Góc tư vấn: Nên đầu tư xây nhà trọ hay để đất cho thuê?

Nếu đang sở hữu một mảnh đất và có sẵn khoản tiền nhàn rỗi, thì bạn nên xây nhà trọ hay để đất cho thuê? Đây là một bài toán không đơn giản, lựa chọn nào sẽ mang lại lợi nhuận bền vững và ít rủi ro hơn?

Tình huống thực tế

Bạn đang sở hữu một mảnh đất thổ cư rộng 130m2 tại TP. Thủ Đức, gần bến xe miền Đông mới – một khu vực có tiềm năng phát triển mạnh nhờ vị trí giao thông thuận lợi và dân cư ngày càng đông đúc. Gia đình bạn không có nhu cầu sử dụng ngay lập tức và bạn xem đây là tài sản để dành lâu dài. Hiện tại, bạn có trong tay 1,5 tỷ đồng tích lũy và đang cân nhắc hai phương án: đầu tư xây dựng một dãy nhà trọ quy mô nhỏ để cho thuê hoặc giữ nguyên mảnh đất và cho thuê trống trong thời hạn 5-7 năm theo lời đề nghị từ một đối tác.

Vậy với 1,5 tỷ đồng và một mảnh đất sẵn có, nên chọn hướng đi nào để tối ưu hóa lợi nhuận? Câu trả lời không chỉ phụ thuộc vào số vốn mà còn liên quan đến thị trường địa phương, nhu cầu thuê nhà, và khả năng quản lý của bạn. Vậy, đâu là lựa chọn tối ưu? Hãy cùng Radanhadat phân tích từng phương án.

Nên đầu tư xây nhà trọ hay để đất cho thuê?

Phân tích đầu tư xây nhà trọ

Ưu điểm

• Tự chủ tài sản và tăng giá trị lâu dài: Khi đầu tư xây nhà trọ, bạn hoàn toàn kiểm soát được tài sản của mình. Không chỉ có dòng tiền từ việc cho thuê phòng, giá trị bất động sản (bao gồm cả đất và công trình) cũng có khả năng tăng theo thời gian, đặc biệt ở những khu vực đang phát triển như TP. Thủ Đức. Vậy nên xây nhà trọ giúp bạn chủ động hơn so với việc cho thuê đất trống.
• Thu nhập ổn định: Một dãy nhà trọ quy mô nhỏ, chẳng hạn 8-10 phòng, có thể mang lại nguồn thu nhập đều đặn hàng tháng. Với mức giá thuê trung bình 2-3 triệu đồng/phòng tại khu vực gần bến xe miền Đông mới, bạn có thể thu về 20-30 triệu đồng/tháng, tương đương lợi suất 12-15%/năm – một con số hấp dẫn so với gửi tiết kiệm ngân hàng.
• Đáp ứng nhu cầu thực tế: Tại các thành phố lớn như TP.HCM, nhu cầu thuê nhà trọ luôn ở mức cao do lượng người lao động, sinh viên và gia đình trẻ đổ về ngày càng nhiều. Xây nhà trọ không chỉ khai thác tối đa giá trị mảnh đất mà còn tạo ra “sức sống” cho bất động sản của bạn.
• Tận dụng vốn sẵn có: Với 1,5 tỷ đồng, bạn đủ khả năng xây dựng một dãy trọ cấp 4 hoặc nhà 1 trệt 1 lầu đơn giản (kết cấu mái tôn), diện tích mỗi phòng khoảng 15-20 m2. Chi phí xây dựng hiện nay dao động từ 5-7 triệu đồng/m2, giúp bạn tối ưu hóa ngân sách mà vẫn đảm bảo chất lượng.

Nhược điểm

• Chi phí đầu tư ban đầu cao: Dù 1,5 tỷ đồng là con số khả thi, việc xây dựng vẫn đòi hỏi bạn phải tính toán kỹ lưỡng để tránh phát sinh thêm chi phí. Chưa kể, các khoản như nội thất cơ bản (giường, tủ, quạt), hệ thống điện nước, và thủ tục pháp lý (giấy phép xây dựng) cũng sẽ ngốn một phần ngân sách.
• Tốn công sức quản lý: Kinh doanh nhà trọ không phải là “ngồi không hưởng lợi”. Bạn sẽ phải đối mặt với các công việc như tìm khách thuê, thu tiền hàng tháng, sửa chữa hỏng hóc, và giải quyết các vấn đề phát sinh (mất trật tự, chậm thanh toán). Nếu không tự quản lý được, bạn cần thuê đơn vị trung gian, làm giảm lợi nhuận.
• Rủi ro trống phòng: Nếu thị trường biến động hoặc khu vực không còn thu hút người thuê, tỷ lệ phòng trống có thể tăng, ảnh hưởng đến doanh thu. Theo lời khuyên từ chuyên gia, bạn nên trừ hao 10-15% tỷ lệ trống khi tính toán lợi nhuận.
• Thời gian hoàn vốn dài: Với mức thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng, bạn cần khoảng 5-7 năm để thu hồi vốn ban đầu (1,5 tỷ đồng), chưa tính chi phí bảo trì. Đây là nhược điểm lớn nếu bạn kỳ vọng lợi nhuận nhanh.

Phân tích để đất cho thuê

Ưu điểm

• Không cần đầu tư ban đầu: Đây là lợi thế lớn nhất của phương án để đất cho thuê. Bạn không phải bỏ thêm 1,5 tỷ đồng để xây dựng mà vẫn có thể sử dụng số tiền này cho các kênh đầu tư khác (chứng khoán, gửi tiết kiệm, kinh doanh nhỏ). Trong khi đó, khoản tiền thuê đất hàng tháng vẫn tạo ra dòng tiền thụ động.
• Duy trì giá trị đất và chờ tăng giá: Với vị trí gần bến xe miền Đông mới, giá đất tại TP. Thủ Đức có tiềm năng tăng trưởng mạnh trong 5-7 năm tới. Thay vì “chôn vốn” vào công trình, bạn có thể giữ nguyên mảnh đất và bán lại với giá cao hơn khi thị trường lên.
• Ít tốn công sức quản lý: So với việc vận hành nhà trọ, cho thuê đất trống đơn giản hơn nhiều. Bạn chỉ cần ký hợp đồng với đối tác, thu tiền định kỳ (thường theo năm hoặc quý), và không phải lo lắng về bảo trì hay quản lý người thuê.
• Tài sản có sức sống: Khi đất được thuê để kinh doanh (ví dụ làm kho bãi, cửa hàng), nó sẽ thu hút sự chú ý hơn so với một mảnh đất trống bỏ không, từ đó nâng cao giá trị nhận diện bất động sản.

Nhược điểm

• Mất quyền tự quyết trong thời gian dài: Khi ký hợp đồng thuê đất 5-7 năm, bạn tạm thời mất quyền sử dụng mảnh đất. Nếu muốn chấm dứt hợp đồng trước hạn (do cần tiền hoặc có kế hoạch khác), bạn có thể phải bồi thường chi phí đầu tư của bên thuê – một khoản không hề nhỏ nếu họ đã xây dựng công trình tạm trên đất.
• Thu nhập thấp hơn: So với xây nhà trọ, tiền thuê đất trống thường thấp hơn đáng kể. Ví dụ, với mảnh đất 130 m2, giá thuê có thể dao động từ 5-10 triệu đồng/tháng tùy mục đích sử dụng, chỉ bằng 1/3-1/2 doanh thu từ nhà trọ. Lợi suất hàng năm vì thế chỉ đạt khoảng 5-7%, chưa đủ hấp dẫn nếu bạn muốn tối ưu hóa lợi nhuận.
• Rủi ro pháp lý: Nếu hợp đồng không chặt chẽ, bạn có thể gặp khó khăn khi lấy lại đất sau khi hết hạn thuê. Chuyên gia khuyên nên đàm phán rõ ràng các điều khoản, như quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp ngân hàng hoặc trách nhiệm của bên thuê đối với các vấn đề phát sinh (an ninh, công nợ).
• Phụ thuộc vào mục đích sử dụng của bên thuê: Giá trị đất có thể bị ảnh hưởng nếu bên thuê sử dụng không hiệu quả hoặc làm giảm chất lượng đất (ví dụ: làm kho hóa chất, xưởng sản xuất gây ô nhiễm).

Kết luận

Quyết định giữa xây nhà trọ hay để đất cho thuê phụ thuộc vào mục tiêu tài chính và mức độ sẵn sàng tham gia của bạn. Nếu bạn muốn tối đa hóa lợi nhuận, chấp nhận tốn công sức và có tầm nhìn dài hạn, xây nhà trọ là lựa chọn đáng cân nhắc. Ngược lại, nếu bạn ưu tiên sự an toàn, ít rủi ro và muốn giữ vốn linh hoạt để đầu tư kênh khác, để đất cho thuê sẽ phù hợp hơn.

Với trường hợp bạn đang có mảnh đất 130m2 tại TP. Thủ Đức và vốn 1,5 tỷ đồng, xây nhà trọ dường như có lợi thế hơn nhờ vị trí tiềm năng và nhu cầu thuê cao. Tuy nhiên, trước khi bắt tay vào thực hiện, bạn hãy lưu ý:

• Khảo sát thị trường: Xác định giá thuê phòng trọ và đất trống tại khu vực.
• Lập kế hoạch chi tiết: Dự toán chi phí xây dựng, vận hành, và thời gian hoàn vốn.
• Chuẩn bị pháp lý: Đảm bảo hợp đồng thuê đất hoặc giấy phép xây dựng được thực hiện đúng quy định.

>> Xem thêm bài viết Xây nhà cho thuê kinh doanh: Bí quyết thành công và kinh nghiệm thực tế

(Nguồn Vnexpress)

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.