Tư vấn về việc mua nhà ở phân lô tại Hóc Môn

Với ngân sách hạn chế, ông A không đủ điều kiện mua căn nhà lớn có sổ hồng riêng, do đó quyết định chọn một căn nhà nhỏ phù hợp với khả năng tài chính. Căn nhà có diện tích đất 45,5m2, diện tích xây dựng là 31m2, đường trước nhà 5m, nếu mua thì ra công chứng vi bằng (gồm hợp đồng mua bán, bản vẽ căn nhà định mua)

Chủ sở hữu hiện tại sở hữu một lô đất lớn và đã được cấp giấy phép xây dựng cho toàn bộ lô đất. Tuy nhiên, chủ đất đã chia nhỏ lô đất thành 3 căn nhà phố, trong đó ông A là một trong 3 người mua. Sau khi giao dịch hoàn tất, một trong ba người mua sẽ giữ sổ hồng chung đứng tên chủ đất cũ, kèm theo cam kết với hai người còn lại. Hiện tại ông A có ba câu hỏi pháp lý quan trọng để đảm bảo quyền lợi khi mua nhà ở phân lô:

1. Việc mua nhà và ra công chứng vi bằng có hợp pháp không? Nhà nước có công nhận tài sản này thuộc về ông A không? Nếu có quy hoạch hoặc giải tỏa, có bị mất nhà không?
2. Có thể làm sổ hồng chung cho cả ba người mua không? Nếu được, thủ tục thực hiện như thế nào?
3. Nếu sau này ông A mua thêm căn bên cạnh, nâng tổng diện tích sử dụng lên 90 m² (diện tích xây dựng 60 m²), liệu có thể tách sổ riêng không? Thủ tục tách sổ như thế nào?

Những câu hỏi này phản ánh mối quan ngại phổ biến của người dân khi mua nhà ở phân lô, đặc biệt tại các khu vực như Hóc Môn, nơi thị trường bất động sản phân lô đang phát triển mạnh nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Radanhadat sẽ giải đáp chi tiết các thắc mắc này, dựa trên quy định pháp luật hiện hành.

Mua nhà ở phân lô và ra công chứng vi bằng có hợp pháp không? Nhà nước có công nhận tài sản không? Nếu có quy hoạch hoặc giải tỏa, có bị mất nhà không?

Tính hợp pháp của công chứng vi bằng

Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, trừ một số trường hợp liên quan đến kinh doanh bất động sản. Cụ thể:

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (như nhà ở) phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã.
• Công chứng vi bằng, như trường hợp ông A đề cập, chỉ ghi nhận hành vi giao dịch (ví dụ, việc trao tiền, ký hợp đồng) mà không có giá trị pháp lý như công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, vi bằng không đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch và không được Nhà nước công nhận là bằng chứng sở hữu tài sản.

Quy trình hợp pháp để sở hữu nhà ở phân lô

Để đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp, cần thực hiện các bước sau:

• Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan công chứng. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân. Nếu chậm trễ, có thể bị phạt theo quy định.
• Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại UBND cấp huyện nơi có nhà đất (Hóc Môn).
• Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên at UBND huyện Hóc Môn, bao gồm hợp đồng công chứng, biên lai thuế, và các giấy tờ liên quan.
• Bước 4: Nhận sổ hồng sau khi nộp đủ lệ phí theo quy định.

Khi hoàn tất các bước trên và đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ địa chính (theo Điều 188 Luật Đất đai 2013), tài sản sẽ được công nhận hợp pháp thuộc sở hữu của ông A. Thời điểm quyền sở hữu có hiệu lực là khi đăng ký vào sổ địa chính.

Rủi ro quy hoạch hoặc giải tỏa

Nếu giao dịch không được công chứng/chứng thực đúng quy định (chỉ có vi bằng), tài sản có thể không được công nhận, dẫn đến rủi ro mất nhà khi có quy hoạch hoặc giải tỏa. Ngược lại, nếu hoàn tất thủ tục và được cấp sổ hồng (dù là sổ chung), quyền sở hữu sẽ được bảo vệ. Trong trường hợp giải tỏa, ông A sẽ được đền bù hoặc bồi thường theo quy định pháp luật, dựa trên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền được ghi trong sổ hồng.

Trong trường hợp này ông A nên yêu cầu chủ đất thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền thay vì chỉ lập vi bằng. Đồng thời, kiểm tra kỹ quy hoạch tại UBND huyện Hóc Môn để đảm bảo lô đất không nằm trong diện giải tỏa.

Có thể làm sổ hồng chung khi mua nhà ở phân lô không? Thủ tục như thế nào?

Theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, trường hợp một thửa đất có nhiều cá nhân hoặc hộ gia đình cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền (như nhà ở), có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) chung. Cụ thể:

• Nếu thửa đất không đủ diện tích tối thiểu để tách sổ riêng (theo quy định tại Hóc Môn), Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp một sổ hồng chung, trong đó ghi rõ quyền sử dụng đất và sở hữu nhà của từng người mua.
• Sổ hồng chung sẽ ghi thông tin của từng người mua, kèm dòng chữ: “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất”, liệt kê tên những người còn lại. Nếu không ghi hết, thông tin sẽ được bổ sung tại mục “Ghi chú” trong sổ.
• Các bên có thể thỏa thuận cấp một sổ hồng chung cho người đại diện (có công chứng/chứng thực thỏa thuận), nhưng quyền sử dụng đất và tài sản của từng người vẫn được ghi rõ.

Để làm sổ hồng chung khi mua nhà ở phân lô, cần thực hiện các bước sau:

1. Lập hợp đồng chuyển nhượng: Cả ba người mua và chủ đất ký hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan công chứng, nêu rõ quyền sử dụng đất và tài sản (nhà ở) của từng người.
2. Kê khai nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế thu nhập cá nhân (thường 2% giá trị giao dịch) và lệ phí trước bạ (0,5% giá trị tài sản) tại UBND huyện Hóc Môn.
3. Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất: Hồ sơ bao gồm:
   • Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.
   • Biên lai thuế và lệ phí trước bạ.
   • Bản vẽ nhà đất và giấy phép xây dựng (nếu có).
   • Giấy tờ tùy thân của các bên (CMND/CCCD, sổ hộ khẩu).
4. Nhận sổ hồng chung: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp GCNQSDĐ chung, thể hiện quyền của từng người mua. Thời gian xử lý thường từ 10-30 ngày, tùy thuộc vào quy trình tại Hóc Môn.

Mua thêm căn bên cạnh có tách sổ riêng được không? Thủ tục như thế nào?

Theo Quyết định 33/2014/QĐ-UBND của UBND TP.HCM, diện tích tối thiểu để tách thửa tại Huyện Hóc Môn là 80 m² (sau khi trừ lộ giới), với chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Trong trường hợp ông A mua thêm căn bên cạnh, tổng diện tích sử dụng đạt 90 m² và chiều rộng mặt tiền đáp ứng yêu cầu (đường trước nhà 5m), thửa đất mới đủ điều kiện để tách sổ riêng, miễn là không vi phạm quy hoạch.

Để tách sổ riêng khi mua nhà ở phân lô và hợp thửa, cần thực hiện các bước sau:

1. Mua căn nhà bên cạnh: Thực hiện giao dịch mua bán tương tự như căn đầu tiên, bao gồm:
   • Ký hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan công chứng.
   • Nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
   • Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất và tài sản.
2. Nộp hồ sơ hợp thửa: Sau khi sở hữu cả hai căn, nộp hồ sơ hợp thửa tại UBND huyện Hóc Môn, bao gồm:
   • Đơn xin hợp thửa theo mẫu.
   • GCNQSDĐ hiện tại (sổ hồng chung hoặc sổ của căn thứ hai).
   • Hợp đồng chuyển nhượng của cả hai căn.
   • Bản vẽ thửa đất và sơ đồ nhà ở.
   • Giấy tờ tùy thân của người đứng tên.
3. Nộp hồ sơ tách thửa: Sau khi hợp thửa thành một thửa đất 90 m², nộp hồ sơ tách thửa để cấp sổ riêng, bao gồm:
   • Đơn xin tách thửa theo mẫu.
   • GCNQSDĐ của thửa đất hợp thửa.
   • Bản vẽ kỹ thuật hoặc sơ đồ phân chia thửa đất.
   • Biên lai nộp lệ phí liên quan.
4. Nhận sổ hồng riêng: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xem xét và cấp GCNQSDĐ riêng cho thửa đất 90 m² nếu đáp ứng đủ điều kiện. Thời gian xử lý thường từ 15-30 ngày.

Trước khi mua căn thứ hai, ông A nên kiểm tra quy hoạch tại UBND huyện Hóc Môn để đảm bảo thửa đất không bị hạn chế tách thửa. Đồng thời, làm việc với văn phòng đăng ký đất đai để xác nhận khả năng hợp thửa và tách sổ.

(Nguồn Luatminhkhue)

>> Xem thêm bài viết Tư vấn thủ tục mua bán nhà ở: Những điều cần biết để tránh rủi ro pháp lý

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.