Những điều cần biết về đánh thuế bất động sản thứ 2

Đánh thuế bất động sản thứ 2 đang trở thành một chủ đề nóng trong lĩnh vực tài chính và bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt khi giá nhà đất tăng mạnh và tình trạng đầu cơ diễn ra phổ biến.

Đánh thuế bất động sản thứ 2 là gì?

Đánh thuế bất động sản thứ 2 là chính sách thuế được đề xuất áp dụng đối với cá nhân hoặc tổ chức sở hữu nhiều hơn một bất động sản, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Mục tiêu của chính sách này không chỉ là điều tiết thị trường bất động sản mà còn góp phần tăng nguồn thu ngân sách nhà nước, đảm bảo sử dụng đất đai hiệu quả và công bằng xã hội. Tuy nhiên, hiện tại, Việt Nam vẫn chưa có quy định cụ thể về việc áp dụng loại thuế này.

Theo tiểu mục 3 Mục 6 Báo cáo 245/BC-BTNMT năm 2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan này đã đề xuất Bộ Tài chính nghiên cứu ban hành quy định về đánh thuế bất động sản thứ 2. Tương tự, tại Công văn 5333/BXD-QLN, Bộ Xây dựng cũng kiến nghị đánh thuế đối với những người sở hữu nhiều nhà đất, với mục tiêu giảm thiểu tình trạng đầu cơ và ổn định giá cả thị trường. Những đề xuất này cho thấy xu hướng siết chặt quản lý bất động sản, nhưng đến nay, các quy định cụ thể về mức thuế suất, thời điểm áp dụng hay đối tượng chịu thuế vẫn đang trong giai đoạn nghiên cứu.

Tình hình pháp lý hiện tại về đánh thuế bất động sản thứ 2

Hiện nay, chưa có văn bản pháp luật nào quy định rõ ràng về việc đánh thuế bất động sản thứ 2 tại Việt Nam. Thay vào đó, các khoản thuế liên quan đến bất động sản chủ yếu tập trung vào các giai đoạn:

• Xác lập quyền sở hữu/sử dụng: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ.
• Sử dụng bất động sản: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp.
• Chuyển nhượng bất động sản: Thuế thu nhập cá nhân (TNCN), thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng.

Tuy nhiên, các khoản thu trong giai đoạn sử dụng bất động sản chưa áp dụng đối với nhà ở, và chính sách thuế đối với việc sở hữu nhiều nhà đất vẫn đang được Bộ Tài chính xem xét. Theo thông tin từ các cơ quan quản lý, việc xây dựng chính sách thuế này sẽ cần:

• Tham khảo kinh nghiệm quốc tế (như Singapore, Hàn Quốc, Thái Lan) nơi áp dụng thuế cao hơn đối với bất động sản thứ hai hoặc bất động sản bỏ hoang.
• Đánh giá tác động đến thị trường bất động sản, tránh gây sốc hoặc dẫn đến tình trạng bán tháo.
• Đảm bảo tính thống nhất với chiến lược cải cách thuế giai đoạn 2021-2030.

Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Mặc dù chưa có quy định về đánh thuế bất động sản thứ 2, các khoản thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản đã được quy định rõ ràng tại khoản 2 Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP). Thời điểm tính thuế được xác định như sau:

1. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán: Thời điểm tính thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật.
2. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán: Thời điểm tính thuế là khi làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản.

Ví dụ, nếu anh Nguyễn Văn A bán một căn hộ và không yêu cầu bên mua nộp thuế thay, thuế TNCN sẽ được tính ngay khi hợp đồng công chứng có hiệu lực. Ngược lại, nếu anh A thỏa thuận để bên mua nộp thuế, thời điểm tính thuế sẽ là khi bên mua hoàn tất đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước.

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định thế nào?

Theo Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng công thức:

Thu nhập chịu thuế = Doanh thu từ chuyển nhượng – Giá vốn của bất động sản – Chi phí được trừ

Cụ thể:

• Doanh thu từ chuyển nhượng: Là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, bao gồm phụ thu và các khoản phí (nếu có). Nếu giá trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh/thành phố quy định, doanh thu sẽ được tính theo bảng giá đất tại thời điểm ký hợp đồng.
• Giá vốn: Là giá mua ban đầu của bất động sản, được xác định dựa trên hợp đồng mua bán trước đó hoặc các chứng từ liên quan.
• Chi phí được trừ: Bao gồm các khoản như phí công chứng, phí môi giới, chi phí cải tạo bất động sản (nếu có hóa đơn hợp lệ).

Thời điểm xác định doanh thu: Là khi bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc vào việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu hay chưa. Đối với các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng hoặc nhà để chuyển nhượng, nếu thu tiền ứng trước từ khách hàng, doanh thu tính thuế tạm nộp được xác định tại thời điểm thu tiền.

Ví dụ, chị Trần Thị B bán một căn nhà với giá 3 tỷ đồng, trong khi giá vốn ban đầu là 2 tỷ đồng và chi phí công chứng, môi giới là 50 triệu đồng. Thu nhập chịu thuế của chị B sẽ là:

3 tỷ – 2 tỷ – 50 triệu = 950 triệu đồng

Thuế TNCN phải nộp (tính theo thuế suất 2%) sẽ là: 950 triệu × 2% = 19 triệu đồng.

Thủ tục mua bán nhà đất liên quan đến thuế

Căn cứ Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện qua các bước sau:

1. Chuẩn bị hồ sơ:
   • Mẫu số 11/ĐK (đơn đăng ký biến động đất đai 2024).
   • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
   • Hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho.
   • Tờ khai thuế TNCN (Mẫu 03/BĐS-TNCN).
   • Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu 01/LPTB).
   • Các giấy tờ chứng minh miễn thuế/le phí (nếu có, ví dụ: chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ với con cái).
   • Văn bản ủy quyền (nếu thực hiện qua người đại diện).
2. Nộp hồ sơ:
   • Tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
   • Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Xử lý hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính:
   • Cơ quan chức năng thẩm định hồ sơ, tính thuế và lệ phí trước bạ.
   • Người nộp thuế hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo.
4. Nhận kết quả: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới hoặc xác nhận biến động sau 10-30 ngày (tùy địa phương).

Quy trình này đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ các quy định về thuế, đặc biệt là thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản.

>> Xem thêm bài viết Thuế chuyển nhượng bất động sản và những điều cần biết

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.