Bài 22. Kiểm tra giấy tờ pháp lý và quy hoạch của bất động sản

Điều kiện để bất động sản được phép thực hiện giao dịch tại Việt Nam

Theo Luật nhà ở Việt Nam có quy định rõ ràng về điều kiện để bất động sản được phép giao dịch mua bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp, uỷ quyền quản lý, cho thuê mượn… tại điều 91 và 93 như sau:

• Có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất và các tài sản liên quan, gắn liền với đất (sổ hồng, sổ đỏ…) theo đúng quy định của pháp luật.
• Bất động sản không bị vướng vào những tranh chấp về quyền sở hữu đất và các tài sản liên quan đến đất.
• Bất động sản không bị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền liệt kê vào danh sách để chấp hành những quy định hành chính hoặc thi hành án.
• Bất động sản theo pháp luật vẫn còn đủ thời hạn sử dụng được cho phép.

Vì vậy trước khi quyết định mua bất cứ loại bất động sản nào, người mua cần kiểm tra kỹ lưỡng giấy tờ pháp lý và quy hoạch của bất động sản đó. Đây là bước quan trọng để đảm bảo rằng bất động sản không có tranh chấp, không vi phạm quy định pháp luật và không bị ảnh hưởng bởi các dự án quy hoạch trong tương lai. Để kiểm tra giấy tờ pháp lý và quy hoạch của bất động sản, người mua cần kiểm tra các vấn đề sau:

Sổ đỏ và các giấy tờ gốc liên quan đến giao dịch

Trước khi bắt đầu giao dịch bất động sản, bạn cần kiểm tra các giấy tờ gốc liên quan đến bất động sản và giấy tờ gốc của các bên liên quan, bao gồm:

Hiện nay, thủ đoạn làm giấy tờ giả đã trở nên rất tinh vi, vì vậy cần phải có kiến thức và thiết bị giám định chuyên nghiệp để phát hiện ra được. Bạn có thể nhờ đến sự kiểm tra của các công chứng viên, người có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn để giúp bạn xác định tình trạng pháp lý của tài sản một cách chính xác và đáng tin cậy.

Ngoài việc kiểm tra các giấy tờ, người mua còn cần đến tận nơi để kiểm tra tài sản để xác định tính chính xác của thông tin được ghi trên giấy tờ. Để làm được điều này, bạn cần so sánh thửa đất và căn nhà trên thực tế với thông tin trên sổ đỏ, cũng như kiểm tra và so sánh bản vẽ thửa đất trên giấy với thực tế. Bạn cần phải học cách đọc và hiểu bản đồ và bảng kê tọa độ gốc trên sổ đỏ để xác định vị trí chính xác của tài sản.

Hơn nữa, bạn có thể hỏi các cán bộ địa chính ở phường/ xã để biết thêm về tình trạng pháp lý của tài sản một cách chính xác nhất. Bạn cũng cần học cách xem sơ đồ thửa đất và bảng kê tọa độ gốc trên sổ đỏ để có thể xác định vị trí, nếu không, bạn có thể hỏi cán bộ địa chính ở phường/ xã để biết thêm về tình trạng pháp lý nhà đất một cách chính xác nhất.

Quy hoạch đất

Những yếu tố người mua cần lưu ý là mật độ xây dựng, chiều cao tối đa của công trình, khoảng cách lùi về hai bên và phía sau, hệ số sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch giao thông, cây xanh, công viên…

• Cách 1: Kiểm Tra Thông Tin Quy Hoạch Trên Sổ Đỏ
  • Theo Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, thông tin quy hoạch sẽ được ghi trực tiếp tại phần Ghi chú trong sổ đỏ, trong đó thể hiện rõ phần đất (diện tích bao nhiêu m2) thuộc diện quy hoạch gì, khi bị thu hồi có được đền bù không…

• Cách 2: Liên hệ cơ quan chức năng có thẩm quyền để hỏi thông tin quy hoạch
  • Người mua có thể đến trực tiếp Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện nơi có đất để hỏi cụ thể về thông tin quy hoạch. Dựa trên thông tin nhà đất mà người mua cung cấp, cán bộ chức năng sẽ tra cứu bản đồ quy hoạch và giải đáp cho họ biết mảnh đất đó có nằm trong khu quy hoạch nào hay không.
  • Đây là cách kiểm tra an toàn và có độ chính xác cao, tuy nhiên sẽ tốn thời gian và công sức, nhất là khi người mua không ở gần trung tâm hành chính.
• Cách 3: Tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến
  • Hiện tại có nhiều doanh nghiệp BĐS đã số hóa bản đồ qui hoạch vì vậy người mua có thể tra cứu thông tin qui hoạch qua các ứng dụng này. Cách tìm kiếm các ứng dụng này có thể tìm kiếm qua google search.
  • Hoặc người mua có thể tra cứu trực tiếp qua website của cơ quan nhà nước
    • Website dữ liệu của Bộ Xây dựng: http://quyhoach.xaydung.gov.vn/vn/Pages/Trangchu.aspx
    • TP. Hà Nội: http://qhkhsdd.hanoi.gov.vn/ hoặc https://quyhoach.hanoi.vn/
    • TP.HCM: https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/ hoặc https://qhkt.hochiminhcity.gov.vn/
    • Tỉnh Bình Dương: http://quyhoachxaydung.binhduong.gov.vn/

Tranh chấp bất động sản

Tranh chấp bất động sản là một vấn đề phức tạp và khó nắm bắt, không thể hiện trên giấy tờ để bạn dễ dàng kiểm tra. Có nhiều tranh chấp dù rất nhỏ cũng dẫn đến việc phải dừng hoàn toàn hoặc chậm trễ các giao dịch mua bán, sang nhượng, thế chấp… Không chỉ là tranh chấp thừa kế trong gia đình, mà cả những tranh chấp như lối đi, đường thoát nữa cũng ảnh hưởng đến việc giao dịch hay xây nhà của chủ mới sau này. Khi mua bất động sản bạn không kiểm tra kĩ và quá trình không phát sinh vấn đề gì nhưng khi bạn thực hiện thủ tục sang tên đổi chủ tại cơ quan nhà nước một người nào đó làm đơn khiếu nại cũng sẽ gây gián đoạn cho việc sang tên.

Vì vậy lời khuyên với các trường hợp này là bạn nên tới kiểm tra tại Ủy ban nhân dân phường hoặc yêu cầu người bán lấy giấy xác nhận có chữ kí không tranh chấp với hàng xóm xung quanh.

Thế chấp, vay nợ

Để kiểm tra thông tin tài sản đã được thế chấp bởi ngân hàng hay không, bạn có thể kiểm tra sổ đỏ ở bìa 3 hoặc bìa 4. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, sổ đỏ có thể bao gồm một tờ riêng để ghi thông tin về thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ được đóng dấu giáp lai của cơ quan có thẩm quyền. Nếu người bán muốn giấu thông tin về thế chấp bằng cách gỡ tờ này ra, bạn có thể thấy mất một phần dấu giáp lai. Trong trường hợp người bán sử dụng nhà đất để thế chấp cho các cá nhân hay tổ chức để vay “nóng”, vay với lãi suất cao, thì việc kiểm tra sẽ khó khăn hơn.

Trong một số trường hợp, bất động sản hiện đang thế chấp với ngân hàng nên ngân hàng sẽ là bên cho vay giữ sổ đỏ. Nếu chỉ để tham khảo, bạn có thể xem sổ đỏ đã được photo công chứng, nhưng để yên tâm chốt giao dịch xuống tiền đặt cọc, bạn hãy chắc chắn rằng mình được trực tiếp kiểm tra sổ đỏ của bất động sản. Người bán và môi giới sẽ giúp bạn đặt lịch hẹn với ngân hàng, xuất kho xem sổ bản gốc tại ngân hàng.

• Lưu ý về pháp lý:

– Kiểm tra qui hoạch kỹ là bước chính để người mua có cơ sở cao tiến hành giao dịch mua hoặc không mua bất động sản.

– Trong thực tế có thể có những tình huống tranh chấp mà người bán cố tình che giấu như: Tranh chấp với hàng xóm, người thân,… Cách để người mua hạn chế rủi ro này là hỏi thăm, trao đổi với người dân ở xung quanh và lên phòng tài nguyên môi trường phường/xã để kiểm tra quy hoạch và pháp lý.