Hợp đồng đặt cọc vô hiệu trong trường hợp nào?

Xin chào Radanhadat.vn, tôi có ký hợp đồng mua đất của ông A có ghi rõ trên sổ đỏ diện tích là 120m2, nhưng thực thế đo đạc lại chỉ có 110m2. Thêm nữa, lúc khi hợp đồng mua đất chỉ có ông A ký, vợ ông không ký (nhưng theo tôi được biết đây là tài sản chung được hình thành sau hôn nhân). Hiện tại tôi không muốn mua mảnh đất này nữa. Vậy hợp đồng đặt cọc trước đó có bị vô hiệu hay không do 1 trong 2 lý do trên không? Tôi có lấy lại được tiền đã đặt cọc không? Nhờ bạn tư vấn giúp tôi. 

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Radanhadat.vn. Dựa trên những thông tin đã nhận được, chúng tôi xin giải thích cụ thể như sau:

Quy định của pháp luật về việc đặt cọc trong hợp đồng dân sự

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc đặt cọc trong hợp đồng dân sự được quy định cụ thể như sau:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Nguồn: Thư viện pháp luật

Có thể hiệu đặt cọc là việc một bên mua (bên A) giao cho bên bán (bên B) một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn nhằm đảm bảo rằng giao kết chắc chắn được thực hiện. Do đó, việc đặt cọc sẽ có phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa 2 bên nên có thể xem đây là một dạng hợp đồng dân sự.

Khi nào hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu?

Căn cứ vào Điều 407 & 408 của Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định cụ thể về hợp đồng vô hiệu như sau:

Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

…

Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được những phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Nguồn: Thư viện pháp luật

Chiếu theo quy định được trích dẫn trên đây, có thể hiểu hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu trong các trường hợp sau đây:

• Do vi phạm các điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức xã hội (được quy định tại Điều 123 của Bộ luật Dân sự 2015).
• Do giao dịch dân sự giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ (được quy định tại Điều 124 của Bộ luật Dân sự 2015).
• Do người chưa đủ tuổi thành niên, người mất/hạn chế năng lực hành vi dân sự,… xác lập, thực hiện hợp đồng (được quy định tại Điều 125 của Bộ luật Dân sự 2015).
• Do bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép ký kết (được quy định tại Điều 128 của Bộ luật Dân sự 2015).
• Do không tuân thủ về các quy định về hình thức (được quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015).
• Do có đối tượng không thể thực hiện được hợp đồng (được quy định tại Điều 408 của Bộ luật Dân sự 2015).

Quy định về hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị vô hiệu

Căn cứ vào Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự bị vô hiệu hóa như sau:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Nguồn: Thư viện pháp luật

Kết luận

Dựa trên những thông tin mà bạn đã cung cấp, có thể hiểu thành 2 trường hợp như sau:

• Ông A không biết rõ về sự sai lệch của thửa đất thực tế và trong sổ đỏ.
• Ông A biết diện tích thửa đất bị sai lệch nhưng giấu thông tin và vẫn thực hiện giao dịch mua bán và nhận đặt cọc thửa đất đó từ bạn.

Căn cứ theo Điều 126 & 127 được nêu trên, dù rơi vào 1 trong 2 trường hợp trên thì hợp đồng đặt cọc vẫn sẽ bị vô hiệu. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị vô hiệu sẽ căn cứ vào Điều 131 nêu trên. Do đó, 2 bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại những gì đã nhận. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật như cũ thì phải hoàn trả bằng tiền, bên có lỗi và gây thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường.

Như vậy, đối với trường hợp của bạn, hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu và ông A cần hoàn trả đúng số tiền cọc mà bạn đã đưa theo hợp đồng trước đó.

>> Xem thêm: Hợp đồng thuê đất có cần công chứng không? Điều kiện và thủ tục ra sao?