Nhà vi bằng là gì? Giá trị pháp lý khi mua bán nhà thông qua vi bằng

Trong quá trình mua bán và chuyển nhượng nhà đất, việc sử dụng vi bằng có những rủi ro nhất định. Vậy nhà vi bằng là gì? Có nên tham gia giao dịch mua bán nhà đất dựa trên vi bằng không?

Nhà vi bằng là gì?

Vi bằng thực chất là một văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật, bao gồm hình ảnh và video trong quá trình xác lập, được Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định. 

Thừa phát lại là người được Nhà nước bổ nhiệm, có đủ tiêu chuẩn để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, và xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định và pháp luật liên quan.

Trong trường hợp mua bán nhà đất thông qua vi bằng, các bên tham gia giao dịch xác lập văn bản vi bằng để ghi nhận hành vi và sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ nhà đất. Sau đó, vi bằng sẽ được Thừa phát lại đóng dấu. Vi bằng mua bán chỉ là một nguồn chứng cứ khi các bên có tranh chấp và đưa ra Tòa án.

Tóm lại, mua bán nhà đất qua vi bằng là quá trình mà bên mua và bên bán thực hiện hoạt động mua bán nhà đất trước sự chứng kiến của Thừa phát lại, và sau đó vi bằng sẽ được lập và đóng dấu bởi Thừa phát lại. Vi bằng ghi nhận ngày tháng, địa điểm và các bên liên quan đã thỏa thuận và cam kết trong quá trình mua bán. Do đó, việc mua bán nhà đất này không yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán, hay chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc vi bằng không xác nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng của các bên.

Giá trị pháp lý khi mua bán nhà thông qua vi bằng

Việc mua bán nhà đất thông qua vi bằng không có giá trị pháp lý, và đây chỉ là một hình thức lách luật, có thể bị tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về hình thức giao dịch. Đúng quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai năm 2013, một giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện cụ thể, bao gồm việc sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng, chứng thực của hợp đồng này theo yêu cầu của các bên dựa trên quy định của pháp luật.

Việc vi bằng không có giá trị pháp lý được thể hiện trong các điểm sau:

• Vi bằng chỉ là một trong số các nguồn chứng cứ giữa các bên khi có tranh chấp và không thay thế được văn bản công chứng, văn bản chứng thực, và các văn bản hành chính khác.
• Vi bằng không phải là một văn bản được công chứng bởi Thừa phát lại, mà chỉ là một văn bản xác nhận có sự chứng kiến của Thừa phát lại, vì Thừa phát lại không có quyền công chứng, chứng thực. Để đảm bảo việc mua bán chuyển nhượng tuân thủ đúng quy định đã nêu trên, cần phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Rủi ro khi mua bán nhà vi bằng là gì?

Nếu người bán và người mua chỉ lập vi bằng mua bán nhà mà không thực hiện ký hợp đồng mua bán và công chứng, chứng thực, thì không đủ điều kiện để sang tên sổ đỏ. Để được sang tên sổ đỏ, người mua cần có:

• Giấy tờ hợp pháp về đất đai và hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.
• Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất là loại hợp đồng bắt buộc phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.
• Hồ sơ sang tên sổ đỏ bao gồm đơn đăng ký biến động, bản gốc sổ đỏ và hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Trong trường hợp này, nhà, đất vẫn đứng tên chủ cũ dù đã trả tiền, nhưng không có quyền sang tên sổ đỏ cho người mua. Điều này gây ra nhiều tranh chấp về việc không sang tên được nhà, đất cho người khác, không được phép sửa chữa hoặc thế chấp nhà đất đó.

Ngoài ra, còn có trường hợp mua bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, và việc lập vi bằng trong trường hợp này thường dẫn đến tranh chấp. Việc thiếu giấy tờ hợp pháp gây ra nhiều rủi ro, không thể xác định nguồn gốc đất, không biết đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không. Bằng cách lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ sở hữu đất có thể thực hiện nhiều lần mua bán nhà đất mà không bị kiểm soát. Điều này có nghĩa là một thửa đất có thể được chuyển nhượng cho nhiều người. Khi gặp phải những trường hợp trên, người mua đất rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian và tiền bạc để đòi lại quyền sở hữu.

Những trường hợp nào nên lập vi bằng khi mua bán nhà

• Xác nhận trạng thái của nhà đất liền kề trước khi xây dựng công trình.
• Xác nhận trạng thái của nhà trước khi cho thuê hoặc mua.
• Xác nhận tình trạng lấn chiếm đất đai.
• Xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở và tài sản khác mà vi phạm quy định của pháp luật.
• Xác nhận trạng thái tài sản trước khi ly hôn hoặc thừa kế, và xác nhận mức độ ô nhiễm.
• Xác nhận về sự chậm trễ trong quá trình thi công công trình.
• Xác nhận trạng thái của công trình trong quá trình nghiệm thu.
• Xác nhận thiệt hại cá nhân hoặc tổ chức do người khác gây ra.
• Xác nhận các sự kiện pháp lý theo quy định của pháp luật.
• Xác nhận giao dịch không yêu cầu công chứng từ tổ chức công chứng, và việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban Nhân dân theo quy định của pháp luật.

Các kinh nghiệm mua bán nhà vi bằng là gì?

Để tránh những rủi ro và hậu quả pháp lý khi mua bán nhà đất thông qua vi bằng, cả người mua và người bán cần phải có kiến thức và kinh nghiệm để bảo vệ quyền lợi của mình. 

Vi bằng chỉ được coi là hợp lệ khi được đăng ký tại Sở Tư pháp. Trong vòng không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải nhập thông tin vào sổ đăng ký vi bằng Thừa phát lại. Sở Tư pháp có quyền từ chối đăng ký nếu phát hiện việc lập vi bằng không đúng thẩm quyền, không thuộc phạm vi lập vi bằng hoặc vi bằng không được gửi đúng thời hạn đăng ký theo quy định. Việc từ chối phải được thông báo ngay tức thì bằng văn bản cho Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu lập vi bằng, trong đó phải nêu rõ lý do từ chối đăng ký.

Khi lập vi bằng, cả người mua và người bán cần thực hiện công chứng và chứng thực hợp đồng mua bán Quyền Sử Dụng Đất (QSDĐ). Trong trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau khi bên bán nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì có thể tiến hành thủ tục sang tên hoặc ủy quyền cho bên mua tiến hành thủ tục này. Giá cả có thể được thỏa thuận giữa các bên.

Trong trường hợp người bán chỉ bán một phần của một lô đất, người mua nên yêu cầu người bán thực hiện thủ tục tách thửa trước. Nếu không đủ điều kiện để tách thửa, các bên nên thỏa thuận điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo sở hữu chung theo phần.

Tóm lại, trong quá trình lập vi bằng trong giao dịch mua bán nhà đất, cả người mua và người bán cần tuân thủ quy trình công chứng và chứng thực các giấy tờ liên quan để đảm bảo tính hợp pháp cũng như nội dung của vi bằng. Điều này sẽ tạo nên một cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi của người mua trong việc cấp và thay đổi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>> Xem thêm bài viết Tiện ích nội khu và ngoại khu chung cư là gì? Tầm quan trọng để tạo nên sức hút cho dự án