Bài 18. Quy trình vay thế chấp trực tiếp (vay bằng nhà định mua)

Hiểu rõ về vay thế chấp trực tiếp (vay bằng nhà định mua)

Khi vay mua nhà bằng hình thức vay thế chấp trực tiếp, người vay sẽ dùng chính ngôi nhà dự định mua làm tài sản đảm bảo cho khoản vay. Đây là lựa chọn phổ biến của nhiều khách hàng khi cần vay mua nhà qua ngân hàng.

Lợi ích chính của việc vay thế chấp trực tiếp là khả năng vay được một số tiền lớn phụ thuộc vào giá trị của bất động sản, cùng với đó là mức lãi suất thường thấp hơn so với vay không có tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, bất lợi của phương thức này là thủ tục thường mất nhiều thời gian, yêu cầu có tài sản đảm bảo và rủi ro mất tài sản nếu không thể trả nợ.

Ngân hàng sẽ thẩm định giá bất động sản và tình hình tài chính của người vay để xác định số tiền cho vay, thời hạn vay và lịch trình thanh toán. Số tiền vay có thể lên đến 70-90% giá trị bất động sản, với thời gian vay kéo dài từ 15 – 35 năm.

Có hai trường hợp chính khi vay thế chấp mua nhà:

1. Mua chung cư: Người vay có thể thế chấp thông qua hợp đồng mua bán căn hộ với ngân hàng liên kết hoặc hợp tác với dự án.
2. Mua nhà đất: Tài sản cần có giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất. Ngân hàng sẽ thiết lập một thỏa thuận ba bên giữa người mua, người bán và ngân hàng, nhằm đảm bảo việc sử dụng số tiền vay một cách chính xác và giảm thiểu rủi ro cho khoản vay. Khi đó, bạn phải thông báo với người bán rằng bạn cần vay vốn mua nhà, để người bán biết về việc sẽ có những thủ tục giấy tờ cần ký 3 bên với ngân hàng trong tương lai.

Quy trình thủ tục vay thế chấp mua nhà:

• Trước tiên, bạn cần xác định nhu cầu cá nhân để biết được số tiền cần vay và năng lực tài chính của mình, bao gồm việc tính toán thu nhập hàng tháng, chi tiêu, và khả năng trả nợ.

• Bạn hãy thực hiện nghiên cứu về các ngân hàng và các gói vay thế chấp mua nhà, so sánh lãi suất, thời gian vay, phí và các điều kiện kèm theo.

• Sau khi hoàn tất các điều trên, bạn có thể tiến hành liên hệ với bên ngân hàng để chuẩn bị thủ tục và hồ sơ vay vốn theo quy trình cơ bản dưới đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và đánh giá sơ bộ

Bạn hãy liên hệ với một chuyên viên tín dụng uy tín mà bạn quen biết, chuyên viên tín dụng có thể đánh giá sơ bộ mức vay bạn có thể được duyệt bằng cách kiểm tra nhanh điểm trong thẻ tín dụng và lịch sử tín dụng của bạn (CIC) và khả năng thanh toán của bạn.

Những loại giấy tờ dưới đây sẽ rất quan trọng trong quy trình thủ tục vay thế chấp mua nhà:

• Hộ chiếu hoặc CCCD
• Hộ khẩu hoặc KT3
• Giấy xác nhận tình trạng độc thân/kết hôn
• Hồ sơ chứng thực mục đích vay vốn
• Giấy đề nghị vay vốn theo mẫu của ngân hàng cho vay
• Hợp đồng mua bán/đặt cọc chung cư
• Chứng từ thanh toán đối với các lần thanh toán bằng vốn tự có
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu của bất động sản định mua và hợp đồng mua bán

Đối với hồ sơ liên quan đến nguồn thu nhập trả nợ

• Nếu nguồn thu nhập từ phụ cấp, lương hoặc các khoản tiền khác tương đương, bạn cần chuẩn bị: Sao kê bảng lương, giấy xác nhận lương của công ty, hợp đồng lao động và bảng thanh toán tiền lương có dấu mộc.
• Nếu nguồn thu nhập từ việc cho thuê tài sản: Bạn cần chuẩn bị chứng từ nhận tiền thuê 3 kỳ mới nhất hoặc hợp đồng cho thuê tài sản, giấy tờ pháp lý của tài sản cho thuê và ảnh chụp minh chứng tài sản cho thuê.
• Nếu nguồn thu nhập đến từ việc kinh doanh. Bạn cần chuẩn bị giấy đăng ký kinh doanh, báo cáo doanh thu 6 tháng gần đây nhất và báo cáo tài chính.
• Nếu có khoản vay tại các ngân hàng hay tổ chức tín dụng khác, bạn cần chuẩn bị thêm một số hồ sơ như hợp đồng tín dụng, sao kê tài khoản thanh toán.

Bước 2: Thẩm định tài sản thế chấp

• Sau khi tiếp nhận thông tin và yêu cầu vay vốn từ bạn, bộ phận thẩm định từ ngân hàng sẽ thẩm định qua điện thoại hoặc thực tế tại nơi làm việc hoặc cư trú.
• Khi đã hoàn tất quá trình thẩm định qua điện thoại hoặc trực tiếp tại nơi làm việc/nơi cư trú, ngân hàng sẽ giới thiệu cho bạn một công ty định giá bất động sản.
• Ngân hàng gửi thông tin tài sản đến công ty định giá. Công ty định giá sẽ liên hệ và ký hợp đồng dịch vụ định giá với bạn, phí dịch vụ thẩm định sẽ cho bạn (người mua) trả (khoảng 2-3 triệu đồng cho một bất động sản).
• Công ty thẩm định tiến hành thẩm định bất động sản thế chấp.
• Trong vòng 1-2 ngày công ty thẩm định trả báo cáo và kết quả thẩm định, gửi về ngân hàng. Giá trị tài sản sau khi định giá sẽ quyết định số tiền bạn có thể vay.

Bước 3: Thẩm định và phê duyệt khoản vay

Ngân hàng thẩm định khoản vay của bạn khi kiểm tra:

• Kết quả thẩm định tài sản thế chấp do công ty thẩm định báo cáo
• Điểm trong thẻ tín dụng và lịch sử tín dụng của bạn (CIC)
• Khả năng thanh toán của bạn (thu nhập, các khoản vay/nợ khác nếu có…)

Bạn sẽ nhận được kết quả phê duyệt khoản vay trong 2-3 tuần. Nếu bạn đồng ý với khoản vay đó, ngân hàng phát hành hợp đồng vay giữa bạn (người vay) và ngân hàng, hợp đồng này có hiệu lực trong vòng 30 ngày.

Bạn cần đọc kỹ hợp đồng và đặc biệt lưu ý những thông tin:

• Tổng số tiền được vay
• Lãi suất (lãi suất có thể được ưu đãi cố định trong 2 năm đầu, những năm về sau lãi suất “thả nổi”)
• Thời hạn vay
• Lãi suất phạt khi không trả nợ đúng hạn
• Phí phạt tất toán trước hạn

Bước 4: Đặt cọc và ký Hợp đồng Mua bán

1. Đặt cọc

Bạn sẽ đặt cọc cho người bán một số tiền và ký Hợp đồng Cọc. Thông thường, tiền đặt cọc là 10% giá trị bất động sản. Tuy nhiên, tùy trường hợp, bạn có thể đề nghị đặt cọc nhiều hơn hoặc ít hơn.

2. Công chứng

• Bên mua và bên bán ký Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất tại phòng công chứng. Bên mua thanh toán một phần tiền cho người bán sau khi đã công chứng.
• Người bán phải trả thuế Thu nhập cá nhân 2%, phí công chứng 2 bên thỏa thuận ai sẽ là người trả, hoặc 2 bên cùng trả.
• Thời gian từ lúc ký Hợp đồng Cọc đến lúc mua bán, 2 bên có thể thỏa thuận trong Hợp đồng Cọc.

Lưu ý: Nếu tài sản vẫn còn đang thế chấp ở ngân hàng khác, người bán cần xóa giải chấp tại ngân hàng cũ để lấy sổ đỏ/sổ hồng và giấy chứng nhận quyền mua bán sử dụng bất động sản thì mới có thể công chứng cọc và công chứng mua bán.

Bước 5: Ký thỏa thuận 3 bên và hợp đồng vay

Tại ngân hàng:

• Bên mua, Bên bán, Ngân hàng ký thỏa thuận 3 bên về việc Ngân hàng cho Bên mua vay thế chấp tài sản mà Bên bán sắp bán cho Bên mua, một chuyên viên tín dụng sẽ đại diện Ngân hàng ký thỏa thuận.
• Bên mua và Ngân hàng ký hợp đồng vay với tài sản thế chấp là Quyền sử dụng nhà đất.

1. Thỏa thuận 3 bên:

• Thời gian hết hiệu lực của thỏa thuận 3 bên là tùy ngân hàng, nhưng thường có giá trị trong vòng 90 ngày.
• Bạn và người bán cần đọc kỹ các điều khoản trong thỏa thuận 3 bên (khi nào thỏa thuận được hoàn tất và không được hoàn tất).

Ngân hàng sẽ giải ngân khoản tiền vay cho bên mua vào 1 tài khoản bị phong tỏa tạm thời của người bán.

2. Hợp đồng vay:

Bạn cần phải lưu ý những điểm này:

• Tổng giá trị vay
• Lãi suất hàng năm
• Thời hạn vay
• Lãi suất phạt khi chậm trả lãi/gốc
• Phí phạt trả nợ trước hạn
• Thời gian ân hạn gốc/lãi
• Ngày trả lãi/gốc trong tháng

Người mua và người bán đều đã chịu lãi suất tại thời điểm này.

Bước 6: Sang tên đổi chủ

Người mua đến Phòng tài nguyên môi trường để thực hiện thủ tục sang tên, đổi chủ.

Trong thực tế, người bán có thể yêu cầu bạn ủy quyền cho người bán để thực hiện việc sang tên này, để tránh rủi ro khi người mua đã sang tên mà không thực hiện hợp đồng vay dẫn đến ngân hàng không gỡ phong tỏa tài khoản cho người bán.

Những loại phí bạn cần phải trả:

• Phí cấp quyền sử dụng đất: 100,000 VND
• Phí trích lục: 15,000 VND
• Phí trước bạ: 0.5% giá trị tài sản

Bước 7: Ký Hợp đồng Thế chấp Quyền sử dụng và gỡ phong tỏa

• Người mua/vay ký hợp đồng vay với ngân hàng tại phòng công chứng
• Người mua/vay và ngân hàng cùng đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên môi trường, làm đơn thông báo thế chấp tài sản
• Ngân hàng giữ sổ đỏ và gỡ phong tỏa tài khoản cho người bán.

Kết thúc quy trình vay thế chấp trực tiếp.