Cách xử lý khi người thuê nhà không trả tiền đúng hạn

Trong quá trình cho thuê nhà, không ít chủ nhà gặp phải tình huống người thuê chậm trễ hoặc không thanh toán tiền thuê. Điều này gây ra nhiều phiền toái và ảnh hưởng đến tài chính của chủ nhà. Vậy khi gặp phải tình huống này, chủ nhà nên làm gì? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn biết cách xử lý khi người thuê nhà không trả tiền đúng hạn hiệu quả nhất.

Quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà thế nào?

Để giải quyết vấn đề khi người thuê nhà không trả tiền đúng hạn hoặc cố tình không thanh toán, cần dựa trên các quyền và nghĩa vụ đã được quy định trong hợp đồng thuê nhà.

Hợp đồng thuê nhà là văn bản pháp lý ghi nhận thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về các nội dung như mục đích sử dụng, mức giá thuê, thời hạn thuê, thời điểm thanh toán tiền thuê,… Theo đó, bên cho thuê có trách nhiệm bàn giao tài sản theo thỏa thuận, trong khi bên thuê phải thanh toán đầy đủ và đúng hạn như cam kết. Hợp đồng cũng là cơ sở xác định rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của mỗi bên, giúp đảm bảo quyền lợi và giải quyết tranh chấp nếu phát sinh.

Nghĩa vụ của bên thuê nhà

Theo Bộ luật Dân sự 2015, người thuê nhà có các nghĩa vụ sau đây:

• Điều 479: Người thuê phải bảo quản tài sản thuê, tự sửa chữa hoặc bảo dưỡng những hư hỏng nhỏ. Nếu làm mất hoặc gây hư hỏng tài sản, người thuê phải bồi thường. Tuy nhiên, các hư hỏng do hao mòn tự nhiên không thuộc trách nhiệm của họ.
• Điều 480: Người thuê phải sử dụng tài sản đúng công dụng và mục đích đã thỏa thuận với chủ nhà.
• Điều 481: Người thuê có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê đúng hạn theo cam kết trong hợp đồng.
• Điều 482: Khi trả lại tài sản, người thuê phải bảo đảm trạng thái tài sản giống như khi nhận, ngoại trừ các hao mòn tự nhiên.

Các quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của cả hai bên trong quan hệ thuê nhà.

Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà

Theo Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê nhà có các nghĩa vụ sau:

• Điều 476: Giao tài sản đúng như thỏa thuận về số lượng, chủng loại, thời điểm và địa điểm, đồng thời cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin cần thiết liên quan đến tài sản cho thuê.
• Điều 477: Đảm bảo tài sản cho thuê ở trạng thái phù hợp với mục đích sử dụng đã thỏa thuận. Nếu tài sản bị hư hỏng, bên cho thuê phải tiến hành sửa chữa. Trong trường hợp tài sản bị giảm giá trị sử dụng mà lỗi không thuộc về bên thuê, bên cho thuê có trách nhiệm sửa chữa hoặc giảm giá thuê.

Ngoài các nghĩa vụ này, cả hai bên cần tuân thủ đầy đủ các cam kết khác đã được quy định trong hợp đồng thuê nhà.

Cách xử lý khi người thuê nhà không trả tiền đúng hạn

Có nhiều nguyên nhân khiến người thuê không thanh toán tiền thuê mặt bằng, bao gồm:

• Người thuê gặp khó khăn tài chính, dẫn đến không đủ khả năng chi trả đúng hạn.
• Có bất đồng hoặc tranh chấp về hợp đồng, điều kiện sử dụng mặt bằng hay các vấn đề liên quan với chủ nhà khiến người thuê trì hoãn hoặc từ chối thanh toán.
• Một số trường hợp, người thuê có ý định không trả tiền nhằm kéo dài thời gian sử dụng mặt bằng mà không chịu thêm chi phí.

Dưới đây là gợi ý một số cách xử lý khi người thuê nhà không trả tiền đúng hạn, bạn có thể tham khảo:

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bên thuê nhà có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ và đúng hạn số tiền thuê theo các điều khoản đã được thỏa thuận.

Nếu bên thuê không thanh toán tiền thuê hoặc chậm trả từ 3 tháng trở lên tính từ thời hạn đã cam kết trong hợp đồng mà không đưa ra lý do chính đáng, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Quyền này được quy định rõ tại khoản 1 và khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014.

Thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Để chấm dứt hợp đồng thuê nhà một cách hợp pháp, bên cho thuê cần thông báo trước cho bên thuê theo quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014. Cụ thể, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải gửi thông báo cho bên thuê ít nhất 30 ngày trước ngày chấm dứt, trừ trường hợp hai bên đã có thỏa thuận khác về thời hạn thông báo.

Như vậy, để việc đơn phương chấm dứt hợp đồng được thực hiện đúng quy định pháp luật, chủ nhà phải thông báo trước tối thiểu 30 ngày hoặc theo thời hạn đã được hai bên thống nhất. Nếu bên cho thuê không thực hiện nghĩa vụ thông báo mà chấm dứt hợp đồng thì cần phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên thuê.

Yêu cầu trả lại nhà thuê

Sau khi đơn phương chấm dứt hợp đồng theo đúng quy định pháp luật, bên thuê có nghĩa vụ trả lại tài sản thuê, tuân thủ Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015.

Ngoại trừ các hao mòn tự nhiên trong quá trình sử dụng, bên thuê phải bàn giao lại căn nhà trong tình trạng như khi nhận hoặc theo đúng thỏa thuận đã được ghi trong hợp đồng. Nếu căn nhà bị hư hỏng so với tình trạng ban đầu hoặc theo thỏa thuận, bên cho thuê có quyền đánh giá mức độ thiệt hại, xác định chi phí sửa chữa và yêu cầu bên thuê bồi thường.

Việc trả lại tài sản thuê phải được thực hiện đúng thời hạn đã cam kết. Nếu bên thuê chậm trả nhà, bên cho thuê có quyền:

• Yêu cầu bàn giao lại tài sản;
• Thu tiền thuê trong thời gian chậm trả;
• Đòi bồi thường thiệt hại và tiền phạt vi phạm nếu hợp đồng có quy định.

Trong thời gian chậm bàn giao nhà, bên thuê phải chịu mọi rủi ro liên quan đến tài sản thuê. Điều này đảm bảo trách nhiệm của bên thuê đối với việc giữ gìn tài sản cho đến khi hoàn tất việc trả lại.

Xử lý hành vi xâm phạm chỗ ở

Nếu bên thuê không trả lại nhà khi đã quá thời hạn quy định, bên cho thuê có quyền trình báo cơ quan công an về hành vi xâm phạm chỗ ở. Theo Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015, việc tiếp tục sử dụng nhà ở sau khi hợp đồng đã hết hiệu lực và đã có thông báo từ bên cho thuê được xem là hành vi xâm phạm chỗ ở của người khác. Bên cho thuê có thể liên hệ công an phường nơi mình cư trú để được hỗ trợ giải quyết trường hợp này.

Theo quy định hiện hành của Bộ luật Hình sự, hành vi xâm phạm chỗ ở của người khác có thể bị xử lý bằng hình phạt không giam giữ lên đến 2 năm hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 2 năm, nếu người vi phạm thực hiện một trong các hành vi được mô tả tại khoản 1 Điều 158. Ngoài ra, người vi phạm còn có thể bị cấm đảm nhiệm chức vụ hoặc công việc nhất định trong thời gian từ 1 đến 5 năm. 

Khởi kiện yêu cầu bồi thường

Trường hợp người thuê nhà không thanh toán tiền đúng hạn theo thỏa thuận hoặc cố ý không trả lại nhà thuê, đây được xem là tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, theo quy định tại khoản 6 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Trong tình huống này, bên cho thuê có quyền khởi kiện bên thuê về hành vi vi phạm, bao gồm xâm phạm chỗ ở.

Theo điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, thẩm quyền giải quyết tranh chấp này thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bất động sản tọa lạc. 

Quy trình khởi kiện và yêu cầu đòi lại nhà thuê thường bao gồm các bước sau:

Hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị bao gồm:

• Đơn khởi kiện: Sử dụng mẫu số 23-DS được ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao. Phần nội dung chính của đơn cần tuân theo quy định tại khoản 4, Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. (Link tải mẫu ở phần dưới).
• Chứng cứ và tài liệu liên quan: Đính kèm theo yêu cầu tại khoản 5, Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Sau khi hoàn thiện hồ sơ, bạn có thể nộp đến Tòa án có thẩm quyền thông qua các phương thức sau:

• Nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện đến Tòa án nhân dân cấp huyện.
• Nộp trực tuyến thông qua Cổng Dịch vụ Công Quốc gia.
• Hãy đảm bảo hồ sơ đầy đủ và đúng quy định để quá trình giải quyết diễn ra thuận lợi.

Quy trình khởi kiện

Trình tự giải quyết hồ sơ khởi kiện được thực hiện như sau:

Tiếp nhận và phân công Thẩm phán:

Trong vòng 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được đơn kiện, Chánh án Tòa án sẽ phân công Thẩm phán xem xét.

Xem xét và xử lý đơn kiện:

• Trong thời hạn 5 ngày làm việc, Thẩm phán sẽ xem xét đơn kiện và đưa ra một trong các quyết định:
• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung hồ sơ nếu phát hiện sai sót hoặc thiếu sót.
• Thụ lý đơn kiện và chuyển hồ sơ đến Tòa án có thẩm quyền để giải quyết.
• Trả lại đơn kiện và thông báo rõ lý do.

Xét xử sơ thẩm:

• Nếu đơn kiện được thụ lý, Tòa án sẽ tiến hành quá trình xét xử trong thời hạn 4 tháng, dựa trên các chứng cứ, tài liệu và hồ sơ mà đương sự cung cấp.
• Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm để xem xét và đưa ra phán quyết.

Kháng cáo:

Nếu một trong các bên không đồng ý với phán quyết sơ thẩm, họ có quyền nộp đơn kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.

Lưu ý về thời hiệu khởi kiện:

• Thời hiệu yêu cầu bồi thường thiệt hại là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu nhận biết quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm (theo Điều 588 Bộ luật Dân sự 2015).
• Nếu người khởi kiện nộp hồ sơ sau thời hạn này, đơn kiện sẽ không được thụ lý.

Việc nắm rõ trình tự và thời hiệu giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của đương sự trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Người thuê sẽ bị phạt thế nào khi không trả tiền nhà đúng hạn?

Khi người thuê nhà không thanh toán tiền đúng hạn, bị chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng vẫn cố tình chậm trễ hoặc từ chối trả lại nhà thuê, bên cho thuê có quyền trình báo cơ quan công an. Hành vi này có thể bị coi là xâm phạm chỗ ở của người khác mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu, theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015.

Theo khoản 1 Điều 158, người vi phạm có thể bị:

• Cải tạo không giam giữ lên đến 2 năm hoặc
• Phạt tù từ 3 tháng đến 2 năm.
• Ngoài ra, theo khoản 3 Điều 158, người phạm tội còn có thể bị áp dụng hình phạt bổ sung là cấm đảm nhiệm chức vụ hoặc công việc nhất định trong thời gian từ 1 đến 5 năm.

Việc trình báo kịp thời và thực hiện đúng quy trình pháp lý giúp bên cho thuê bảo vệ quyền lợi của mình và đảm bảo hành vi vi phạm được xử lý nghiêm minh theo pháp luật.

Bài viết trên đã chia sẻ đến bạn các thông tin chi tiết về cách xử lý khi người thuê nhà không trả tiền hoặc không trả tiền đúng hạn. Hy vọng những nội dung trong bài sẽ hữu ích và giúp bạn hiểu hơn về các quy định của pháp luật.