Bài 21. Những lưu ý khi thẩm định bất động sản

Thẩm định hay định giá bất động sản là quá trình đánh giá và xác định giá trị thực tế của một tài sản bất động sản. Quá trình này thường được thực hiện bởi các chuyên gia thẩm định chuyên nghiệp và dựa trên nhiều yếu tố khác nhau.

Mục đích của việc thẩm định bất động sản có thể đa dạng, bao gồm việc bán, mua, vay vốn, đầu tư, quy hoạch tài chính, hoặc các mục đích pháp lý khác. Đặc biệt trong tài chính và tín dụng, thẩm định bất động sản là ước tính giá trị của bất động sản được thế chấp, cung cấp cơ sở hợp lý để quyết định thế chấp, ngân hàng quyết định cho vay và bảo hiểm tài sản,…

Một quy trình thẩm định bất động sản bao gồm 6 bước:

• Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
• Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
• Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
• Bước 4. Phân tích thông tin.
• Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
• Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Trong quá trình thẩm định, các yếu tố sau thường được xem xét, lưu ý:

Vị trí và môi trường xung quanh

Vị trí là một trong những yếu tố hàng đầu ảnh hưởng đến giá trị và mức giá của bất động sản, điều này đã được chứng minh qua nhiều năm. Bất động sản nằm ở những khu vực có vị trí thuận lợi thường có mức giá cao hơn so với những khu vực kém thuận lợi hơn.

Vị trí đẹp của bất động sản thường được đánh giá qua các yếu tố sau:

• Mật độ dân cư vừa phải hoặc đông đúc
• Tiện ích xung quanh đầy đủ như trường học, hành chính, bệnh viện, siêu thị, chợ…
• Giao thông phát triển, đồng bộ, nằm trên các tuyến đường lớn hoặc gần các trọng điểm giao thông như tuyến metro, bến xe, sân bay
• Đường lớn, rộng, thông thoáng
• Những nơi có kinh tế, xã hội phát triển, trung tâm tài chính – hành chính
• …

Loại hình và tình trạng của tài sản

Đầu tiên, quan trọng là phải xác định loại hình của ngôi nhà cần định giá, như nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4, căn hộ chung cư, hay biệt thự. Mỗi loại nhà ở tại các vị trí và khu vực khác nhau sẽ có mức giá riêng biệt.

Tiếp theo, cần đánh giá tình trạng hiện tại của bất động sản. Điều này bao gồm việc xem xét mức độ bảo dưỡng, độ bền của cấu trúc, và chất lượng của công trình xây dựng. “Tuổi thọ” của ngôi nhà cũng là một yếu tố quan trọng trong việc xác định giá trị của nó. Thông thường, ngôi nhà đã được xây dựng từ lâu sẽ có giá trị thấp hơn so với những ngôi nhà mới xây. Ngoài ra, thiết kế và nội thất bên trong ngôi nhà cũng là các yếu tố cần được xem xét cẩn thận trong quá trình định giá.

Kích thước và cấu trúc

Kích thước tổng thể của ngôi nhà, bao gồm tổng diện tích sử dụng, số lượng phòng, và kích thước các phòng, đóng góp vào giá trị và khả năng hấp dẫn của bất động sản. Ngôi nhà rộng rãi với nhiều phòng thường có giá trị cao hơn.

Thiết kế kiến trúc và bố cục của ngôi nhà, bao gồm cách sắp xếp các phòng và không gian chung, ảnh hưởng đến tính thực dụng và sự thoải mái khi sử dụng. Cấu trúc kiên cố, thiết kế hiện đại và tinh tế thường làm tăng giá trị bất động sản.

Chất lượng vật liệu xây dựng và hoàn thiện ảnh hưởng đến độ bền, tính an toàn và tuổi thọ của ngôi nhà. Các ngôi nhà xây dựng với vật liệu cao cấp và có chất lượng hoàn thiện tốt thường được định giá cao hơn.

Kích thước và cấu trúc phải phù hợp với nhu cầu và mong muốn của thị trường mục tiêu, có khả năng mở rộng hoặc cải tạo trong tương lai.

So sánh thị trường và bất động sản lân cận

Để định giá bất động sản một cách chính xác, bạn cần nắm bắt thông tin từ bảng giá đất mới nhất tại khu vực của bất động sản đó. Mỗi địa phương có một mức giá đất khác nhau phản ánh đặc thù của từng khu vực. Ví dụ, bảng giá đất ở Đồng Nai sẽ không phù hợp để tham chiếu hoặc áp dụng cho việc định giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Để định giá và so sánh với giá bất động sản lân cận, người định giá có thể so sánh giá ở một số kênh bất động sản uy tín. Bạn có thể đóng vai người mua để dò hỏi những bất động sản xung quanh bất động sản mình đang tìm hiểu.

Tiềm năng tăng giá

Đánh giá các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản trong tương lai, như kế hoạch phát triển khu vực, phát triển hạ tầng, chủ đầu tư cũng như tình trạng pháp lý của bất động sản, biến đổi kinh tế, và xu hướng thị trường.

Cho dù là bạn tự định giá hay ngân hàng thực hiện việc này, việc tìm kiếm sự hỗ trợ từ những chuyên gia có kỹ năng và kinh nghiệm là rất quan trọng. Khi sử dụng dịch vụ thẩm định giá nhà đất, mặc dù bạn sẽ phải chi trả một khoản phí, nhưng bạn sẽ nhận được kết quả định giá chính xác cho bất động sản của mình. Các chuyên gia môi giới bất động sản chuyên nghiệp cũng cung cấp một nguồn thông tin đáng giá với hiểu biết sâu rộng về thị trường. Họ không chỉ hiểu rõ về giá cả đất đai ở các khu vực họ hoạt động mà còn theo dõi sát sao các xu hướng thị trường, có kỹ năng đánh giá tài sản, đàm phán hiệu quả và hiểu biết về các thủ tục pháp lý liên quan.

Tóm lại, thẩm định giá bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong quá trình giao dịch, vay mượn, và quyết định đầu tư, giúp các bên liên quan có cái nhìn chính xác và công bằng về giá trị thực sự của tài sản.