Trái phiếu bất động sản là gì? Có nên đầu tư?

Khi bạn muốn đầu tư vào bất động sản nhưng không đủ vốn để mua nhà, trái phiếu bất động sản là một lựa chọn đáng cân nhắc. Trái phiếu bất động sản không chỉ mở ra cánh cửa cho những nhà đầu tư nhỏ lẻ mà còn mang lại lợi nhuận ổn định và cơ hội tham gia vào thị trường bất động sản đầy tiềm năng.

Trái phiếu bất động sản là gì?

Trái phiếu bất động sản là một loại chứng khoán nợ được phát hành bởi các công ty bất động sản nhằm huy động vốn từ các nhà đầu tư. Khi mua trái phiếu bất động sản, nhà đầu tư cho công ty vay tiền và nhận về một khoản lãi suất cố định hoặc thả nổi tùy theo điều kiện phát hành. Trái phiếu này thường có kỳ hạn từ ngắn hạn đến dài hạn, giúp các công ty bất động sản có nguồn vốn để triển khai các dự án và hoạt động kinh doanh.

Các nguyên tắc khi doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản

Điều kiện, điều khoản cơ bản của trái phiếu

Kỳ hạn và khối lượng phát hành trái phiếu sẽ được doanh nghiệp quyết định cụ thể cho từng đợt chào bán, tùy thuộc vào nhu cầu vốn và kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.

Về đồng tiền phát hành và thanh toán:

• Đối với trái phiếu nội địa: Đồng tiền phát hành và thanh toán lãi, gốc trái phiếu bắt buộc phải là đồng Việt Nam.
• Đối với trái phiếu quốc tế: Đồng tiền phát hành và thanh toán sẽ được lựa chọn phù hợp với thị trường phát hành và tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối.

Mệnh giá trái phiếu khi phát hành tại thị trường trong nước sẽ là số tròn trăm nghìn đồng Việt Nam hoặc bội số của nó.

Hình thức trái phiếu có thể đa dạng, bao gồm chứng chỉ vật lý, ghi sổ hoặc dữ liệu điện tử. Doanh nghiệp sẽ quyết định hình thức phù hợp nhất cho từng đợt phát hành.

Lãi suất trái phiếu có thể được xác định theo nhiều hình thức khác nhau, như lãi suất cố định, lãi suất thả nổi hoặc kết hợp cả hai. Loại hình trái phiếu và phương thức thanh toán lãi, gốc sẽ được doanh nghiệp công bố rõ ràng trước khi chào bán, nhằm đảm bảo tính minh bạch và thuận tiện cho nhà đầu tư

Điều kiện chào bán trái phiếu

Đối với trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền (trừ trái phiếu của công ty chứng khoán và công ty quản lý quỹ), doanh nghiệp phát hành phải đáp ứng các tiêu chí sau:

• Tính pháp nhân: Là công ty cổ phần hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn được thành lập và hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
• Khả năng tài chính: Đã thanh toán đầy đủ các nghĩa vụ về gốc và lãi của các đợt phát hành trái phiếu trước đó (nếu có) trong vòng 3 năm liên tiếp; hoặc đối với trường hợp chào bán cho tổ chức tài chính, cần đáp ứng các điều kiện do tổ chức này quy định.
• An toàn tài chính: Phải đảm bảo các tỷ lệ an toàn tài chính và tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
• Phương án phát hành: Đã có phương án phát hành được phê duyệt và chấp thuận theo đúng quy định.
• Báo cáo tài chính: Có báo cáo tài chính năm gần nhất được kiểm toán bởi tổ chức kiểm toán đủ điều kiện.
• Đối tượng nhà đầu tư: Phải tuân thủ các quy định về đối tượng tham gia mua trái phiếu.

Quy trình chào bán trái phiếu

1. Chuẩn bị hồ sơ: Doanh nghiệp tiến hành chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chào bán trái phiếu theo đúng quy định của pháp luật.
2. Công bố thông tin: Thông tin về đợt chào bán trái phiếu sẽ được doanh nghiệp công bố rộng rãi trước khi thực hiện chào bán.
3. Thực hiện chào bán: Doanh nghiệp tổ chức chào bán trái phiếu thông qua các kênh phân phối được pháp luật cho phép. Quá trình chào bán phải hoàn tất trong vòng 90 ngày kể từ ngày công bố thông tin.
4. Đăng ký và lưu ký: Sau khi chào bán thành công, doanh nghiệp tiến hành đăng ký và lưu ký trái phiếu tại trung tâm lưu ký chứng khoán.

Hồ sơ chào bán trái phiếu

Hồ sơ chào bán trái phiếu là tập hợp các tài liệu pháp lý và tài chính cần thiết để chứng minh khả năng và ý định phát hành trái phiếu của doanh nghiệp. Hồ sơ này bao gồm các nội dung chính sau:

• Phương án phát hành: Chi tiết kế hoạch phát hành trái phiếu, bao gồm mục đích sử dụng vốn, quy mô phát hành, kỳ hạn, lãi suất, hình thức trái phiếu và các điều khoản quan trọng khác.
• Thông tin công bố: Tài liệu cung cấp đầy đủ thông tin về doanh nghiệp, dự án, rủi ro liên quan và các thông tin khác cần thiết để nhà đầu tư đưa ra quyết định.
• Hợp đồng liên quan: Các hợp đồng ký kết giữa doanh nghiệp với các tổ chức cung cấp dịch vụ như nhà băng bảo lãnh, tổ chức lưu ký, tổ chức đại lý thanh toán,…
• Báo cáo tài chính: Báo cáo tài chính đã được kiểm toán của năm gần nhất, chứng minh tình hình tài chính của doanh nghiệp.
• Xếp hạng tín nhiệm: Nếu có, báo cáo xếp hạng tín nhiệm của tổ chức xếp hạng độc lập sẽ giúp nhà đầu tư đánh giá mức độ rủi ro của trái phiếu.
• Các quyết định phê duyệt: Quyết định phê duyệt của hội đồng quản trị, cổ đông và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Chứng minh khả năng tài chính: Các tài liệu chứng minh doanh nghiệp đã và đang đáp ứng các chỉ tiêu tài chính theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ chào bán trái phiếu phải được chuẩn bị đầy đủ, chính xác và tuân thủ theo quy định của pháp luật để đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.

Các loại trái phiếu bất động sản

Theo hình thức phát hành

• Trái phiếu riêng lẻ: được phát hành cho một nhóm nhà đầu tư cụ thể, thường là các tổ chức tài chính hoặc các nhà đầu tư lớn. Loại trái phiếu này không được giao dịch rộng rãi trên thị trường thứ cấp. Điều này có nghĩa là việc mua bán lại trái phiếu này phải thực hiện thông qua các giao dịch thương lượng trực tiếp giữa nhà đầu tư và tổ chức phát hành hoặc giữa các nhà đầu tư với nhau. Do đó, tính thanh khoản của trái phiếu riêng lẻ thường thấp hơn so với trái phiếu công khai. Tuy nhiên, lợi ích của loại trái phiếu này là nó thường đi kèm với các điều khoản đặc biệt, được thương lượng trực tiếp để phù hợp với nhu cầu của nhà đầu tư và tổ chức phát hành.
• Trái phiếu công khai: được phát hành rộng rãi ra công chúng và có thể được giao dịch trên thị trường thứ cấp. Điều này tạo ra tính thanh khoản cao hơn cho trái phiếu, vì nhà đầu tư có thể dễ dàng mua bán trái phiếu này trên các sàn giao dịch chứng khoán. Trái phiếu công khai thường có quy trình phát hành nghiêm ngặt hơn, đòi hỏi các công ty phải tuân thủ nhiều quy định về công bố thông tin và minh bạch tài chính, nhằm bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư. Việc phát hành công khai cũng giúp các công ty tiếp cận được nguồn vốn rộng lớn hơn từ công chúng.

Theo loại tài sản đảm bảo

• Trái phiếu có tài sản đảm bảo: là loại trái phiếu được đảm bảo bằng một tài sản cụ thể, chẳng hạn như bất động sản hoặc tài sản khác của công ty phát hành. Điều này tạo ra sự an tâm hơn cho nhà đầu tư về khả năng thu hồi vốn, bởi vì nếu công ty phát hành không thể thanh toán nợ, nhà đầu tư có quyền yêu cầu bán tài sản đảm bảo để thu hồi khoản đầu tư của mình. Trái phiếu có tài sản đảm bảo thường có lãi suất thấp hơn so với trái phiếu không có tài sản đảm bảo, do rủi ro thấp hơn đối với nhà đầu tư. 
• Trái phiếu không có tài sản đảm bảo: là loại trái phiếu không có tài sản cụ thể đảm bảo cho khoản vay. Nhà đầu tư phải dựa vào khả năng tài chính và uy tín của công ty phát hành để quyết định đầu tư. Các công ty phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo thường phải trả lãi suất cao hơn để bù đắp cho rủi ro cao hơn mà nhà đầu tư phải chịu. Tuy nhiên, nếu công ty phát hành có tình hình tài chính tốt và uy tín cao, trái phiếu không có tài sản đảm bảo vẫn có thể là một lựa chọn đầu tư hấp dẫn.

Có nên đầu tư vào trái phiếu bất động sản không?

Ưu điểm

• Lợi nhuận ổn định

Trái phiếu bất động sản thường mang lại lợi nhuận ổn định hơn so với nhiều kênh đầu tư khác. Lãi suất cố định của trái phiếu giúp nhà đầu tư dễ dàng dự đoán thu nhập và lập kế hoạch tài chính dài hạn. Điều này đặc biệt hữu ích trong việc quản lý tài chính cá nhân hoặc doanh nghiệp, bởi vì nhà đầu tư có thể dựa vào dòng tiền ổn định từ lãi suất trái phiếu để chi trả các chi phí hàng ngày hoặc tái đầu tư vào các cơ hội khác. Hơn nữa, lợi nhuận ổn định từ trái phiếu bất động sản cũng giúp giảm thiểu căng thẳng tài chính trong các giai đoạn biến động của thị trường, mang lại sự an tâm cho nhà đầu tư.

• Phân tán rủi ro

Đầu tư vào trái phiếu bất động sản giúp nhà đầu tư phân tán rủi ro trong danh mục đầu tư của họ. Bằng cách đa dạng hóa khoản đầu tư vào nhiều trái phiếu khác nhau, nhà đầu tư có thể giảm thiểu rủi ro mất mát. Ví dụ, nếu một trái phiếu gặp vấn đề về thanh khoản hoặc doanh nghiệp phát hành gặp khó khăn tài chính, các trái phiếu khác trong danh mục có thể bù đắp cho các khoản lỗ tiềm năng đó. Đây là một chiến lược quản lý rủi ro hiệu quả, giúp bảo vệ vốn đầu tư và tối ưu hóa lợi nhuận dài hạn.

• Cơ hội tiếp cận thị trường bất động sản

Trái phiếu bất động sản là một cách để các nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia vào thị trường bất động sản mà không cần phải sở hữu tài sản vật chất. Điều này đặc biệt hữu ích cho những ai muốn đầu tư vào bất động sản nhưng không có đủ vốn lớn để mua nguyên một tài sản. Bằng cách đầu tư vào trái phiếu, nhà đầu tư có thể tận dụng lợi ích từ sự tăng trưởng của thị trường bất động sản mà không phải chịu các chi phí và rủi ro liên quan đến quản lý tài sản vật chất. Hơn nữa, nhà đầu tư có thể dễ dàng điều chỉnh danh mục đầu tư của mình bằng cách mua bán trái phiếu trên thị trường thứ cấp.

Nhược điểm

• Rủi ro thanh khoản

Trái phiếu bất động sản thường có thanh khoản thấp hơn so với các loại tài sản khác. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư có thể gặp khó khăn khi muốn bán lại trái phiếu trước kỳ hạn. Thanh khoản thấp có thể dẫn đến việc nhà đầu tư phải bán trái phiếu với giá thấp hơn giá trị thực tế của nó, gây ra mất mát tài chính. Đặc biệt, trong những thời kỳ thị trường bất động sản biến động, việc tìm người mua cho trái phiếu có thể trở nên khó khăn hơn, làm tăng thêm rủi ro cho nhà đầu tư.

• Rủi ro vỡ nợ

Có trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu không thể thanh toán lãi suất hoặc gốc khi đến hạn, dẫn đến rủi ro vỡ nợ. Điều này đặc biệt nguy hiểm nếu nhà đầu tư không đánh giá kỹ lưỡng tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành trước khi đầu tư. Rủi ro vỡ nợ có thể khiến nhà đầu tư mất toàn bộ số tiền đã đầu tư vào trái phiếu. Do đó, việc thực hiện nghiên cứu và phân tích kỹ lưỡng về doanh nghiệp phát hành, bao gồm xem xét báo cáo tài chính, lịch sử hoạt động và các yếu tố kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến ngành bất động sản, là vô cùng quan trọng để giảm thiểu rủi ro này.

Thực trạng về phát hành và đầu tư trái phiếu bất động sản tại Việt Nam

Phát hành trái phiếu đã trở thành một kênh huy động vốn quan trọng đối với doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản. Theo số liệu thống kê, tổng khối lượng phát hành trái phiếu trong quý I/2022 đã tăng trưởng đáng kể so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sự hấp dẫn của kênh đầu tư này. Tuy nhiên, những biến động gần đây trên thị trường trái phiếu, đặc biệt là trái phiếu bất động sản, đã đặt ra nhiều câu hỏi về tính minh bạch và rủi ro của loại hình đầu tư này.

Lãi suất hấp dẫn thường được các doanh nghiệp đưa ra để thu hút nhà đầu tư, đặc biệt là đối với các trái phiếu dài hạn. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những lời mời gọi hấp dẫn này, bởi vì lãi suất cao thường đi kèm với rủi ro cao hơn.

Khi quyết định đầu tư vào trái phiếu bất động sản, nhà đầu tư cần lưu ý các yếu tố sau:

• Tính minh bạch của doanh nghiệp: Nghiên cứu kỹ về năng lực tài chính, lịch sử hoạt động, các dự án đang triển khai và các thông tin công bố của doanh nghiệp.
• Điều khoản trái phiếu: Đọc kỹ các điều khoản của hợp đồng trái phiếu, bao gồm lãi suất, kỳ hạn, phương thức thanh toán, tài sản đảm bảo và các quyền lợi của nhà đầu tư.
• Rủi ro thị trường: Đánh giá các rủi ro tiềm ẩn của thị trường bất động sản và khả năng ảnh hưởng đến giá trị của trái phiếu.
• So sánh các kênh đầu tư: So sánh lợi ích và rủi ro của việc đầu tư vào trái phiếu bất động sản với các kênh đầu tư khác như cổ phiếu, bất động sản trực tiếp,…

>> Xem thêm bài viết Trái phiếu bất động sản 2024: hàng loạt doanh nghiệp “ôm nợ” nghìn tỷ

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.