là bước quan trọng nhất trong thủ tục mua bán đất có sổ đỏ, chính thức chuyển quyền sở hữu từ người bán sang người mua. Để đảm bảo quá trình này diễn ra nhanh chóng và hợp pháp, bạn cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, nắm rõ quy trình và tuân thủ đúng quy định pháp luật.
Theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hồ sơ sang tên sổ đỏ phải được nộp tại:
- Văn phòng Đăng ký đất đai tại huyện, quận, thị xã hoặc thành phố thuộc tỉnh.
- Bộ phận một cửa đối với địa phương đã tổ chức quy trình này.
- Nếu địa phương chưa có Văn phòng Đăng ký đất đai, nộp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Quy trình thực hiện sang tên sổ đỏ như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Theo Điều 40 Luật Công Chứng 2014, cả bên mua và bên bán cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
Với bên bán:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính).
- Chứng minh nhân dân/thẻ căn cước hoặc hộ chiếu của cả hai vợ chồng (bản sao).
- Sổ hộ khẩu (bản sao).
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân.
- Hợp đồng ủy quyền (nếu bán hộ).
Với bên mua:
- Chứng minh nhân dân/thẻ căn cước hoặc hộ chiếu còn hạn.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân.
- Ngoài ra, hai bên có thể chuẩn bị trước hợp đồng mua bán đất để tiết kiệm thời gian.
Bước 2: Hoàn thành tờ khai nghĩa vụ hành chính
Tại bộ phận một cửa, bạn sẽ nhận được các mẫu tờ khai cần thiết. Các giấy tờ bao gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính).
- Đơn đăng ký biến động.
- Tờ khai thuế phi nông nghiệp (nếu có).
- Sơ đồ vị trí đất.
- Sổ đỏ (bản sao).
Lưu ý về nghĩa vụ thuế:
- Nếu không có thỏa thuận trong hợp đồng, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân trong vòng 10 ngày từ khi hợp đồng có hiệu lực.
- Nếu thỏa thuận người mua đóng thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế là khi đăng ký quyền sử dụng đất.
- Hai bên cần thống nhất từ trước ai sẽ là người đóng các khoản thuế, đồng thời chuẩn bị đầy đủ tờ khai để tránh sai sót.
Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
Hồ sơ sẽ được nộp tại bộ phận một cửa hoặc cơ quan có thẩm quyền vào giờ hành chính. Một số nơi chỉ tiếp nhận hồ sơ buổi sáng, trả kết quả vào buổi chiều, nên bạn cần tìm hiểu trước để tránh mất thời gian.
Hãy sắp xếp đầy đủ giấy tờ trước ở nhà theo các bước trên để việc tiếp nhận hồ sơ diễn ra thuận lợi. Sau khi hoàn thành, cơ quan chức năng sẽ xử lý và trả kết quả theo thời gian quy định:
- Không quá 10 ngày tại khu vực đô thị.
- Không quá 20 ngày tại vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo hoặc vùng kinh tế khó khăn (không tính ngày nghỉ, lễ).
Một số loại thuế cần đóng khi mua bán đất có sổ đỏ
Thủ tục mua bán đất có sổ đỏ phải chịu 5 loại thuế, phí cơ bản gồm: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng và phí cấp sổ đỏ.
Đối với thuế thu nhập cá nhân
Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng mua bán nhà đất, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Ngoại trừ 2 trường hợp sau đây không cần đóng thuế.
- Thứ nhất, giao dịch chuyển nhượng nhà đất thực hiện giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.
- Thứ hai, người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất.
Thuế thu nhập cá nhân = giá chuyển nhượng x thuế suất 2%. Trong đó, mức thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng nếu cho thuê lại. Trường hợp bán nhà đất đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được tính riêng biệt đối với mỗi người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu nhà đất.
Lệ phí trước bạ khi mua bán nhà đất
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh thành phố quy định theo từng thời kỳ. Đối với đất, lệ phí trước bạ = 0,5% x toàn bộ diện tích đất x giá 1m2 đất (do UBND tỉnh quy định).
Phí công chứng hồ sơ mua bán nhà đất
Tuỳ theo giá trị nhà đất hoặc giá trình hợp đồng mua bán, phí công chứng khi làm thủ tục mua bán đất có sổ đỏ sẽ khác nhau.
- Tài sản dưới 50 triệu đồng: Phí công chứng là 50 nghìn đồng.
- Từ 50 triệu đồng – 100 triệu đồng: Phí thu công chứng là 100 nghìn đồng.
- Từ 100 triệu đồng – 1 tỷ đồng: Phí thu công chứng bằng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
- Từ 1 tỷ đồng – 3 tỷ đồng: Phí công chứng bằng 1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 1 tỷ đồng.
- Từ 3 tỷ đồng – 5 tỷ đồng: Phí công chứng bằng 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỷ đồng.
- Từ 5 tỷ đồng – 10 tỷ đồng: Phí công chứng bằng 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 5 tỷ đồng.
- Từ 10 tỷ đồng – 100 tỷ đồng: Phí công chứng bằng 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
- Trên 100 tỷ đồng: Phí công chứng bằng 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).
Lệ phí cấp giấy chứng nhận
Khoản lệ phí cấp sổ đỏ sẽ do từng địa phương quyết định, tuy nhiên phải đảm bảo nguyên tắc khu vực thành phố trực thuộc trung ương cao hơn các khu vực khác.
Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ sẽ dựa theo quy mô diện tích của thửa đất, mức độ phức tạp của mỗi loại hồ sơ, nhu cầu sử dụng đất và điều kiện thực tế của địa phương. Phí thẩm định hồ sơ áp dụng khi cấp lần đầu, cấp mới, cấp điều chỉnh, cấp bổ sung hoặc thay đổi thông tin.
Rủi ro thường gặp và cách phòng tránh khi mua bán đất có sổ đỏ
Mua bán đất là giao dịch quan trọng, nhưng nếu không cẩn trọng, bạn có thể gặp nhiều rủi ro pháp lý, tài chính hoặc tranh chấp kéo dài. Dưới đây là các tình huống phổ biến và cách phòng tránh để đảm bảo giao dịch an toàn:
Đất đang tranh chấp
Đất đang tranh chấp giữa các bên, ví dụ: người thân trong gia đình, hàng xóm hoặc bên thứ ba khác, có thể dẫn đến việc không thể hoàn tất giao dịch hoặc mất đất sau khi mua.
Cách phòng tránh:
- Đến Văn phòng Đăng ký đất đai yêu cầu tra cứu thông tin pháp lý của đất, xác minh đất có tranh chấp hay không.
- Bên bán cần cam kết đất không có tranh chấp, đồng thời phải có chữ ký xác nhận của các thành viên trong hộ gia đình (đối với đất đứng tên hộ gia đình).
- Tìm hiểu từ hàng xóm xung quanh để xác minh tình trạng tranh chấp.
Đất thuộc diện quy hoạch hoặc giải tỏa
Đất nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa hoặc dự án công cộng có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào, khiến người mua mất quyền sử dụng.
Cách phòng tránh:
- Đến phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện/quận hoặc sử dụng các cổng thông tin trực tuyến quy hoạch đất đai (tùy địa phương) để tra cứu thông tin quy hoạch.
- Yêu cầu bản đồ quy hoạch mới nhất để kiểm tra vị trí đất.
- Kiểm tra mục “ghi chú” trên sổ đỏ, nếu có ghi đất nằm trong diện quy hoạch thì không nên mua.
- Tham khảo chính quyền địa phương như ủy ban nhân dân xã/phường để xác thực.
Giấy tờ giả hoặc không hợp lệ
Sử dụng giấy tờ giả hoặc sổ đỏ không hợp lệ có thể khiến giao dịch vô hiệu, người mua có nguy cơ mất tiền.
Cách phòng tránh:
- Đối chiếu thông tin sổ đỏ tại Văn phòng Đăng ký đất đai, kiểm tra dấu mộc, chữ ký và số thửa, số bản đồ.
- Kiểm tra mã QR (nếu có) trên sổ đỏ với cơ sở dữ liệu đất đai.
- Đảm bảo bên bán cung cấp giấy tờ cá nhân như chứng minh nhân dân/căn cước công dân, sổ hộ khẩu khớp với thông tin trên sổ đỏ.
- Chỉ giao dịch qua các văn phòng công chứng uy tín để thẩm định tính pháp lý của các giấy tờ.
Không kiểm tra hiện trạng đất thực tế
Thực trạng đất không giống thông tin trên sổ đỏ (ví dụ: diện tích nhỏ hơn, đất đang bị chiếm dụng).
Cách phòng tránh:
- Thuê dịch vụ đo đạc chuyên nghiệp để xác minh diện tích, ranh giới đất.
- Ghi lại hiện trạng đất khi đến kiểm tra để đối chiếu với sổ đỏ.
Hợp đồng mua bán không rõ ràng
Hợp đồng thiếu các điều khoản quan trọng hoặc ghi thông tin mơ hồ, tạo cơ hội cho tranh chấp sau này.
Cách phòng tránh:
- Đảm bảo hợp đồng ghi rõ thông tin bên bán và bên mua, giá bán, phương thức thanh toán, thời gian giao đất.
- Có điều khoản ràng buộc trách nhiệm pháp lý nếu bên bán vi phạm.
- Công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý.
Mua đất qua trung gian không uy tín
Trung gian mạo danh chủ đất hoặc có hành vi lừa đảo, khiến bạn giao tiền nhưng không nhận được quyền sử dụng đất.
Cách phòng tránh:
- Gặp trực tiếp chủ đất và kiểm tra giấy tờ gốc.
- Không đặt cọc khi chưa công chứng hợp đồng.
Đất dính nợ ngân hàng hoặc thế chấp
Đất đang thế chấp tại ngân hàng, khiến giao dịch không hợp pháp hoặc bị vô hiệu.
Cách phòng tránh:
- Xem thông tin “thế chấp” trong sổ đỏ hoặc xác nhận từ Văn phòng Đăng ký đất đai.
- Nếu đất từng thế chấp, bên bán cần cung cấp giấy chứng nhận đã giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán
Thủ tục mua bán đất có sổ đỏ khá phức tạp, đòi hỏi nhiều giấy tờ cần thiết cùng tính tỉ mỉ, cẩn thận của hai bên. Để việc sang nhượng quyền sở hữu đất diễn ra nhanh chóng, suôn sẻ, bạn hãy sử dụng một số dịch vụ tiến hành làm thủ tục hộ tại các văn phòng luật sư uy tín. Hãy theo dõi các bài viết mới được đăng tải tại Radanhadat.vn nhé!
