Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Khai gian giá bất động sản là câu chuyện không mới trên thị trường nhà đất Việt Nam, nhưng đang trở thành tâm điểm khi cơ quan quản lý muốn xử lý tận gốc tình trạng hợp đồng một giá, thanh toán một giá. Theo đề xuất mới, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản vẫn giữ ở mức 2%, nhưng cách xác định giá chuyển nhượng và thời điểm tính thuế sẽ được quy định cụ thể hơn để hạn chế thất thu và giảm méo mó dữ liệu thị trường.
Vì sao khai gian giá bất động sản tồn tại dai dẳng?
Trên thực tế, nhiều giao dịch vẫn diễn ra theo cơ chế “2 giá”: giá ghi trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá thanh toán thực tế. Hệ quả là người bán giảm được nghĩa vụ thuế, còn thị trường thì mất đi một lớp dữ liệu rất quan trọng để hình thành mặt bằng giá minh bạch. Khi dữ liệu đầu vào bị sai lệch, cơ quan quản lý khó xây dựng giá tham chiếu chuẩn, còn người mua thật lại đối mặt với rủi ro tranh chấp và chi phí pháp lý về sau.
Theo thông tin công bố, Bộ Tài chính đề xuất tiếp tục áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, điểm quan trọng là giá tính thuế không chỉ nhìn vào con số ghi trên hợp đồng. Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương, cơ quan thuế có thể xác định lại giá chuyển nhượng theo bảng giá đất và hệ số K tại thời điểm giao dịch. Đồng thời, thời điểm tính thuế cũng được làm rõ theo hiệu lực hợp đồng hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu trong từng trường hợp cụ thể.
Về bản chất, đây là bước đi nhằm thu hẹp khoảng cách giữa giá kê khai và giá thực tế, từ đó giảm “vùng xám” cho hành vi né thuế. Nếu đi cùng dữ liệu giao dịch tốt hơn, quy định này có thể giúp thị trường chuyên nghiệp hơn, giảm tình trạng nhiễu giá và tăng độ tin cậy cho người mua.
>> Thuế chuyển nhượng bất động sản 2026: Checklist hồ sơ, thời điểm kê khai và lưu ý quan trọng
Mặt trái là nếu giá tính thuế tiến gần thị trường hơn, chi phí giao dịch có thể tăng lên. Điều này tạo áp lực cho nhóm mua nhà lần đầu hoặc người đổi nhà để ổn định chỗ ở. Vì vậy, về góc nhìn chính sách, Nhà nước cần song song nghiên cứu cơ chế miễn, giảm hợp lý cho nhu cầu ở thực để chống gian lận nhưng không đẩy thêm gánh nặng cho người dân. Nhận định này cũng phù hợp với quan điểm nhiều chuyên gia pháp lý được dẫn lại trên báo chí gần đây.
Lãi suất vay tăng ảnh hưởng thế nào đến bất động sản?
Trong bối cảnh bàn chuyện siết khai gian giá bất động sản, thị trường còn chịu thêm áp lực từ chi phí vốn. Nhiều nguồn tin cho thấy lãi suất vay mua nhà từ cuối năm 2025 sang đầu năm 2026 đã tăng đáng kể; một số khoản vay sau ưu đãi lên 12-14%/năm, thậm chí có thời điểm chạm 15-16%/năm. SSI và các đơn vị nghiên cứu được báo chí dẫn lại đều cho rằng điều này sẽ làm nhu cầu tín dụng bất động sản suy yếu, đặc biệt ở nhóm dùng đòn bẩy để đầu tư ngắn hạn.
Ở góc độ thị trường, lãi suất tăng thường kéo theo ba hệ quả:
– Thứ nhất, người mua ở thực phải cân nhắc kỹ hơn vì áp lực trả nợ hàng tháng lớn lên.
– Thứ hai, nhà đầu tư lướt sóng bị thu hẹp biên lợi nhuận nên thanh khoản giảm ở những khu vực tăng nóng.
– Thứ ba, thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn, dòng tiền ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ, giá hợp lý và phục vụ nhu cầu ở thật.
CBRE cũng dự báo giá thứ cấp tại Hà Nội có thể chịu áp lực trong điều kiện lãi suất gia tăng và nguồn cung tương lai dồi dào.
Muốn xử lý tận gốc khai gian giá bất động sản, chỉ siết quy định là chưa đủ. Điều thị trường cần là cơ sở dữ liệu giá giao dịch đáng tin cậy, thanh toán qua ngân hàng rộng hơn, và kết nối thông tin giữa thuế, công chứng, đất đai. Khi dòng tiền và dữ liệu được kiểm chứng chéo, việc khai thấp giá sẽ khó tồn tại. Trong bối cảnh lãi suất vẫn cao và mặt bằng giá nhà chưa hạ đáng kể, thị trường 2026 nhiều khả năng sẽ ưu tiên sự minh bạch, an toàn pháp lý và sức mua thực hơn là các giao dịch đầu cơ ngắn hạn.
———————————————————————————————————————————————————————
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
