Người nhận cọc không phải chủ đất, đặt cọc có an toàn?

“Xin chào Radanhadat, vào ngày 07/03/2022, khi bố mẹ tôi không có mặt tại nhà, tôi đã thực hiện ký kết một hợp đồng đặt cọc với anh A liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thửa đất X mà bố mẹ tôi sở hữu. Khi ký đặt cọc, tôi không có sự ủy quyền từ bố mẹ. Anh A đã đồng ý đặt cọc một số tiền là 100 triệu đồng. Khi đến hạn thỏa thuận, anh A đã không xuất hiện để tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà đất. Vậy tôi có quyền phạt cọc anh A không?”

Khánh, 29/4/24

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Radanhadat.vn. Dưới đây là giải đáp cho thắc mắc “Người nhận cọc không phải chủ đất thì có hợp pháp không?”

Quy định về đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tại Bộ luật Dân sự 2015, Điều 328 có quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Người nhận cọc không phải chủ đất thì có hợp pháp không?

Dựa vào quy định pháp luật về đặt cọc đã được nêu ở phần trước, có thể nhận thấy rằng không có quy định bắt buộc trong pháp luật yêu cầu bên đặt cọc trong hợp đồng phải là chủ sở hữu tài sản. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là bất kỳ ai cũng có quyền đại diện cho chủ sử dụng đất ký kết hợp đồng đặt cọc và nhận tài sản đặt cọc từ bên đặt cọc. Việc một người khác thay mặt chủ sở hữu tài sản thực hiện cam kết, hợp đồng, giấy tờ đặt cọc phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Cụ thể, các quy định pháp luật liên quan phải được tuân thủ khi một người khác đại diện cho chủ sở hữu tài sản trong việc thực hiện cam kết, hợp đồng và giấy tờ đặt cọc phải có giấy/hợp đồng ủy quyền.

Theo điều 562, bộ Luật Dân sự 2015: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Ngoài ra Pháp luật cũng quy định:

+ Thời hạn ủy quyền

Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

+ Ủy quyền lại

Bên được ủy quyền được ủy quyền lại cho người khác trong trường hợp sau đây:

a) Có sự đồng ý của bên ủy quyền;

b) Do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được.

Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu.

Hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu.

+ Nghĩa vụ của bên được ủy quyền

Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.

Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.

Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.

Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.

Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.

+ Quyền của bên được ủy quyền

Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.

Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.

+ Nghĩa vụ của bên ủy quyền

Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc.

Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền.

Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.

+ Quyền của bên ủy quyền

Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền.

Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 của Bộ luật này.

+ Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền

Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

Từ việc phân tích, có thể kết luận rằng giao dịch đặt cọc giữa bạn và anh A là vi phạm pháp luật. Vì quyền sử dụng đất thuộc về bố mẹ bạn, trong khi bạn không được ủy quyền để đại diện cho bố mẹ trong việc nhận đặt cọc tại thời điểm ký kết giao dịch đặt cọc với anh A. Do đó, bạn không có quyền phạt cọc anh A. Trong trường hợp này, cả bạn và anh A đều có trách nhiệm vì đã thực hiện giao dịch mà không tuân thủ quy định pháp luật.

Nguồn: LuatVietNam

>> Xem thêm bài viết Hợp đồng đặt cọc vô hiệu trong trường hợp nào?