Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung cho Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND về khung giá đất, từ ngày 31/10/2024, TPHCM sẽ tính thuế đất theo luật mới. Các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, cũng như phí và lệ phí chuyển nhượng, sẽ được xác định dựa trên bảng giá đất điều chỉnh.
Áp dụng cách tính thuế đất theo luật mới từ hôm nay (31/10)
Vào cuối ngày 30/10, Cục Thuế TPHCM đã công bố khóa sổ hồ sơ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo bảng giá đất cũ (theo Quyết định 02/2020) trên hệ thống điện tử. Cục Thuế cũng in danh sách hồ sơ đủ điều kiện tiếp nhận và phối hợp ký xác nhận với cơ quan Tài nguyên và Môi trường.
Quy định về cách tính thuế đất theo luật mới
Theo quy định mới đây, tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sẽ được tính bằng cách lấy giá trị tiền sử dụng đất sau khi chuyển trừ đi tiền sử dụng hoặc tiền thuê đất của mục đích sử dụng trước đó, căn cứ vào bảng giá đất điều chỉnh hiện hành.
Đối với các trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, quy định sẽ tuân theo Nghị định 103/2024 của Chính phủ. Cục Thuế lưu ý rằng tỷ lệ phần trăm tiền sử dụng đất thu sẽ thay đổi tùy theo từng trường hợp cụ thể, dựa trên thời gian bắt đầu sử dụng, loại đất thực tế, và có hay không vi phạm quy định về sử dụng đất.
Từ ngày 1/8, việc tính thuế đất cho hộ gia đình, cá nhân sẽ không còn phân biệt giữa giá đất trong và ngoài hạn mức, cũng như không xét đến giá trị khu đất lớn hơn 30 tỷ đồng. Giá đất cụ thể sẽ không còn áp dụng (ngoại trừ đất nông nghiệp được sở hữu trước năm 1993). Đồng thời, thời hạn sử dụng đất có thời hạn sẽ được nâng từ 50 năm lên 70 năm.
Cục Thuế TPHCM cho biết, tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sẽ được tính tại thời điểm Nhà nước ra quyết định cho phép. Đối với công nhận quyền sử dụng đất, thời điểm tính sẽ là khi hộ gia đình hoặc cá nhân nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ.
Quy định về chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Chính sách thu tiền sử dụng đất và tiền thuê cần tuân thủ quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Đối với trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất, tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng cách lấy giá trị tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích, trừ đi số tiền sử dụng đất và tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển đổi, dựa trên bảng giá điều chỉnh.
Việc tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 9 đến Điều 12 của Nghị định số 103/2024. Ngành thuế lưu ý rằng tỷ lệ phần trăm tiền sử dụng đất sẽ thay đổi tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, như thời hạn sử dụng đất hoặc loại hình đất sử dụng.
Thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích.
Nếu hồ sơ chưa đủ cơ sở để tính tiền sử dụng đất và các khoản phải nộp khác, cơ quan thuế sẽ thông báo cho cơ quan tiếp nhận bổ sung trong vòng 5 ngày làm việc. Sau khi hồ sơ hoàn tất, thông báo nộp tiền sử dụng đất sẽ được gửi đến chậm nhất trong vòng 5 ngày làm việc.
Nhiều tuyến đường lần đầu xuất hiện trong bảng giá đất mới
Theo bảng giá đất mới ban hành, TP.HCM có gần 4.500 tuyến đường được điều chỉnh giá đất, với mức tăng từ 4 đến 38 lần so với bảng giá trước đây theo Quyết định 02/2020 (chưa tính hệ số K). Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM nhận định rằng, mức giá mới này vẫn thấp hơn giá thị trường từ 25-50%.
Giá đất tại các quận huyện TPHCM đồng loạt tăng
Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), mức tăng giá đất mới thấp nhất là 2,36 lần tại Quận 3, trong khi mức tăng cao nhất đạt 38,8 lần tại huyện Hóc Môn. Các khu vực ngoại thành và TP Thủ Đức ghi nhận mức tăng mạnh hơn so với các quận trung tâm. Cụ thể, TP Thủ Đức có mức tăng thấp nhất là 5,15 lần và cao nhất là 28,07 lần. Đối với huyện Hóc Môn, mức tăng thấp nhất là 6,85 lần và cao nhất 38,8 lần.
Một số huyện ngoại thành cũng có sự điều chỉnh đáng kể trong giá đất
- Huyện Nhà Bè có mức tăng từ 5,4 lần đến 23,33 lần
- Huyện Củ Chi từ 7,44 lần đến 24,17 lần
- Huyện Bình Chánh từ 2,8 lần đến 24 lần
Trong khi đó, tại các quận trung tâm như Quận 1, 3, 5, 6 và Phú Nhuận, mức tăng cao nhất vẫn dưới 10 lần.
Loạt tuyến đường mới cũng lần đầu được định giá
Bảng giá đất mới cũng ghi nhận nhiều tuyến đường lần đầu được định giá, đặc biệt tại các khu đô thị mới. Một số tuyến đường tại Khu đô thị Sala TP Thủ Đức như Trần Bạch Đằng, Tố Hữu, Nguyễn Thiện Thành và Nguyễn Cơ Thạch được định giá đến 295 triệu/m2.
Tại TP Thủ Đức, các tuyến đường mới trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, như Hoàng Thế Thiện, Mai Chí Thọ, và một số tuyến đường nội khu khác, cũng được bổ sung vào bảng giá đất với mức giá khoảng 163 triệu/m2, tùy thuộc vào từng đoạn.
Từ ngày 31/10/2024 TPHCM đã bổ sung thêm 570 tuyến đường mới vào bảng giá đất, bao gồm cả các tuyến đường chưa từng có giá đất cụ thể trong bảng giá năm 2020.
Chuyên gia dự báo rủi ro và cần có biện pháp ngăn chặn
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định rằng bảng giá đất mới đã được điều chỉnh đồng bộ từ mức giá cao nhất đến các mức giá thấp hơn, phân bố theo từng khu vực quận, huyện và thành phố Thủ Đức, căn cứ vào vị trí đất và các vùng giáp ranh. So với dự thảo công bố vào cuối tháng 7, bảng giá mới đã khắc phục tình trạng bất hợp lý về giá tại các quận trung tâm.
Bảng giá đất mới còn đảm bảo sự công bằng cho những người đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất trong 10 tháng đầu năm 2024, so với những người sẽ nộp tiền theo mức giá đất mới kể từ khi bảng giá có hiệu lực.
Chủ tịch HoREA cho rằng bảng giá đất mới chưa tạo ra tác động tức thì đối với thị trường bất động sản, do các dự án hiện tại được định giá chủ yếu theo phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, ảnh hưởng sẽ xuất hiện trong “pha 2,” tức là khi các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Trong giai đoạn này, tâm lý của người dân sẽ nghiêng về việc bán đất với giá cao hơn, gây áp lực tăng giá nhà.
Hiệp hội cũng kiến nghị có biện pháp kiểm soát hiệu quả nhằm ngăn chặn tình trạng đầu nậu và cò đất thao túng giá, gây nhiễu loạn thị trường qua việc kích giá và thổi giá đất.
Kết luận
Mặc dù chưa tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản hiện thời, nhưng việc áp dụng thuế đất theo luật mới sẽ dần tạo ảnh hưởng khi các doanh nghiệp và người dân tiến hành giao dịch chuyển nhượng và phát triển dự án. Để duy trì ổn định thị trường và tránh tình trạng đầu cơ, việc kiểm soát hoạt động của các đầu nậu và cò đất là cần thiết, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững trong tương lai.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
>> Xem thêm:
