Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Tuỳ thuộc vào doanh thu thu được từ việc cho thuê nhà riêng, phòng trọ hay căn hộ chung cư, có những trường hợp sẽ được miễn thuế cho thuê nhà. Tuy nhiên, trong một số trường hợp khác, chủ nhà có thể phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.
Các loại thuế cho thuê nhà phải đóng
Theo khoản 25, Điều 4 của Thông tư 219/2013/TT-BTC ban hành ngày 31.12.2013, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà nguyên căn, phòng trọ, hoặc căn hộ có doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm sẽ được miễn thuế. Tuy nhiên, nếu doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trọ hoặc căn hộ chung cư vượt quá 100 triệu đồng/năm thì người cho thuê sẽ phải chịu thuế.
Theo khoản 7 điều 1 của Thông tư 119/2014/TT-BTC Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 156/2013/TT-BTC ra quyết định ngày 06/11/2013, Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013, Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013, Thông tư số 08/2013/TT-BTC ngày 10/01/2013, Thông tư số 85/2011/TT-BTC ngày 17/6/2011, Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 và Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính để cải cách và đơn giản một số thủ tục hành chính về thuế có quy định:
“Hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và thuế môn bài theo thông báo của cơ quan thuế. Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được từ 100 triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và cơ quan thuế không thực hiện cấp hóa đơn lẻ đối với trường hợp này”
Cá nhân cho thuê nhà có tổng doanh thu trong năm hơn 100 triệu đồng thì phải nộp 3 loại thuế là:
- Thuế thu nhập cá nhân
- Thuế giá trị gia tăng
- Thuế môn bài
Cách tính thuế cho thuê bất động sản cá nhân
Cách tính thuế môn bài
Mức lệ phí thuế môn bài mà người kinh doanh phải nộp dựa vào số vốn điều lệ đã được ghi trên giấy phép kinh doanh và mức doanh thu bình quân hàng năm của hộ kinh doanh đó. Cụ thể, mức nộp lệ phí này đã được quy định rõ trong khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP:
- Doanh thu trên mức 500 triệu đồng/năm, thì lệ phí phải nộp 1 triệu đồng/năm.
- Doanh thu từ mức 300 -> 500 triệu đồng, thì lệ phí phải nộp 500.000 đồng/năm.
- Doanh thu từ mức 100 -> 300 triệu đồng, thì lệ phí phải nộp 300.000 đồng/năm.
Lưu ý, nếu như doanh thu đó phát sinh từ việc cho thuê vào 06 tháng đầu năm, thì hộ kinh doanh cho thuê nhà sẽ phải nộp thuế cho cả năm. Riêng đối với hợp đồng thuê nhà phát sinh vào 06 tháng cuối năm (từ ngày 1.7) thì mức thuế môn bài mà hộ kinh doanh đó phải nộp chỉ bằng ½ số tiền thuế môn bài của cả năm đó.
Về doanh thu làm căn cứ xác định lệ phí môn bài, theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 302/2016/TT-BTC, luật sửa đổi bổ sung tại Thông tư 65/2020/TT-BTC, doanh thu được xác định làm căn cứ thu lệ phí thuế môn bài đối với các cá nhân cho thuê bất động sản được quy định như sau:
- Nếu hộ kinh doanh phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê nhà tại một địa điểm, thì doanh thu để làm căn cứ tính lệ phí môn bài cho địa điểm đó chính là tổng doanh thu từ các bản hợp đồng cho thuê trong năm được tính thuế.
- Nếu hộ kinh doanh phát sinh cho thuê nhà ở nhiều địa điểm, thì doanh thu để xác định mức lệ phí môn bài cho từng địa điểm sẽ là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê nhà của các địa điểm của năm được tính thuế, gồm cả trường hợp tại một địa điểm nếu có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê BĐS.
- Nếu hợp đồng cho thuê nhà kéo dài trong thời gian nhiều năm, thì người kinh doanh nộp lệ phí môn bài theo từng năm và tương ứng với số năm cá nhân đã khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.
- Nếu hộ kinh doanh khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng nhà cho thuê kéo dài trong nhiều năm thì hộ kinh doanh đó chỉ nộp lệ phí môn bài của một năm.
Cách tính thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế Giá trị gia tăng (GTGT)
Mức thuế TNCN và thuế GTGT được tính theo công thức sau:
- Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu) x (5%)
- Thuế GTGT phải nộp = (Doanh thu) x (5%)
Ví dụ, chị Uyên cho thuê nhà nguyên căn Quận 3, TP.HCM trong thời gian liên tục từ tháng 9 năm 2020 đến hết tháng 11 năm 2021, giá cho thuê nhà là 9 triệu đồng/tháng. Khi đó, tổng số tiền cho thuê nhà cũng như mức thuế TNCN và thuế GTGT mà chị Uyên phải nộp cho cơ quan thuế được tính như sau:
– Năm 2020, chị Uyên cho thuê nhà riêng Tân Bình trong 3 tháng (từ tháng 9 cho đến hết tháng 11) với tổng doanh thu là: (3 tháng) x (9 triệu) = 27 triệu (<100 triệu). Như vậy, trong năm 2018, chị Uyên sẽ không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT cho hoạt động cho thuê nhà của mình.
– Năm 2021, chị Uyên cho thuê nhà trong 12 tháng (kể từ tháng 1 cho đến hết tháng 12) với tổng doanh thu là: (12 tháng) x (9 triệu) = 108 triệu (> 100 triệu). Như vậy, trong năm 2021, chị Uyên sẽ phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT cho cơ quan thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của mình.
>> Xem thêm: Cách tính tỷ suất lợi nhuận nhà cho thuê
Trên đây là những thông tin mà radanhadat cung cấp về cách tính các loại phí thuế cho thuê nhà. Mong rằng bài viết này sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng, từ đó có thể kê khai và nộp thuế một cách chính xác theo quy định.
