Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Mua nhà sổ chung là hình thức mua nhà khá quen thuộc, đặc biệt là tại các thành phố lớn hiện nay. Về mặt pháp luật, không có khái niệm nào là “sổ chung”, “sổ riêng” mà đây đều là cách gọi quen thuộc của người dân. Vậy nhà sổ chung là gì? Có nên mua nhà sổ chung không? Cần lưu ý gì khi mua nhà theo hình thức này? Hãy cùng Radanhadat tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.
Nhà sổ chung là gì?
Nhà sổ chung là loại nhà và các tài sản gắn liền với đất được ghi nhận trong cùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của nhiều người. Loại hình nhà này xuất hiện khi có từ hai chủ sở hữu trở lên cùng đứng tên, nhưng không có mối quan hệ gia đình như bố mẹ con cái hoặc vợ chồng.
Hiện nay, nhà sổ chung khá phổ biến cả ở thành thị lẫn nông thôn, bao gồm:
- Chung cư mini
- Nhà đã đủ điều kiện tách thửa nhưng chủ sở hữu chưa tiến hành hoặc chưa hoàn tất thủ tục tách sổ
- Nhà không đủ điều kiện tách thửa do các nguyên nhân như diện tích không đủ, vướng quy hoạch, đất tranh chấp, vi phạm quy định xây dựng…. Trong những trường hợp này, các giấy tờ mua bán thường chỉ được viết tay và các chủ sở hữu không được cấp sổ riêng.
Có nên mua nhà sổ chung không?
Mua nhà sổ chung sẽ mang đến những lợi ích và rủi ro nhất định. Việc có nên mua nhà sổ chung hay không sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Do đó, bạn có thể tham khảo những ưu – nhược điểm của hình thức mua nhà này sau đây để hiểu rõ hơn trước khi quyết định.
Lợi ích
Có 2 lợi ích lớn nhất và dễ thấy nhất khi mua nhà sổ chung là: Giảm gánh nặng tài chính và đảm bảo an toàn về mặt giấy tờ. Cụ thể:
Giảm gánh nặng tài chính
Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc mua nhà đất chung sổ là do hạn chế về tài chính. Nhiều người không đủ khả năng tài chính để mua toàn bộ thửa đất và chỉ có thể chi trả cho một phần. Vì thế, việc chọn hình thức mua nhà chung sổ và chia sẻ quyền sở hữu sẽ giúp người mua giảm gánh nặng tài chính một cách hiệu quả. Trong trường hợp này, mỗi chủ sở hữu sẽ được cấp một quyển sổ riêng để đảm bảo tính công bằng và quyền lợi của tất cả các bên.
Đảm bảo an toàn về mặt giấy tờ
Khi mua nhà sổ chung, các bên đồng quyền sở hữu cần phải được cơ quan chức năng xác nhận trên giấy tờ thì mới đảm bảo giá trị về mặt pháp lý. Mọi thông tin về mảnh đất/ngôi nhà và các bên sở hữu phải được các cơ quan chức năng có thẩm quyền xác nhận. Điều này có nghĩa là nhà đất mua chung đã được làm giấy tờ đầy đủ, giúp mang lại sự yên tâm cho chủ sở hữu so với các thửa đất hoặc căn hộ không có giấy tờ.
Rủi ro
Tuy có những ưu điểm về mặt tài chính và giấy tờ, tuy nhiên việc mua nhà sổ chung cũng gặp phải một số rủi ro nhất định như sau:
Không thể tách sổ khi mua chung
Đất sổ chung thường có giá rẻ hơn đất sổ riêng, khiến nhiều người mua với hy vọng sẽ xin được tách thửa sau này. Tuy nhiên, do không đáp ứng đủ điều kiện tách thửa, họ phải chấp nhận “kiếp chung sổ”.
Những lý do phổ biến khiến không thể tách thửa nhất là:
- Không đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu theo quy định địa phương
- Không đáp ứng điều kiện về chiều cạnh tối thiểu theo quy định địa phương
- Địa phương tạm ngưng cho phép tách thửa
Lý do thứ ba thường xảy ra tại các địa phương đang xảy ra sốt đất. Để ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền tràn lan, gây ảnh hưởng xấu đến quy hoạch, chính quyền các địa phương này sẽ tạm ngưng cho phép tách thửa. Ngoài ra, nhiều mảnh đất nằm trong diện không được phép tách thửa theo quyết định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành nên cũng khiến các chủ sở hữu gặp khó khăn khi muốn tách thửa.
Gặp khó khăn khi cần khai thác, sử dụng
Khi muốn khai thác, sử dụng nhà đất chung sổ, mọi quyết định đều cần sự đồng thuận của tất cả những người đồng sở hữu hay những người có tên trên sổ. Điều này có nghĩa là khi bạn muốn thực hiện một thay đổi nào đó trên đất của mình, bạn phải thuyết phục tất cả những người đồng sở hữu khác đồng ý kiến với mình.
Việc trưng cầu ý kiến và sự đồng thuận của tất cả các bên có thể gây ra nhiều vấn đề phức tạp và rắc rối, đặc biệt khi bạn không có mối quan hệ tốt với một trong những người đồng sở hữu.
Khó chuyển nhượng/mua bán
Tương tự như khi muốn tách thửa, bạn cũng cần có sự đồng thuận của các bên đồng sở hữu sổ nếu muốn chuyển nhượng/bán phần của mình. Điều này khiến người mua gặp nhiều khó khăn trong quá trình chuyển nhượng/mua bán đất.
Về cơ bản, để chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất của mình khi chung sổ, bạn cần thực hiện các bước sau:
- Bước 1: Thông báo bằng văn bản cho các chủ sở hữu chung còn lại về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các điều kiện chuyển nhượng. Sau 3 tháng, nếu không có chủ sở hữu chung nào muốn mua, bạn mới được quyền bán cho người khác.
- Bước 2: Thực hiện thủ tục tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Bước 3: Chỉ khi đã hoàn tất 2 bước trên, bạn mới được quyền chuyển nhượng cho người khác.
Do đó, nếu bạn không thể tách thửa phần đất của mình thì không thể chuyển nhượng quyền sử dụng cho người khác.
Dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên
Dù những người đồng sở hữu mảnh đất là người thân hoặc bạn bè, mâu thuẫn vẫn có thể xảy ra. Khi mua đất chung với những người xa lạ từ công ty phân lô bán nền, nguy cơ tranh chấp lại càng cao.
Chẳng hạn, nếu nhiều người cùng góp vốn mua một mảnh đất lớn để đầu tư, khi giá đất tăng, có người muốn bán ngay để kiếm lời, trong khi người khác lại muốn chờ đợi để lợi nhuận cao hơn. Chỉ cần một người không đồng ý, cả mảnh đất sẽ không thể bán được, dẫn đến mâu thuẫn khó giải quyết.
Không chỉ vấn đề mua bán, mọi hoạt động khai thác và sử dụng như xây dựng, trồng trọt cũng cần sự đồng thuận của tất cả những người đồng sở hữu. Nhiều người mua đất sổ chung đã phải chấp nhận mất oan tiền bạc do tranh chấp kéo dài.
Khó khăn khi cần thế chấp ngân hàng
Về mặt pháp lý, nếu tất cả các thành viên đồng sở hữu mảnh đất đồng ý thì mảnh đất đó có thể thế chấp tại ngân hàng, tổ chức hoặc cá nhân để vay nếu đủ điều kiện. Tuy nhiên, giống như việc chuyển nhượng, không phải lúc nào tất cả các thành viên cũng có sự đồng thuận. Do đó, xuất hiện tình trạng người muốn thế chấp vì cần tiền, người không muốn thế chấp, dẫn đến việc không thể thế chấp, thậm chí xảy ra mâu thuẫn.
Ngoài ra, về lý thuyết, một số đơn vị vẫn đồng ý nhận thế chấp một phần đất nằm trong mảnh đất có sổ chung. Tuy nhiên, thực tế, hiếm có ngân hàng nào chấp nhận thế chấp đất sổ chung do vấn đề pháp lý và giấy tờ quá phức tạp. Trong hầu hết các trường hợp, để có thể thế chấp ngân hàng, bạn buộc phải tách thửa và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt.
Rủi ro lừa đảo cao
Hiện nay có rất nhiều trường hợp lừa đảo mua nhà sổ chung do lợi dụng tâm lý ham giá rẻ của người mua. Các đối tượng này mua đất đã có sổ đỏ rồi chia nhỏ và xây dựng thành từng căn nhà, sau đó rao bán với giá rẻ dưới danh nghĩa nhà có sổ hồng. Người mua vì sợ mất cơ hội sở hữu nhà giá rẻ nên vội vàng đặt cọc. Chỉ khi đến tận nơi, họ mới phát hiện ra nhà được xây trên đất chung sổ.
Những điều cần lưu ý khi mua nhà sổ chung
Khi quyết định mua nhà đất sổ chung, bạn cần cẩn trọng để tránh những rủi ro không đáng có. Dưới đây là một số kinh nghiệm cần thiết để giao dịch an toàn và hiệu quả:
- Đảm bảo hợp đồng hợp pháp: Kiểm tra kỹ các điều khoản và tính hợp pháp của hợp đồng, đảm bảo hợp đồng có giá trị pháp lý. Điều này giúp bạn tránh mua phải mảnh đất tranh chấp hoặc không thể tách sổ.
- Kiểm tra tài sản và nhà đất: Xác nhận đầy đủ thông tin liên quan đến tài sản và đối chiếu với thực tế. Điều này giúp bạn tránh những mất mát không đáng có trong quá trình sử dụng.
- Hoàn tất các thủ tục: Thực hiện các thủ tục tại văn phòng thừa phát lại, từ việc giao nhận tiền đến bàn giao nhà kèm xác nhận thực tế. Điều này bảo vệ quyền lợi của bạn tốt hơn nếu có tranh chấp xảy ra.
- Quá trình sở hữu và sử dụng: Nếu bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng và sở hữu nhà đất, cần tuân thủ pháp luật và đáp ứng các điều kiện được đưa ra. Đồng thời, cần đảm bảo có sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu để giao dịch diễn ra suôn sẻ.
Như vậy, việc mua nhà sổ chung mang đến một số lợi ích nhất định về mặt kinh tế và giấy tờ nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, việc có nên mua nhà sổ chung hay không sẽ phụ thuộc vào tình hình thực tế và nhu cầu của bạn. Hy vọng những chia sẻ trong bài viết sẽ hữu ích và giúp bạn hiểu hơn về việc mua nhà đất chung sổ.
