Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Trong vô số giao dịch nhà đất hiện nay, không ít trường hợp bắt đầu bằng một cuộc trò chuyện thân tình, một tờ giấy đặt cọc viết vội tại quán cà phê, và kết thúc bằng những tranh chấp dai dẳng kéo dài nhiều năm. Phần lớn người mua thường tin vào lời giới thiệu miệng của môi giới hoặc chủ đất, mà không lường trước những rủi ro pháp lý tiềm tàng. Điều đáng nói là chỉ cần nắm rõ và kiểm tra 5 loại giấy tờ đặt cọc mua đất dưới đây, người mua có thể giảm thiểu đến 80% nguy cơ gặp rắc rối trong quá trình giao dịch.
Giấy tờ đặt cọc mua đất – Sổ hồng: Không chỉ xem tên mà phải đọc cả trang cuối
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất – hay còn gọi là sổ hồng – là loại giấy tờ đầu tiên và quan trọng nhất. Tuy nhiên, không chỉ dừng lại ở việc kiểm tra tên chủ sở hữu, diện tích, hay vị trí lô đất. Người mua cần kiểm tra toàn bộ nội dung, bao gồm cả mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, cũng như các ghi chú hoặc thông tin bổ sung ở trang cuối. Rất nhiều vụ tranh chấp xảy ra chỉ vì người mua không biết lô đất đang nằm trong khu quy hoạch, có thông báo thu hồi, hoặc đã bị thế chấp mà không được thông báo.
>> 7 bước lập kế hoạch tài chính mua nhà lần đầu
Giấy tờ nhân thân và tình trạng hôn nhân của bên bán
Việc kiểm tra giấy tờ tùy thân như căn cước công dân, hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân của người bán là điều tối quan trọng nhưng thường bị xem nhẹ. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp đất đứng tên một người nhưng là tài sản chung của hai vợ chồng. Nếu giao dịch chỉ có một bên ký tên mà không có sự đồng thuận hợp pháp của người còn lại, hợp đồng rất dễ bị tuyên vô hiệu. Đặc biệt trong các tình huống như đang ly hôn, tranh chấp thừa kế, hoặc có nhiều người đồng sở hữu, việc xác minh kỹ nhân thân là yếu tố quyết định.
Bản vẽ hiện trạng và sơ đồ kỹ thuật của thửa đất
Đây là loại giấy tờ ít người để ý nhưng có thể làm thay đổi hoàn toàn quyết định mua. Bản vẽ hiện trạng giúp người mua xác định chính xác ranh giới thửa đất, hình dạng, vị trí thực tế và xem xét liệu có phần nào chồng lấn, nằm trong hành lang bảo vệ mương rạch, đường quy hoạch hay không. Đừng để đến lúc xây nhà mới ngã ngửa vì đất bị trừ vài mét do nằm sát hành lang lộ giới. Đặc biệt với đất nền, nhà phố cũ trong khu dân cư đông đúc, bản vẽ hiện trạng là căn cứ bắt buộc phải yêu cầu bên bán cung cấp.
Giấy phép xây dựng hoặc quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500
Với đất nền trong dự án hoặc nhà đã xây dựng, đây là loại giấy tờ pháp lý mang tính quyết định. Nếu dự án chưa được duyệt 1/500, đồng nghĩa chưa được phép phân lô bán nền. Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư gọi đó là “đặt cọc giữ chỗ” nhưng thực chất là huy động vốn trái phép. Trường hợp mua nhà xây sẵn, phải kiểm tra giấy phép xây dựng để biết công trình có hợp pháp không, có sai quy hoạch không, và có thể làm sổ hồng riêng hay không. Một câu hỏi đơn giản như: “Dự án này đã có 1/500 chưa?” có thể giúp người mua đánh giá được tính an toàn của cả thương vụ.
Văn bản xác nhận tình trạng thế chấp từ ngân hàng hoặc cơ quan đất đai
Không kiểm tra tình trạng thế chấp là sai lầm chết người trong nhiều giao dịch bất động sản. Nếu sổ hồng đang được thế chấp tại ngân hàng, người bán cần có văn bản giải chấp hoặc cam kết đồng ý giải chấp khi giao dịch. Ngược lại, nếu không có thế chấp, người bán cần cung cấp xác nhận từ văn phòng đăng ký đất đai để đảm bảo tính minh bạch. Có không ít trường hợp người bán dùng sổ giả hoặc sổ photo, đi đặt cọc với nhiều người khác nhau để “mượn vốn”. Khi bị phát hiện, tất cả các bên đều rơi vào vòng tranh chấp phức tạp.
Hiểu giấy tờ là nắm thế chủ động trong mọi giao dịch
Giấy tờ đặt cọc mua đất không chỉ là yêu cầu thủ tục mà còn là công cụ giúp người mua nắm thế chủ động trong đàm phán, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tránh bị thao túng bởi môi giới thiếu uy tín. Trong bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều biến động, việc hiểu và kiểm tra đầy đủ các loại giấy tờ là yếu tố sống còn.
Hãy cảnh giác với những lời mời gọi như “đặt cọc giữ chỗ trước, giấy tờ bổ sung sau” – vì bạn đang đặt lòng tin vào lời nói thay vì nền tảng pháp lý. Giao dịch bất động sản đúng nghĩa phải bắt đầu từ pháp lý, không phải cảm tính. Nhớ rằng, pháp lý không phải là phần cuối cùng của giao dịch, mà là nền móng quan trọng nhất.
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
