Bài 3.7: Các loại thuế bất động sản nhà đầu tư cần nắm rõ

Việc am hiểu về các quy định thuế và phí liên quan đến giao dịch bất động sản là rất quan trọng để đảm bảo quá trình mua bán diễn ra suôn sẻ và hợp pháp. Đặc biệt tại Việt Nam, lĩnh vực đất nền và các dự án bất động sản không ngừng phát triển, đòi hỏi nhà đầu tư cần phải cập nhật và hiểu rõ các nghĩa vụ tài chính này. Dưới đây là thông tin chi tiết về các loại thuế bất động sản cần lưu ý khi bạn tham gia vào các giao dịch bất động sản.

Thuế bất động sản khi mua bán đất nền

• Thuế Giá Trị Gia Tăng (VAT):

  • Tỷ lệ: 10% trên tổng giá trị giao dịch.
  • Thuế VAT áp dụng cho hầu hết các giao dịch mua bán bất động sản, và bạn cần nộp khoản thuế này để đảm bảo tuân thủ quy định.

• Thuế Chuyển Nhượng Bất Động Sản:

  • Tỷ lệ: 2% trên tổng giá trị giao dịch.
  • Khi chuyển nhượng quyền sở hữu đất nền, thuế chuyển nhượng cần được nộp tại cơ quan thuế để hoàn tất thủ tục pháp lý.

• Phí Trước Bạ:

  • Tỷ lệ: 0,5% trên giá trị giao dịch.
  • Phí trước bạ là khoản phí cần nộp để đăng ký giao dịch mua bán đất nền tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Lệ Phí Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất:

  • Tỷ lệ: 0,5% trên giá trị đất.
  • Khi mua đất nền, bạn cần đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai và nộp lệ phí này để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Phí Dịch Vụ của Luật Sư:

  • Tỷ lệ: Biến động tùy theo đơn vị cung cấp và độ phức tạp của giao dịch.
  • Nếu bạn sử dụng dịch vụ của luật sư để tư vấn và hỗ trợ trong quá trình mua bán, bạn sẽ phải chịu chi phí dịch vụ này. Chi phí có thể bao gồm tư vấn pháp lý, soạn thảo hợp đồng, và hỗ trợ trong các thủ tục pháp lý liên quan.

Thuế bất động sản khi mua bán dự án bất động sản

• Thuế Giá Trị Gia Tăng (VAT):

  • Tỷ lệ: 10% trên tổng giá trị giao dịch.
  • Áp dụng: Khi mua dự án bất động sản từ chủ đầu tư hoặc công ty bất động sản. VAT là thuế không thể tránh và thường được tính vào giá bán.

• Thuế Chuyển Nhượng Bất Động Sản:

  • Tỷ lệ: 2% trên tổng giá trị giao dịch.
  • Áp dụng: Khi chuyển nhượng dự án bất động sản từ chủ sở hữu cũ sang chủ sở hữu mới. Thuế này là bắt buộc và phải được nộp tại cơ quan thuế địa phương.

• Lệ Phí Quản Lý Dự Án:

  • Tỷ lệ: Thường dao động từ 0,5% đến 1% trên tổng giá trị giao dịch.
  • Áp dụng: Đây là phí do chủ đầu tư hoặc công ty quản lý dự án thu để chi trả cho các dịch vụ quản lý và điều hành dự án.

• Phí Dịch Vụ của Luật Sư:

  • Chi phí: Biến động tùy thuộc vào độ phức tạp của giao dịch và mức độ hỗ trợ cần thiết.
  • Áp dụng: Khi sử dụng dịch vụ pháp lý của luật sư để hỗ trợ trong quá trình mua bán, bảo đảm rằng giao dịch tuân thủ pháp luật và hợp đồng được soạn thảo một cách chặt chẽ.

• Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp (TNDN):

  • Tỷ lệ: 20% trên tổng thu nhập thu được từ giao dịch.
  • Áp dụng: Đối với chủ đầu tư hoặc công ty bất động sản kinh doanh trong lĩnh vực này. Thuế này được tính trên lợi nhuận thu được từ các hoạt động bất động sản.

• Thuế Thu Nhập Cá Nhân (TNCN):

  • Tỷ lệ: Từ 5% đến 35%, tùy thuộc vào mức thu nhập.
  • Áp dụng: Nếu bạn là cá nhân kinh doanh bất động sản và thu nhập từ giao dịch này vượt quá mức giới hạn quy định, bạn sẽ phải nộp thuế TNCN theo các khung thuế hiện hành.

Một số loại thuế, phí phổ biến khi giao dịch bất động sản

Thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà, đất

Thu nhập chịu thuế từ mua bán nhà, đất (chuyển nhượng bất động sản) là khoản thu nhập nhận được từ việc mua bán nhà, đất bao gồm:

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

+ Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

– Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

– Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

– Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Mức thuế suất: Thuế suất đối với mua bán nhà, đất là 2% trên giá mua, bán hoặc giá cho thuê lại.

Cách tính thuế:

– Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ mua, bán nhà đất được xác định như sau:

– Trường hợp mua bán nhà, đất là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

(Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC)

Lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất

Đối tượng nhà, đất chịu lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất theo Khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP:

– Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

– Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).

Giá tính lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất:

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất trong một số trường hợp đặc biệt:

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê: theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm cả đất kèm theo là giá bán thực tế theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu: theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu là giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế ghi trên hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật hoặc giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế theo biên bản trúng đấu giá, đấu thầu hoặc theo văn bản phê duyệt kết quả đấu giá, đấu thầu (nếu có) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư gồm cả giá trị đất được phân bổ: Giá trị đất phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ được xác định theo quy định tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP 

– Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành: giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

(Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC; Khoản 2 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP)

Phí công chứng khi làm hồ sơ mua bán nhà, đất

Tổ chức, cá nhân khi yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.

Công chứng hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh: Tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

(Điểm a7 Khoản 1 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC)

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: 

– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất;

– Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; 

– Văn bản; số liệu hồ sơ địa chính

Mức thu lệ phí: Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:

– Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; 

– Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân

(Điểm đ Khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC)

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán nhà, đất

Trong một số trường hợp người dân khi mua bán nhà, đất phải thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán nhà, đất. 

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

(Bao gồm: cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) 

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

– Mức thu phí thẩm định:

Phù hợp với điều kiện, tình hình cụ thể của địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí. Mức thu phí, lệ phí đối với hoạt động cung cấp trực tuyến phù hợp để khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng dịch vụ công theo phương thức trực tuyến

(Khoản 2 Điều 4 Thông tư 85/2019/TT-BTC sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC)

(Theo: Thư Viện Pháp Luật)

>> Xem toàn bộ các bài viết “7 BƯỚC TRỞ THÀNH NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN NGHIỆP“