Bài 3.5: Đánh giá tính thanh khoản và tính lợi nhuận cuối cùng

Đánh giá tính thanh khoản của bất động sản là một yếu tố quan trọng để xác định mức độ dễ dàng và nhanh chóng mà một tài sản có thể được bán hoặc chuyển nhượng. Tính thanh khoản cao cho thấy khả năng bán tài sản nhanh với giá cả phù hợp.

Những tiêu chí đánh giá tính thanh khoản của một bất động sản

1. Xác định vị trí và tiện ích

• Vị trí: Bất động sản ở vị trí thuận lợi, gần các tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, và giao thông công cộng thường có tính thanh khoản cao.
• Phát triển khu vực: Khu vực có kế hoạch phát triển rõ ràng và đang trên đà phát triển, như dự án hạ tầng lớn, sẽ tăng tính thanh khoản cho bất động sản.

2. Phân tích thị trường

• Cung và cầu: Nghiên cứu thị trường để hiểu về tình hình cung và cầu bất động sản trong khu vực. Một lượng lớn người mua và ít tài sản có sẵn trên thị trường thường chỉ ra tính thanh khoản cao.
• Giá bán gần đây: Xem xét giá bán của các bất động sản tương tự trong khu vực gần đây để đánh giá mức độ cạnh tranh và mức độ chấp nhận của thị trường.

3. Đặc tính của tài sản

• Loại bất động sản: Một số loại hình bất động sản như nhà phố, căn hộ có tính thanh khoản cao hơn so với các bất động sản chuyên biệt như nhà xưởng, kho bãi.
• Tình trạng bất động sản: Bất động sản mới hoặc đã được cải tạo, tu sửa có tính thanh khoản cao hơn so với những bất động sản cần nhiều sửa chữa.

4. Khả năng tài chính của người mua

• Khả năng vay mượn: Bất động sản ở những khu vực có chính sách tài chính thuận lợi, nơi người mua dễ dàng tiếp cận vốn vay sẽ có tính thanh khoản cao hơn.
• Thu nhập của dân cư: Bất động sản trong khu vực có mức thu nhập trung bình đến cao sẽ dễ dàng thu hút người mua hơn.

5. Pháp lý và đăng ký

• Sổ đỏ/sổ hồng và giấy tờ pháp lý: Bất động sản có sổ đỏ/sổ hồng và các giấy tờ pháp lý rõ ràng, không tranh chấp sẽ có tính thanh khoản cao.
• Quy hoạch: Kiểm tra quy hoạch của khu vực để đảm bảo không có kế hoạch phát triển lớn nào có thể ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.

Ví dụ:

• Một căn hộ 2 phòng ngủ ở trung tâm thành phố, gần các trường đại học và khu vực thương mại, với đầy đủ giấy tờ pháp lý, giá bán gần đây cho các căn hộ tương tự là 7 tỷ đồng. Căn hộ này được đánh giá có tính thanh khoản cao do vị trí tốt, cầu cao và dễ dàng tiếp cận vốn vay.

Đánh giá tính thanh khoản là quá trình cần cả sự am hiểu sâu sắc về thị trường và khả năng phân tích tài chính, đòi hỏi nhà đầu tư phải thực sự thông thạo để đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.

Tính lợi nhuận cuối cùng của một bất động sản

Để tính lợi nhuận cuối cùng từ một khoản đầu tư bất động sản, bạn cần phải xem xét các yếu tố thu nhập và chi phí liên quan đến việc sở hữu, vận hành, và cuối cùng là bán hoặc cho thuê bất động sản đó. Dưới đây là các bước để tính lợi nhuận cuối cùng:

Bước 1: Tính tổng chi phí mua và cải thiện bất động sản

• Giá mua bất động sản: Bao gồm giá mua ban đầu của bất động sản.
• Chi phí chuyển nhượng: Bao gồm thuế, phí luật sư, phí chuyển nhượng.
• Chi phí cải tạo và nâng cấp: Nếu bạn đã thực hiện cải tạo hoặc nâng cấp bất động sản để tăng giá trị hoặc thu hút người thuê.

Bước 2: Tính thu nhập thu được từ bất động sản

• Thu nhập cho thuê: Nếu bất động sản được cho thuê, tính tổng thu nhập thu được trong suốt thời gian sở hữu.
• Giá bán cuối cùng: Nếu bán bất động sản, giá bán cuối cùng mà bất động sản được bán.

Bước 3: Tính tổng chi phí vận hành và bảo trì

• Chi phí quản lý bất động sản: Nếu bạn sử dụng dịch vụ quản lý bất động sản.
• Chi phí bảo trì hàng năm: Bao gồm chi phí bảo dưỡng, sửa chữa thường xuyên.
• Thuế bất động sản: Cần phải trả hàng năm.
• Chi phí bảo hiểm: Bảo hiểm tài sản chống lại các rủi ro như hỏa hoạn, lũ lụt.

Bước 4: Tính chi phí vay và lãi vay (nếu có)

• Lãi vay: Tổng số tiền lãi phải trả nếu bạn đã vay vốn để mua bất động sản.

Bước 5: Tính lợi nhuận ròng

Tổng hợp tất cả các thu nhập và trừ đi tất cả các chi phí để tìm ra lợi nhuận ròng từ bất động sản:

Lợi nhuận Ròng = (Thu nhập thuê + Giá bán cuối cùng) − (Tổng chi phí mua và cải tạo + Tổng chi phí vận hành + Chi phí vay)

Ví dụ:

Giả sử bạn mua một căn hộ với giá 2 tỷ đồng, chi phí chuyển nhượng và cải tạo là 200 triệu đồng. Bạn cho thuê căn hộ này với giá 15 triệu đồng/tháng trong 5 năm, và sau đó bán với giá 2.5 tỷ đồng. Chi phí vận hành hàng năm là 24 triệu đồng và không có chi phí vay vì bạn mua bằng tiền mặt.

• Tổng thu nhập thuê: 15 triệu × 12 tháng × 5 năm = 900 triệu đồng
• Tổng chi phí vận hành: 24 triệu × 5 năm = 120 triệu đồng
• Lợi nhuận ròng: (900 triệu + 2.5 tỷ) − (2.2 tỷ + 120 triệu) = 1.08 tỷ đồng

Qua ví dụ này, bạn có thể thấy rằng việc tính toán lợi nhuận ròng từ đầu tư bất động sản cần phải tính đến nhiều yếu tố khác nhau. Việc hiểu rõ và tính toán kỹ lưỡng sẽ giúp bạn đánh giá chính xác hiệu quả đầu tư của mình.

>> Xem toàn bộ các bài viết “7 BƯỚC TRỞ THÀNH NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN NGHIỆP“