Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần thứ IV do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức, các chuyên gia đã thảo luận về vấn đề phát triển nhà ở vừa túi tiền – một phân khúc được đánh giá là sẽ tạo đột phá trên thị trường bất động sản.
Nhà ở vừa túi tiền gần như “tuyệt chủng”?
Vào cuối năm 2023, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã đưa ra đề nghị đến các doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán nhà ở, tăng chiết khấu và áp dụng các chính sách khuyến mại, hậu mãi nhằm kích cầu trong bối cảnh hy vọng hồi phục của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu, cho biết rằng việc giảm giá nhà không đem lại nhiều hiệu quả khi người mua vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận bất động sản nhà ở.
Thực tế trong nhiều năm qua, thị trường nhà ở đã phát triển không đồng đều, với sự tăng trưởng mạnh mẽ của phân khúc nhà cao cấp và trung cấp. Do đó, dù có giảm giá bán từ 20-30% hoặc thậm chí 50%, giá nhà vẫn quá cao so với thu nhập của đa số người dân và vượt quá khả năng tài chính của những người có thu nhập thấp.
Theo ông Lê Hoàng Châu, năm 2020, thành phố Hồ Chí Minh chỉ có 283 căn nhà vừa túi tiền, chiếm tỷ lệ 1% trong tổng số căn nhà bán trên thị trường. Tuy nhiên, trong ba năm tiếp theo, loại nhà này đã không còn tồn tại, trong khi đây là loại nhà mà đại đa số người dân kỳ vọng.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Đoàn Văn Bình, cho biết nhà ở vừa túi tiền hiện nay được thị trường hiểu là nhà thương mại thuộc phân khúc hạng C, có mức giá dưới 1.000 USD/m2 (tương đương khoảng dưới 25 triệu đồng/m2). Tuy nhiên, nghiên cứu của Hiệp hội đã chỉ ra rằng từ 2020 – 2021 căn hộ chung cư với mức giá này gần như không còn tồn tại ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, vì giá chung cư đã tăng 20-30%, đạt mức 2-2,4 tỷ đồng/căn.
Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã đề xuất với Chính phủ cho phép nhà có giá dưới 3,5 tỷ đồng được hưởng gói tín dụng ưu đãi trị giá 120.000 tỷ đồng. Điều này cho thấy khái niệm về nhà ở vừa túi tiền đã thay đổi rất nhiều, không chỉ giới hạn ở mức 1.000 USD/m2 mà có thể đã tăng gấp đôi. Các dự án nhà ở này chỉ hiện diện rất ít, tạo ra một khoảng cách lớn giữa cung và cầu trong phân khúc này.
Giải pháp nào cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền?
Giáp pháp 1: định nghĩa lại về khái niệm
Cần đưa ra khái niệm và ban hành tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền. Cụ thể, nhà ở xã hội sẽ phục vụ chủ yếu cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp. Những người mua nhà ở loại này sẽ được miễn tiền sử dụng đất và có quyền tiếp cận gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho chủ đầu tư và người vay mua nhà.
Trong khi đó, nhà ở vừa túi tiền sẽ là nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân. Đồng thời, cần đảm bảo tính nhất quán trong hệ thống pháp luật và tập trung xây dựng chính sách khuyến khích phát triển loại nhà ở này.
Ngoài ra, cần thiết lập chính sách và cơ chế tặng điểm thưởng và tích lũy điểm thưởng cho các chủ đầu tư khi họ lựa chọn phát triển dự án nhà ở vừa túi tiền thay vì nhà ở phân khúc cao hơn. Đồng thời, cần tham khảo kinh nghiệm trong việc áp dụng chính sách giá trần đối với loại nhà ở này, bao gồm cả giá bán và giá thuê nhà, nhằm kiềm chế sự tăng giá không cân đối.
Giải pháp 2: hoàn thiện hệ tiêu chuẩn, quy chuẩn
Để thực hiện điều này, cần xây dựng và ban hành hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình và công nghệ mới cho nhà ở vừa túi tiền.
Việc xác định tiêu chuẩn và quy chuẩn cho nhà ở vừa túi tiền sẽ đảm bảo rằng các công trình xây dựng được thực hiện theo các tiêu chí chất lượng và an toàn. Các quy trình và công nghệ mới sẽ giúp tối ưu hóa quá trình xây dựng, làm giảm thời gian và tăng hiệu quả. Đồng thời, việc ban hành thiết kế mẫu cho phân khúc nhà này sẽ giúp tiêu chí về giá thành và tính thẩm mỹ được áp dụng một cách nhất quán.
Giải pháp 3: đổi mới công tác quy hoạch
Cần tập trung vào quy hoạch và phát triển quỹ đất để xây dựng nhà ở vừa túi tiền và tăng mật độ xây dựng trong các dự án nhà ở cao tầng. Tính toán tỷ trọng cơ cấu loại nhà ở này trong kế hoạch phát triển nhà ở theo từng năm/giai đoạn cũng cần được xem xét. Ngoài ra, cần đưa ra quy định cụ thể về tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu đô thị.
Phân khúc nhà ở này cũng cần quy hoạch trung gần các đầu mối giao thông và đảm bảo hạ tầng xã hội đầy đủ. Điều này giúp tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tiếp cận các tiện ích và dịch vụ công cộng.
Giải pháp 4: cải cách thủ tục hành chính
Cần đơn giản hóa hệ thống các thủ tục hành chính. Mục tiêu là giảm thiểu thời gian và chi phí đối với các doanh nghiệp trong quá trình thực hiện thủ tục.
Đặc biệt, cần rút ngắn thời gian cấp phép cho các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền. Và miễn cấp phép cho các khu đô thị có công năng hỗn hợp, nhằm giảm bớt rào cản và tăng tính linh hoạt trong quy trình phê duyệt.
Giải pháp 5: sử dụng thuế và đòn bẩy tài chính
Nhóm giải pháp cuối cùng là giải pháp về tài chính và thuế. Để thực hiện điều này, có thể sử dụng công cụ thuế để điều tiết các phân khúc nhà ở cao cấp, giới hạn đầu cơ và tạo hướng thị trường đến nhà ở vừa túi tiền với sát nhu cầu thực. Đồng thời, cần tăng cường nguồn lực tài chính để phát triển loại nhà ở này.
Ngoài ra, việc xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế và phí dành cho chủ đầu tư và người mua, thuê nhà ở vừa túi tiền, là cần thiết. Đồng thời, cần khuyến khích đầu tư nước ngoài vào nhà ở vừa túi tiền, để tăng cường nguồn vốn và chuyển giao công nghệ trong lĩnh vực này.
>> Xem thêm bài viết:
