Thuế trước bạ nhà đất là gì? Ai sẽ là người nộp thuế trước bạ nhà đất?

Bạn đang chuẩn bị sang tên sổ đỏ hoặc mua bán nhà đất và thắc mắc thuế trước bạ nhà đất là gì, mức tính như thế nào và ai phải chịu trách nhiệm nộp khoản phí này? Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 tiếp tục sôi động với Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn mới, việc nắm rõ quy định về thuế trước bạ nhà đất giúp tránh tranh chấp, tối ưu chi phí và đảm bảo giao dịch hợp pháp.

Thuế trước bạ nhà đất là gì?

Thuế trước bạ nhà đất (hay lệ phí trước bạ) là khoản thu bắt buộc mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là một trong những khoản thu ngân sách địa phương, được quy định tại Nghị định 10/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.

Mục đích của thuế trước bạ nhà đất là xác nhận quyền sở hữu hợp pháp, đồng thời góp phần quản lý nguồn lực đất đai và tăng nguồn thu cho ngân sách. Khoản phí này áp dụng cho mọi giao dịch dẫn đến thay đổi chủ sở hữu, bao gồm mua bán, tặng cho, thừa kế, hoặc góp vốn bằng nhà đất. Mức thu chung là 0,5% giá trị tài sản, nhưng cách tính cụ thể phụ thuộc vào giá chuyển nhượng và bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Từ năm 2025, theo Luật Đất đai 2024 (Điều 153), thuế trước bạ nhà đất được tích hợp vào hệ thống dữ liệu đất đai quốc gia, cho phép tra cứu và nộp online qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia (https://dichvucong.gov.vn). Điều này giúp giảm thời gian xử lý từ 7-10 ngày xuống còn 1-3 ngày, đồng thời minh bạch hóa thông tin giá đất.

Mức tính thuế trước bạ nhà đất theo quy định

Mức lệ phí trước bạ nhà đất được tính theo hai trường hợp chính, dựa trên khoản 1 Điều 1 Nghị định 10/2020/NĐ-CP.

Trường hợp 1: Giá chuyển nhượng cao hơn giá UBND cấp Tỉnh quy định

Áp dụng chủ yếu cho giao dịch mua bán, chuyển nhượng tự do. Giá tính lệ phí trước bạ là giá ghi trong hợp đồng (không thấp hơn bảng giá đất). Công thức:

Lệ phí trước bạ = 0,5% × Giá chuyển nhượng

Ví dụ: Hợp đồng mua bán lô đất 100m² với giá 3 tỷ đồng (cao hơn bảng giá đất 2,5 tỷ đồng), lệ phí trước bạ = 0,5% × 3.000.000.000 = 15 triệu đồng.

Trường hợp 2: Giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá UBND duy định, hoặc tặng cho, thừa kế

Giá tính dựa trên bảng giá đất do UBND tỉnh/thành phố ban hành (cập nhật ngày 01/01 hàng năm).

• Đối với đất: Lệ phí trước bạ = 0,5% × Diện tích × Giá 1m² tại Bảng giá đất
• Đối với nhà ở: Lệ phí trước bạ = 0,5% × (Diện tích × Giá 1m² × Tỷ lệ % chất lượng còn lại) (Tỷ lệ % chất lượng do UBND tỉnh quy định, thường 60-100% tùy năm xây dựng).

Ví dụ: Thửa đất 80m² tại TP.HCM, giá bảng 50 triệu/m², lệ phí = 0,5% × 80 × 50.000.000 = 20 triệu đồng.

Nhà 60m², giá 40 triệu/m², chất lượng còn 80%: Lệ phí = 0,5% × (60 × 40.000.000 × 80%) = 9,6 triệu đồng.

Ai là người nộp thuế trước bạ nhà đất?

Theo Điều 4 Nghị định 10/2020/NĐ-CP: “Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp miễn lệ phí.”

• Quy tắc chung: Bên nhận chuyển nhượng (người mua, người nhận tặng cho, người thừa kế) là người nộp thuế trước bạ nhà đất.
• Thỏa thuận khác: Các bên có thể ghi rõ trong hợp đồng rằng bên chuyển nhượng (người bán) chịu trách nhiệm nộp. Nếu có thỏa thuận, thực hiện theo hợp đồng (khuyến khích công chứng để tránh tranh chấp).

Ví dụ: Trong hợp đồng mua bán nhà đất, ghi rõ: “Bên A (người bán) chịu toàn bộ lệ phí trước bạ” – thì bên A nộp thay.

Trách nhiệm liên quan:

• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Bên chuyển nhượng nộp 2% giá chuyển nhượng (Thông tư 92/2015/TT-BTC). Tặng cho/thừa kế: 10% giá trị quyền sử dụng đất (Thông tư 111/2013/TT-BTC), trừ trường hợp miễn (vợ chồng, cha con).
• Phí thẩm định hồ sơ: Bên nhận chuyển nhượng nộp (Thông tư 85/2019/TT-BTC), mức do HĐND tỉnh quy định (thường 500.000 – 5 triệu đồng tùy diện tích).

Các trường hợp miễn thuế trước bạ nhà đất

Theo Điều 10 Nghị định 10/2020/NĐ-CP, một số trường hợp được miễn lệ phí trước bạ nhà đất:

• Nhà đất là tài sản duy nhất của hộ gia đình, cá nhân.
• Đất nông nghiệp chuyển đổi theo Luật Đất đai.
• Nhà đất tặng cho giữa vợ chồng, cha mẹ – con cái, ông bà – cháu.
• Nhà đất thừa kế theo di chúc hợp pháp.
• Tổ chức tôn giáo, cơ quan nhà nước sử dụng vào mục đích công.

Để được miễn, nộp hồ sơ kèm giấy tờ chứng minh (giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, di chúc) tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

Thủ tục nộp thuế trước bạ nhà đất năm 2025

1. Chuẩn bị hồ sơ: Hợp đồng chuyển nhượng (công chứng), CMND/CCCD, sổ đỏ bản gốc, tờ khai lệ phí trước bạ (mẫu 01/LPTB).
2. Nộp hồ sơ: Tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận/huyện hoặc nộp online qua Cổng Dịch vụ công.
3. Nộp thuế: Chuyển khoản qua ngân hàng hoặc nộp trực tiếp tại Kho bạc Nhà nước (biên lai nộp thuế là bắt buộc để sang tên).
4. Nhận kết quả: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới trong 10-15 ngày.

>>Xem thêm bài viết Bong bóng bất động sản là gì? Hệ quả của bong bóng bất động sản

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.