Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
“Đất xen kẹt” là một trong những thuật ngữ bắt gặp nhiều nhất trong thực tế hiện nay. Tuy nhiên, về khía cạnh pháp lý, thuật ngữ này không được ghi nhận và có khái niệm rõ ràng. Vậy đất xen kẹt là gì? Có thể chuyển đổi đất xen kẹt thành đất ở được không? Hồ sơ, thủ tục khi chuyển đổi đất xen kẹt thế nào? Hãy cùng Radanhadat tìm hiểu chi tiết trong bài viết sau đây.
Đất xen kẹt là gì?
Theo Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, dựa trên mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 03 nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mặc dù không có khái niệm “đất xen kẹt” trong các nhóm này, nhưng thuật ngữ này lại được sử dụng rộng rãi trong thực tế, đặc biệt là ở các khu đô thị lớn.
“Đất xen kẹt” có thể hiểu đơn giản là đất vườn, đất nông nghiệp chưa được công nhận là đất ở, nằm trong các khu dân cư hoặc phần đất dư sau quy hoạch. Những loại đất này thường không có sổ đỏ và việc mua bán, chuyển nhượng chỉ dựa trên giấy viết tay.
Dựa trên quy định hiện hành, đất xen kẹt có thể được hiểu theo các dạng sau:
- Đất vườn ao: Đây là phần đất nằm trong khu dân cư có nhà ở nhưng chưa được công nhận là đất ở. Phạm vi của loại đất này thường được xác định theo ranh giới quy hoạch hoặc trong trường hợp chưa có quy hoạch, theo ranh giới hiện trạng của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư.
- Đất nông nghiệp xen kẹt: Loại đất này nằm trong khu dân cư và có đặc điểm tương tự như đất vườn ao. Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần diện tích này có thể được công nhận là đất vườn, ao cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, dù không được quy định cụ thể trong luật, “đất xen kẹt” vẫn tồn tại phổ biến trong thực tế và thường gặp ở các khu vực đô thị phát triển.
Có thể chuyển đổi đất xen kẹt thành đất ở không?
Theo Khoản 1 Điều 6 của Luật Đất đai 2013, nguyên tắc sử dụng đất được quy định như sau:
- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
Điều này có nghĩa, nếu đất xen kẹt không phải là đất ở, bạn không được phép xây dựng nhà ở trên đó. Trong trường hợp muốn xây dựng nhà ở trên đất xen kẹt, trước hết phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hộ gia đình hoặc cá nhân cần xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ (nếu đất nằm trong khu vực đô thị).
Như vậy, đất xen kẹt vẫn có thể được chuyển đổi thành đất ở và được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định pháp luật. Việc xây dựng nhà ở chỉ được phép thực hiện khi đất đã được chuyển thành đất ở và có giấy phép xây dựng (đối với đất trong khu đô thị).
Giá đất xen kẹt thường thấp hơn so với đất ở liền kề, do đó người dân cần lưu ý khi nhận chuyển nhượng loại đất này.
Theo quy định, chỉ những thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép chuyển nhượng. Nếu đất xen kẹt là đất nông nghiệp, để có thể xây dựng nhà ở, người mua phải thực hiện hai bước thủ tục với chi phí tương ứng: (i) xin cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng), (ii) làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Điều kiện, hồ sơ, thủ tục khi chuyển đổi đất xen kẹt thành đất ở
Sau đây là thông tin về điều kiện, hồ sơ, thủ tục chuyển đổi đất xen kẹt thành đất ở chi tiết:
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận đất cho đất xen kẹt
Điều kiện để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 52 của Luật Đất đai 2013, cụ thể:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất phải được thể hiện rõ trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, Điều 57 của Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần có sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, bao gồm:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, hoặc đất làm muối.
- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, hoặc đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
- Chuyển đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, hoặc rừng sản xuất sang mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang đất phi nông nghiệp có thu tiền hoặc thuê đất.
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất phi nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ; hoặc chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Sau khi chuyển đổi, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng sẽ được áp dụng theo loại đất mới đã được chuyển mục đích.
Hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận
Hồ sơ và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất cho đất xen kẹt như sau
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình hoặc cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số 04a/ĐK.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, cùng với các giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai và tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu có).
Trong một số trường hợp thực tế, có thể cần bổ sung giấy xác nhận từ UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có thửa đất, xác nhận rằng thửa đất phù hợp với quy hoạch, được sử dụng ổn định và không có tranh chấp.
Bước 2: Nộp hồ sơ
- Cách 1: Hộ gia đình hoặc cá nhân có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có thửa đất nếu có nhu cầu.
- Cách 2: Nếu không nộp tại UBND cấp xã:
Tại những địa phương đã thành lập bộ phận “một cửa”, hộ gia đình hoặc cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện (bao gồm huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương).
Đối với những địa phương chưa có bộ phận “một cửa”, hồ sơ được nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Nếu nơi đó chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ sẽ được nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết
Trong giai đoạn này, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.
Về phía người sử dụng đất, chỉ cần lưu ý thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của mình, bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, và lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Khi nhận được thông báo nộp tiền, hãy thanh toán đúng số tiền và trong thời hạn quy định, đồng thời lưu giữ các biên lai, chứng từ để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 4: Trao kết quả
Thời gian giải quyết hồ sơ: Không quá 30 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc các khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn, thời gian giải quyết không quá 40 ngày.
Lưu ý: Thời gian này không bao gồm các ngày nghỉ lễ theo quy định của pháp luật, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại cấp xã, thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, cũng như thời gian xử lý các vi phạm pháp luật về sử dụng đất hoặc trưng cầu giám định.
Câu hỏi liên quan
Sau đây là giải đáp chi tiết một số câu hỏi liên quan đến đất xen kẹt:
Mua đất xen kẹt có rủi ro không?
Khi mua đất xen kẹt bạn có thể gặp phải một số rủi ro sau:
Không đủ điều kiện chuyển nhượng hợp pháp: Đất xen kẹt thường chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Việc mua bán thường chỉ dựa trên hợp đồng viết tay, gây nhiều rủi ro khi xảy ra tranh chấp. Hợp đồng viết tay khó được công nhận, khiến người mua có nguy cơ mất tiền.
Khó được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Dù đất xen kẹt có thể chuyển thành đất thổ cư nhưng quá trình này phức tạp và đòi hỏi nhiều điều kiện. Đất xen kẹt thường nhỏ hẹp, không đủ diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ, khiến người mua không thể xây nhà hoặc sử dụng đất như mong muốn. Thủ tục rườm rà, tốn kém và dễ gây tranh chấp, dẫn đến nguy cơ mất trắng.
Lưu ý gì khi mua đất xen kẹt?
Lợi nhuận từ đất xen kẹt có thể rất lớn nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào loại đất này, người dân cần lưu ý những vấn đề sau:
- Kiểm tra kỹ lưỡng thông tin giấy tờ liên quan đến thửa đất, cũng như quá trình hình thành, quản lý và sử dụng trước đây.
- Tìm hiểu quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của khu vực “đất xen kẹt” mà bạn dự định chuyển nhượng, nhất là nếu có ý định sử dụng lâu dài hoặc đầu tư sinh lời.
- Trước khi xây dựng nhà ở hoặc tài sản trên đất xen kẹt, cần hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Đặc biệt lưu ý khi xây dựng các công trình kiên cố và lâu dài.
- Soạn thảo hợp đồng mua bán với các điều khoản cụ thể, rõ ràng và đảm bảo các văn bản giao dịch chuyển nhượng phù hợp khi quyết định đầu tư vào “đất xen kẹt”.
Trên đây là giải đáp chi tiết các thông tin về đất xen kẹt và giúp bạn hiểu được đất xen kẹt là gì. Hy vọng những chia sẻ trong bài sẽ hữu ích với bạn trong quá trình tìm hiểu và thực hiện các thủ tục chuyển đổi liên quan đến đất xen kẹt.
