Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Xin chào Radanhadat.vn! Tôi dự định mua một căn nhà từ một người bạn, nhưng chúng tôi không muốn thông qua công chứng vì một số lý do cá nhân. Bạn tôi gợi ý rằng chúng tôi có thể lập vi bằng để ghi nhận giao dịch này. Tôi không rõ vi bằng là gì và liệu nó có giá trị pháp lý không, vì tôi muốn đảm bảo rằng giao dịch này sẽ được bảo vệ trước pháp luật. Nhờ Radanhadat.vn giải đáp giúp tôi.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Radanhadat.vn. Với nội dung này, chúng tôi xin giải đáp cụ thể trong bài viết sau đây:
Vi bằng là gì?
Vi bằng là gì? Đây có lẽ là thắc mắc của những ai thường quan tâm đến lĩnh vực bất động sản. Theo Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng được định nghĩa và quy định cụ thể như sau:
“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”
Nguồn: Thư viện pháp luật
Vi bằng do Thừa phát lại lập với mục đích để ghi nhận các sự kiện và hành vi có thật theo yêu cầu của các cơ quan, tổ chức, cá nhân trên phạm vi toàn quốc. Tuy nhiên, sẽ có những trường hợp ngoại lệ không được phép lập vi bằng, được quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP.
Giá trị pháp lý của vi bằng
Căn cứ vào Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, giá trị pháp lý của vi bằng được quy định cụ thể như sau:
“1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.
2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.”
Nguồn: Thư viện pháp luật
Như vậy, có thể hiểu vi bằng không thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng hoặc hợp đồng mua bán nhà ở đã được chứng thực.
Mua nhà thông qua vi bằng có giá trị pháp lý không?
Việc mua bán nhà đất thông qua vi bằng hiện nay không có giá trị pháp lý. Đây chỉ là một hình thức lách luật và có thể bị tuyên vô hiệu nếu phát sinh những tranh chấp do văn bản đó không tuân thủ đúng pháp luật về hình thức giao dịch.
Một giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013. Cụ thể, giao dịch này cần được xác lập thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Để người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Giấy chứng nhận (trừ những trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 & khoản 1 Điều 168 trong Luật Đất đai 2013)
- Đất không có tranh chấp và quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.
Như vậy, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đảm bảo các yếu tố trên mới được coi là hợp pháp theo quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, căn cứ vào Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP nêu trên, có thể khẳng định, vi bằng về mua bán nhà đất do Thừa phát lại lập hoàn toàn không có giá trị pháp lý và thậm chí có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.
Khi nào nên lập vi bằng mua bán nhà đất?
Như Radanhadat.vn đã phân tích phía trên, vi bằng không có giá trị pháp lý trong những giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực hoặc có rủi ro lớn đối với các bên tham gia. Tuy nhiên, người mua vẫn có thể cân nhắc lập vi bằng đối với một trong các trường hợp sau:
- Xác nhận tình trạng nhà đất liền kề trước khi xây dựng công trình;
- Xác nhận tình trạng nhà trước khi cho thuê hoặc mua;
- Xác nhận tình trạng nhà đất bị lấn chiếm;
- Xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái quy định của pháp luật;
- Xác nhận tình trạng tài sản trước khi ly hôn hoặc thừa kế;
- Xác nhận mức độ ô nhiễm;
- Xác nhận sự chậm trễ trong thi công công trình;
- Xác nhận tình trạng công trình khi nghiệm thu;
- Xác nhận tình trạng thiệt hại của cá nhân, tổ chức do cá nhân khác gây ra;
- Xác nhận các sự kiện pháp lý theo quy định của pháp luật;
- Xác nhận giao dịch không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc không thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban Nhân dân theo quy định của pháp luật.
Nguồn: Thư viện pháp luật
Rủi ro khi người mua thực hiện mua bán nhà đất thông qua vi bằng
Việc mua bán nhà đất qua vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro vì thường xuyên thực hiện nhiều lần, qua nhiều người và chuyển nhượng các hồ sơ, giấy tờ chưa hoàn thiện pháp lý hoặc chưa đúng quy định. Đặc biệt nguy hiểm khi chủ sở hữu tài sản lập vi bằng chuyển nhượng nhà đất trong khi tài sản đó đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố, hoặc đã chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy viết tay).
Nếu các bên giao dịch mua bán có đầy đủ giấy tờ và lập vi bằng nhưng không thực hiện công chứng, chứng thực, người mua sẽ không được sang tên sổ đỏ. Để có thể sang tên sổ đỏ, người mua cần có giấy tờ hợp pháp về đất đai và hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực theo đúng quy định pháp luật.
Ngoài ra, việc mua bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp thông qua lập vi bằng thường xuyên xảy ra tranh chấp. Do không có giấy tờ hợp pháp, việc xác nhận nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hay bị thu hồi hay không rất khó khăn. Chủ sở hữu đất có thể lợi dụng tình trạng này để thực hiện mua bán nhiều lần mà Thừa phát lại không kiểm soát được, dẫn đến việc thửa đất có thể được chuyển nhượng cho nhiều người.
Trong các trường hợp trên, người mua đất dễ bị mất tài sản hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian và chi phí tại Tòa án mới có thể đòi lại được tiền.
Kết luận
Như vậy, Radanhadat.vn đã giải thích cụ thể vi bằng là gì và có nên mua nhà đất thông qua vi bằng hay không. Hy vọng đây sẽ là thông tin hữu ích giúp bạn có quyết định đúng đắn vào bảo đảm quyền lợi của bản thân.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
>> Xem thêm: Nhà chưa hoàn công là gì? Mua bán nhà chưa hoàn công có bị phạt không?
