Nhà chung cư là gì? Cập nhật đầy đủ thông tin từ A-Z

Trong những năm gần đây, khái niệm “nhà chung cư là gì?” đã không còn quá xa lạ đối với mọi người. Những lợi ích của các căn hộ chung cư đang dần chiếm được sự yêu thích của nhiều người trẻ. Việc chọn sống tại các căn hộ chung cư hiện đại đã trở thành xu hướng mới, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư bất động sản cũng như những người mua nhà.

Nhà chung cư là gì?

Thực tế, nhà ở được phân thành hai loại chính: nhà ở mặt đất và nhà chung cư. Trong đó, chung cư hiện đang là một hình thức nhà ở phổ biến. Trên cùng một diện tích đất chung có thể xây dựng rất nhiều căn hộ theo dạng nhiều tầng.

Do những đặc điểm khác biệt giữa nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư, một số quốc gia đã ban hành các quy định riêng biệt để quản lý dễ dàng. Khái niệm “nhà chung cư là gì” lần đầu tiên được pháp luật Việt Nam chính thức ghi nhận năm 2003 trong Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở. Theo quy chế này, nhà chung cư được định nghĩa là một tòa nhà nhiều tầng với nhiều hộ cư trú, có cấu trúc các căn hộ khép kín, và các khu vực như lối đi, cầu thang, cũng như hệ thống hạ tầng chung.

Đến năm 2005, Luật Nhà ở đã chính thức công nhận và quy định khái niệm này. Bộ luật này  mô tả nhà chung cư là loại hình nhà ở có từ hai tầng trở lên, với các lối đi, cầu thang và cơ sở hạ tầng chung phục vụ nhiều hộ gia đình hoặc cá nhân. Trong chung cư, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân có quyền sở hữu phần riêng của căn hộ và cùng chia sẻ phần sở hữu chung như các khu vực công cộng và hạ tầng chung.

Dựa trên khái niệm “nhà chung cư là gì” của Luật Nhà ở năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014 đã kế thừa và mở rộng thêm. Nhà chung cư bao gồm cả loại hình xây dựng nhằm mục đích cư trú và loại hình có mục đích sử dụng kết hợp giữa cư trú và kinh doanh. 

Khái niệm này đã làm rõ hơn về bản chất pháp lý của  nhà chung cư và các căn hộ trong đó. Tại Việt Nam, nó đã được xem là loại bất động sản có thể tự do chuyển nhượng trên thị trường. Các chủ sở hữu không chỉ có quyền sở hữu riêng đối với căn hộ của mình mà còn đồng sở hữu phần sử dụng chung của toàn nhà, theo hình thức sở hữu chung không thể phân chia.

Ưu điểm và nhược điểm của nhà chung cư

Những ưu điểm nổi bật khi ở chung cư đã dần khiến đa số người dân thay đổi quan niệm  trong việc chọn mua hay đầu tư bất động sản. Những tiện ích mà căn hộ chung cư mang lại bao gồm:

Ưu điểm

Dưới đây là một số những ưu điểm nổi bật của nhà chung cư:

Vị trí, giao thông thuận lợi

Trung tâm của thành phố luôn là sự lựa chọn lý tưởng với sự tập hợp của các tiện ích thiết yếu cho cuộc sống hàng ngày. Đây là cầu nối chính, trung tâm của các điểm đến lân cận. Sự thuận tiện này đồng nghĩa với việc bạn sẽ cần một khoản tiền lớn để sở hữu một mảnh đất tại nơi này. 

Với cùng một khoản tiền, việc sở hữu một ngôi nhà mặt đất độc lập ở trung tâm thành phố có thể là một thách thức nhưng bạn hoàn toàn có thể mua được một căn hộ chung cư với vị trí đắc địa. Nếu bạn là người trẻ tuổi, yêu thích không gian sống hiện đại và tiện nghi của thành phố hơn là khu vực ngoại ô, thì việc chọn một căn hộ chung cư sẽ là sự lựa chọn hoàn hảo.

Tính tiện ích, tiện nghi cao

Kinh tế xã hội ngày càng phát triển nhanh chóng, nâng cao nhu cầu và tiêu chuẩn sống của người dân lên một tầm cao mới. Điều này cũng tạo ra sự cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các chủ đầu tư. 

Một dự án bất động sản thành công không chỉ có vị trí thuận tiện, cảnh quan và yếu tố an ninh mà còn phải được quy hoạch với tiện ích đồng bộ và phong phú xung quanh. Nó trở thành những yếu tố quan trọng, góp phần nâng cao giá trị và chất lượng cuộc sống của cư dân tòa nhà. Vậy các tiện ích của nhà chung cư là gì? Tiện ích của nhà chung cư thường bao gồm: bể bơi, phòng tập gym, siêu thị, vườn hoa và công viên,…

Có thể nhận thấy, căn hộ chung cư mang đến nhiều ưu điểm nổi bật hơn so với việc sống trong các ngôi nhà mặt đất truyền thống. Với thiết kế tối ưu, các căn hộ chung cư mang đến một không gian sống đầy đủ tiện nghi trên một mặt sàn. Thiết kế này cũng giúp người lớn tuổi cũng không phải lo lắng về việc di chuyển lên xuống cầu thang, giúp các thành viên trong gia đình dễ dàng gần gũi và kết nối với nhau hơn.

Hơn thế nữa, nhờ vào việc được dọn dẹp hàng ngày bởi các nhân viên vệ sinh, đảm bảo sự sạch sẽ của các khu chung cư hiện đại chính là ưu điểm đáng chú ý nhất. Từ đây, tình trạng côn trùng, sâu bọ và muỗi được giảm thiểu đáng kể, mang lại một môi trường sống lành mạnh và an tâm cho cả gia đình.

An ninh đảm bảo

Hầu hết các tòa nhà chung cư tại các dự án hiện đại đều có đội ngũ bảo vệ chuyên nghiệp làm việc 24/7 với hệ thống camera giám sát toàn diện. Do đó, rất nhiều người dân ưu tiên chọn sống ở chung cư thay vì nhà mặt đất vì lý do an ninh được đảm bảo và lành mạnh.

Đặc biệt, tại các dự án đô thị cao cấp, mỗi căn hộ thường được trang bị hệ thống khóa thẻ tự động hoặc mã số với tính bảo mật cao. Nếu có người lạ muốn vào tòa nhà, họ bắt buộc phải thông qua cửa kiểm soát và được sự đồng ý của chủ hộ.

Ngoài ra, ý thức phòng chống cháy nổ tại các tòa nhà chung cư đều được nâng cao, trang bị hệ thống báo cháy đạt tiêu chuẩn với các buổi tập huấn kỹ năng thoát hiểm cho cư dân. Nhờ vậy, khách hàng có thể hoàn toàn yên tâm khi sống trong những khu chung cư hiện đại này. Tất cả tạo nên một mạng lưới an ninh vững chắc, đảm bảo cuộc sống an toàn cho cộng đồng dân cư sinh sống tại đây.

Giá cả linh hoạt, phải chăng

Chung cư được xem là lựa chọn lý tưởng cho nhiều khách hàng nhờ vào mức giá hợp lý. Chỉ với số tiền trung bình từ 1- 2 tỷ VNĐ, khách hàng  đã có thể sở hữu một căn hộ chung cư hiện đại tại các khu đô thị lớn ở thành phố. Mà với số tiền này, bạn khó có thể mua được một ngôi nhà mặt đất thông thường. Nếu có thì đó cũng là những căn nhà nhỏ hẹp nằm sâu trong các ngõ hẻm hoặc ở xa trung tâm, mất khá nhiều thời gian cho việc di chuyển và sinh hoạt hàng ngày.

Ngoài ra, căn hộ chung cư cũng được chào bán kèm theo các chính sách bán hàng hấp dẫn, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho khách hàng. Các chủ đầu tư dự án thường hợp tác với ngân hàng để hỗ trợ khách hàng vay vốn. Họ cũng đồng thời cung cấp các gói hỗ trợ lãi suất trong một khoảng thời gian nhất định. Ngoài ra, việc chia nhỏ việc trả góp cũng tạo điều kiện thuận lợi cho người mua trong việc quản lý và sắp xếp tài chính.

Nhược điểm

Bên cạnh những ưu điểm của chung cư thì bạn cũng  cần phải cân nhắc cả những điểm còn hạn chế trước khi đưa ra quyết định. Thực tế chi sinh sống tại các căn hộ chung cư, cư dân thường phải trả thêm một khoản phí nhỏ hàng tháng cho các dịch vụ như an ninh, vệ sinh và gửi xe. Tuy nhiên, khoản phí này là hoàn toàn xứng đáng với các dịch vụ và môi trường sống được cung cấp và duy trì ở mức cao nhất, theo tiêu chuẩn của chủ đầu tư.

Ngoài ra, mỗi tòa chung nhà đều có các quy định cụ thể mà cư dân cần tuân thủ để đảm bảo trật tự chung. Ban quản lý tòa nhà sẽ chịu trách nhiệm giám sát, hỗ trợ và giải quyết các vấn đề phát sinh trong khu chung cư. Do đó, khi muốn thực hiện sửa chữa hoặc xây dựng thêm trong căn hộ, chủ hộ cần phải thông báo và xin phép từ ban quản lý trước khi tiến hành dự án. 

So sánh sự khác nhau giữa chung cư, toà nhà chung cư và cụm nhà chung cư

Dưới đây là sự so sánh tổng quan giữa nhà chung cư, toà nhà chung cư và cụm nhà chung cư mà radanhadat.vn muốn gửi tới quý bạn đọc:

Điểm giống nhau

Các căn hộ chung cư đều bao gồm phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung. Phần sở hữu riêng chính là diện tích sử dụng riêng biệt dưới danh nghĩa của từng chủ sở hữu. Chẳng hạn như diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công và lô gia gắn liền với căn hộ đó. Ngoài ra còn có hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng, gắn liền với căn hộ hoặc các phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ hộ.

Trong khi phần sở hữu chung là các khu vực và thiết bị được sử dụng chung cho tất cả cư dân. Cụ thể hơn thì phần sở hữu chung của chung cư là gì? Nó bao gồm các diện tích và hệ thống thiết bị, hạ tầng kỹ thuật công cộng. Ví dụ như: hành lang, cầu thang, hệ thống điện, nước,… và các thiết bị khác phục vụ nhu cầu chung của cư dân.

Đối với cụm nhà chung cư, phần sở hữu chung sẽ được mở rộng hơn, bao gồm thêm các công trình như: bể nước, bể phốt, máy phát điện, máy bơm nước, sân vườn công cộng (nếu có) và các thiết bị khác được xây dựng và lắp đặt theo thiết kế được phê duyệt để phục vụ cho nhiều tòa nhà trong cụm.

Sự khác nhau

Vậy sự khác biệt giữa chung cư, toà nhà chung cư và cụm nhà chung cư là gì? Điều này được thể hiện rõ rệt qua 2 yếu tố:

Về mô hình: 

• Nhà chung cư là một nhà có từ 02 tầng trở lên.  
• Tòa nhà chung cư sẽ là một khối nhà riêng lẻ.
• Và cụm nhà chung cư là lại là một khái niệm rộng hơn, tập hợp của 02 hay nhiều khối nhà tạo thành. 

Về thủ tục pháp lý: Để xây nhà chung cư thì phải được cấp giấy phép xây dựng. Còn để xây dựng một tòa nhà chung cư hay cụm nhà chung cư thì bạn cần phải có quy hoạch và hồ sơ dự án chi tiết. 

Quy định về phân hạng nhà chung cư

Dựa theo quy định tại Điều 98 của Luật Nhà ở năm 2014 và Thông tư 31/2016/TT-BXD, nhà chung cư được phân thành các hạng khác nhau. Cách phân chia này nhằm dễ dàng xác định giá trị của nó trong quá trình quản lý và giao dịch trên thị trường. 

Có 04 nhóm tiêu chí được xác định làm cơ sở để phân hạng chung cư bao gồm: Nhóm tiêu chí về quy hoạch và kiến trúc; tiêu chí về hệ thống và thiết bị kỹ thuật; tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội và cuối cùng là tiêu chí về chất lượng, quản lý và vận hành.

Việc phân chia và công nhận hạng cho từng tòa nhà phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể sau:

• Yếu tố đầu tiên là phải có đề nghị từ tổ chức hoặc cá nhân theo quy định hiện hành.
• Việc xây dựng nhà chung cư phải phù hợp với quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền, đủ Giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật.
• Tuân thủ nghiêm túc các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và quy chuẩn kỹ thuật liên quan khác.
• Chung cư phải hoàn thành quá trình đầu tư xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và các quy định liên quan,… Trong quá trình nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng không nên vi phạm các quy định của pháp luật.
• Nhà chung cư không được nằm trong diện phải phá dỡ hoặc khu vực đã có quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hiện tại, nhà chung cư được phân thành 03 hạng như sau:

• Nhóm hạng A: Đây là những chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng. Đồng thời,nó phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn. Các tiêu chí này đã được nêu rõ ràng tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 31/2016/TT-BXD.
• Nhóm chung cư hạng B: Là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng. Đồng thời, nó phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư 31/2016/TT-BXD.
• Nhóm hạng C: Là những tòa nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng nhưng lại không đáp ứng đủ tiêu chí công nhận hạng A và hạng B đã nêu trên.

Hành vi nào bị cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư?

Tại khoản 8 Điều 3 của Luật Nhà ở 2023 có quy định các hành vi bị cấm trong quản lý và sử dụng nhà chung cư, bao gồm:

• Không đóng góp kinh phí bảo trì: Cư dân phải đóng phí bảo trì cho phần sở hữu chung của nhà chung cư hoặc phí quản lý. Nghiêm cấm hành vi sử dụng kinh phí bảo trì và kinh phí quản lý vận hành không đúng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
• Hành vi gây hư hại tới cơ sở vật chất và môi trường: Các hành vi gây ảnh hưởng tới cộng đồng cư dân nhà chung cư là gì? Nó bao gồm việc cố ý gây ra thấm dột, tiếng ồn hoặc độ rung vượt quá mức cho phép, xả rác, chất thải hoặc chất độc hại không tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường hoặc nội quy quản lý. Đặc biệt nghiêm cấm hành vi sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ hoặc nhà chung cư không đúng với thiết kế và quy chuẩn về kiến trúc hay sử dụng chung cư để chăn nuôi gia súc, gia cầm hoặc giết mổ gia súc trong khu vực.
• Sử dụng không đúng mục đích: Tự ý chuyển đổi công năng hoặc mục đích sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư. Không được phép sử dụng căn hộ chung cư ngoài mục đích để ở. Hành vi thay đổi hoặc làm hư hại kết cấu chịu lực, chia tách căn hộ mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
• Hành vi và hoạt động kinh doanh gây ra mất trật tự và an toàn: Đó là các hành vi gây ồn ào quá mức hoặc có nguy cơ cháy nổ trong khu vực nhà chung cư như: kinh doanh các vật liệu dễ cháy nổ và các ngành nghề có nguy cơ cao đe dọa tính mạng và tài sản của cư dân theo quy định pháp lý liên quan. Chẳng hạn: Vũ trường, karaoke, quán bar, sửa chữa xe có động cơ hoặc các hoạt động kinh doanh gây ô nhiễm môi trường.

Tham khảo thêm có nên mua chung cư mini để ở hay không?

Một số trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư

Nhà chung cư buộc phải phá dỡ nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

Nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật nhà ở 2024 và thuộc diện phải phá dỡ.

Nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 Luật nhà ở nhưng vẫn thuộc diện phải phá dỡ. Vậy trường hợp buộc phải phá dỡ nhà chung cư là gì khi chưa hết hạn sử dụng? Tham khảo 6 trường hợp cụ thể:

• Nhà chung cư không còn đủ điều kiện đảm bảo an toàn để tiếp tục sử dụng do bị hư hỏng bởi cháy nổ.
• Nhà chung cư không còn đủ điều kiện đảm bảo an toàn để tiếp tục sử dụng bởi những hư hỏng do thiên tai hoặc địch họa.
• Kết cấu chịu lực chính của nhà chung cư bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện an toàn, cần di dời khẩn cấp cư dân.
• Nhà chung cư bị hư hỏng nặng với tình trạng nguy hiểm cục bộ ở kết cấu chịu lực chính, và có một trong các vấn đề sau: Không đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành về hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, cấp điện, hoặc giao thông nội bộ,…
• Nhà chung cư bị hư hỏng một hoặc nhiều kết cấu chính như: cột, móng, tường, dầm, xà,… không còn đáp ứng đủ yêu cầu sử dụng thông thường. Những khu vực này cần cải tạo hoặc xây dựng đồng bộ theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Trên đây là bài viết của Radanhadat.vn về khái niệm nhà chung cư là gì và các quy định pháp luật liên quan đến nhà chung cư. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc pháp lý nào cần giải đáp hoặc nhận sự hỗ trợ thêm, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số Hotline dịch vụ 0914 388 700. Radanhadat.vn luôn sẵn sàng tư vấn và hỗ trợ bạn 24/7.

(NGUỒN: Thuvienphapluat)

***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.

Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.

Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.

Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.