Bài 3.6: Sử dụng đòn bẩy tài chính và bí quyết vay tiền ngân hàng

Đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản là việc sử dụng vốn vay để tăng cường khả năng đầu tư nhằm mở rộng quy mô dự án hoặc tăng số lượng bất động sản có thể mua, nhằm tối đa hóa lợi nhuận tiềm năng khi giá trị tài sản tăng lên. Điều này cho phép nhà đầu tư tăng cường khả năng sinh lời trên số vốn tự có ban đầu thấp hơn.

Cách sử dụng đòn bẩy tài chính

1. Chọn lựa tài sản đúng đắn: Chọn bất động sản ở vị trí tốt, có tiềm năng tăng giá hoặc sinh lời cao từ việc cho thuê.
2. Phân tích chi phí và lợi nhuận: Tính toán tỷ lệ giữa vốn tự có và vốn vay để đảm bảo rằng dòng tiền thu về từ bất động sản có thể che chắn các chi phí lãi vay và vẫn có lợi nhuận ròng.
3. Đánh giá rủi ro: Xem xét kỹ lưỡng các rủi ro như biến động lãi suất, khả năng vắng khách thuê, hoặc giá bất động sản giảm.
4. Đảm bảo có khả năng chi trả: Đảm bảo rằng bạn có đủ khả năng tài chính để chi trả các khoản vay ngay cả trong trường hợp xấu nhất, tránh để phát sinh tình trạng mất khả năng thanh toán.

Giả sử bạn muốn mua một căn hộ có giá 2 tỷ đồng. Bạn dự định sử dụng đòn bẩy tài chính như sau:

• Vốn tự có: 500 triệu đồng (25% giá trị bất động sản).
• Vốn vay: 1.5 tỷ đồng (75% giá trị bất động sản) với lãi suất 8% mỗi năm.

Giả sử căn hộ có thể cho thuê với giá 15 triệu đồng/tháng, tức 180 triệu đồng/năm.

Chi phí lãi vay hàng năm: 1.5 tỷ × 8% = 120 triệu đồng/năm

Lợi nhuận thu được trước thuế và trước chi phí khác: 180 triệu đồng − 120 triệu đồng = 60 triệu đồng/năm

Trong trường hợp này, sử dụng đòn bẩy tài chính đã cho phép bạn tăng khả năng sinh lời từ vốn tự có ban đầu là 500 triệu đồng. Nếu không có đòn bẩy, bạn chỉ có thể mua được bất động sản trị giá 500 triệu đồng và khó có thể đạt được mức thu nhập cho thuê tương tự.

Rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư

Tuy nhiên, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cũng tăng rủi ro do chi phí lãi vay và sự phụ thuộc vào thị trường bất động sản và thị trường tài chính. Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố rủi ro và lợi ích trước khi quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản.

Rủi ro lãi suất

• Biến động lãi suất: Khi lãi suất tăng, chi phí vay mượn cũng tăng theo, điều này có thể ảnh hưởng đến dòng tiền và làm giảm lợi nhuận ròng từ đầu tư. Nếu dự án đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay, bất kỳ sự tăng lãi suất nhỏ nào cũng có thể có tác động lớn.

Rủi ro thanh khoản

• Khả năng thanh khoản kém: Trong trường hợp thị trường suy thoái hoặc các điều kiện thị trường thay đổi mà bất động sản không thể được bán hoặc cho thuê như dự kiến, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc trả nợ ngân hàng. Điều này có thể dẫn đến tình trạng mất khả năng thanh toán.

Rủi ro giá cả

• Giảm giá bất động sản: Giá bất động sản có thể giảm do nhiều yếu tố như thay đổi chính sách, cung cầu thị trường, hoặc kinh tế vĩ mô. Giảm giá sẽ làm giảm giá trị tài sản đảm bảo cho khoản vay và tăng rủi ro mất vốn cho nhà đầu tư.

Rủi ro về tài sản đảm bảo

• Mất tài sản đảm bảo: Nếu không thể trả nợ, ngân hàng có thể thu giữ tài sản đảm bảo. Điều này không chỉ gây mất tài sản mà còn ảnh hưởng đến tín nhiệm tài chính của nhà đầu tư trong tương lai.

Rủi ro tài chính cá nhân

• Ảnh hưởng đến tài chính cá nhân: Khi sử dụng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư thường phải cam kết tài chính cá nhân cho khoản vay. Điều này có thể ảnh hưởng đến tình hình tài chính cá nhân nếu dự án đầu tư không diễn ra như kế hoạch.

Bí quyết vay tiền từ ngân hàng khi đầu tư bất động sản

Vay tiền từ ngân hàng để đầu tư bất động sản hoặc cho các mục đích cá nhân và kinh doanh là một quyết định quan trọng. Để tối đa hóa cơ hội được chấp thuận cho vay và đảm bảo điều kiện vay thuận lợi nhất, bạn cần lưu ý một số bí quyết sau:

Cải thiện điểm tín dụng

• Thanh toán đúng hạn: Luôn thanh toán các khoản nợ hiện tại đúng hạn để xây dựng lịch sử tín dụng tốt.
• Giảm số dư nợ: Cố gắng giảm tỷ lệ sử dụng tín dụng bằng cách trả nợ thẻ tín dụng và các khoản vay cá nhân.
• Kiểm tra báo cáo tín dụng: Định kỳ kiểm tra báo cáo tín dụng để đảm bảo không có sai sót hoặc gian lận, điều chỉnh kịp thời nếu có.

Chuẩn bị hồ sơ vay vốn đầy đủ và rõ ràng

• Tài liệu cá nhân: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu có).
• Chứng minh thu nhập: Hợp đồng lao động, sao kê lương, báo cáo thuế thu nhập cá nhân, hoặc các tài liệu khác có thể chứng minh khả năng chi trả.
• Tài liệu về tài sản đảm bảo (nếu có): Sổ đỏ, giấy tờ sở hữu xe, sổ tiết kiệm, hoặc các tài sản khác có thể dùng để thế chấp.

Nghiên cứu và so sánh lựa chọn

• Lãi suất và phí liên quan: So sánh lãi suất, phí hoa hồng, phí trả nợ trước hạn và các chi phí khác từ nhiều ngân hàng.
• Điều khoản vay: Đọc kỹ các điều khoản và điều kiện của khoản vay, bao gồm thời hạn vay, cơ chế tính lãi, và điều kiện ràng buộc.

Hiểu rõ mục đích vay và khả năng chi trả

• Xác định rõ mục đích vay: Đảm bảo bạn có một kế hoạch rõ ràng về việc sử dụng số tiền vay.
• Tính toán khả năng chi trả: Đảm bảo bạn có đủ khả năng tài chính để trả nợ ngân hàng đúng hạn, bao gồm cả gốc và lãi.

>> Xem toàn bộ các bài viết “7 BƯỚC TRỞ THÀNH NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN NGHIỆP“