Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Các văn bản quy định chi tiết về 3 bộ luật bất động sản 2024: Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, và Luật Đất đai 2024 đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cùng các Bộ, ngành, địa phương nhanh chóng xây dựng và ban hành, có hiệu lực đồng thời từ ngày 1 tháng 8 năm 2024. Tuy nhiên, mặc dù các Nghị định và Thông tư hướng dẫn đã được ban hành, sau hơn một tháng thực hiện quá trình triển khai các Luật này vẫn gặp phải nhiều khó khăn do cả yếu tố khách quan và chủ quan.
Những vướng mắc về việc điều chỉnh bảng giá đất trong Luật Đất Đai 2024
Ông Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, một trong những khó khăn đầu tiên liên quan đến việc điều chỉnh bảng giá đất. Theo Khoản 1 Điều 257 của Luật Đất Đai 2024 về vấn đề chuyển tiếp sử dụng bảng giá đất, quy định rằng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất Đai 2013 sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh có thể điều chỉnh bảng giá đất để phù hợp với tình hình thực tế. Tuy nhiên, việc điều chỉnh chậm trễ hoặc điều chỉnh quá cao có thể gây ra rủi ro tiềm ẩn cho thị trường bất động sản, cũng như tác động đến phát triển kinh tế – xã hội.
Nghị định 71 (ban hành ngày 27/4/2024) đã thay đổi phương pháp xác định giá đất, từ thuê tư vấn xác định giá đất sang áp dụng hệ số K nhân với bảng giá đất. Việc một số địa phương vẫn sử dụng bảng giá đất hiện hành làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng giá khởi điểm không phản ánh đúng giá thực tế. Điều này làm cho giá đấu giá cuối cùng chênh lệch lớn so với giá khởi điểm, gây ra biến động bất thường và có thể gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.
Ngoài ra, một số địa phương điều chỉnh bảng giá đất tăng đột ngột, khiến nhiều người dân và doanh nghiệp gặp khó khăn khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định mới. Việc chậm trễ trong việc ban hành bảng giá đất mới khiến hàng nghìn hồ sơ liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang nhượng, cấp chứng nhận quyền sử dụng đất bị đình trệ, không thể hoàn tất do cơ quan thuế chưa có hướng dẫn thực hiện cụ thể.
Thêm vào đó, vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất không có giấy tờ cũng là một vấn đề nổi bật. Theo Luật bất động sản mới, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ nhưng không vi phạm pháp luật sẽ được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, do sự chuyển đổi thẩm quyền cấp giấy từ văn phòng đăng ký đất đai sang Phòng Tài nguyên & Môi trường cấp huyện, cùng với việc chưa có hướng dẫn cụ thể từ cơ quan trung ương và tỉnh, việc xử lý hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu gặp nhiều khó khăn và bị trì hoãn.
Luật Nhà Ở gặp khó khăn trong xác nhận tình trạng nhà ở và điều kiện thu nhập
Theo các chuyên gia, ngoài các vướng mắc liên quan đến Luật Đất Đai 2024, Luật Nhà Ở 2023 cũng đối mặt với một số khó khăn. Nghị định 100/2024/NĐ-CP, quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà Ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đã quy định trong vòng 7 ngày, văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai phải xác nhận thông tin người đăng ký không sở hữu nhà và không có tên trong sổ đỏ tại địa phương có dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, UBND cấp xã cũng phải xác nhận điều kiện về thu nhập của người dân để đăng ký mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội trong thời gian tương tự.
Tuy nhiên, sau hơn một tháng triển khai, nhiều địa phương vẫn gặp khó khăn trong việc xác nhận tình trạng nhà ở và điều kiện thu nhập. Nguyên nhân chính là do các cơ quan thực thi chưa có căn cứ pháp lý cụ thể để hướng dẫn thực hiện đúng quy trình.
“Một vấn đề khác nữa là, theo quy định hiện hành, Ngân hàng Chính sách Nhà nước chỉ tiếp nhận hồ sơ vay mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội sau khi có hợp đồng mua bán. Điều này dẫn đến tình trạng sau khi hoàn tất hợp đồng mua bán, người dân tới ngân hàng vay nhưng lại nhận được thông báo là ‘chưa có nguồn vốn do chưa được cấp’. Khi nào ngân hàng nhận được nguồn vốn từ cấp trên thì mới xử lý các hồ sơ đã nộp. Tuy nhiên, thời điểm cụ thể khi nào có vốn thì vẫn chưa thể biết được,” ông Đính cho biết.
Thêm vào đó, các địa phương vẫn chưa ban hành các tiêu chí đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, gây khó khăn cho việc phát triển các khu đô thị và khu dân cư. Ông Đính nhấn mạnh, các địa phương cần khẩn trương tổ chức hội nghị, tập huấn để phổ biến và nâng cao hiểu biết về các quy định mới của các bộ luật bất động sản. Các cơ quan, cán bộ chuyên trách cần hiểu rõ, đầy đủ để có thể lắng nghe và giải quyết những vướng mắc của các bên liên quan.
Ngoài ra, cũng khuyến nghị cần công khai các thủ tục hành chính trên Cổng thông tin dịch vụ công của Chính phủ và các cổng thông tin điện tử địa phương, đồng thời niêm yết công khai tại các điểm tiếp nhận hồ sơ, nhằm giúp người dân và doanh nghiệp nắm rõ quy trình và theo dõi quá trình thực hiện.
(Nguồn Batdongsan)
>> Xem thêm bài viết Bỏ cọc đấu giá đất: hiện trạng thao túng giá thị trường cần ngăn chặn
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
