Bạn hiểu như thế nào về tổng thu nhập thực hiện trong đầu tư bất động sản?

Bất động sản là một trong những kênh đầu tư sinh lời đáng kể được nhiều người lựa chọn. Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư mới vấp phải nhiều khó khăn do thiếu kỹ năng nghiên cứu và phân tích thị trường. Tính tổng thu nhập thực hiện là cách thức hữu hiệu để đánh giá hiệu quả lợi nhuận đạt được trong đầu tư bất động sản được nhiều người áp dụng. Vậy đây là chỉ số gì? Cách tính toán ra sao? Cùng Radanhadat.vn tìm hiểu chi tiết ngay trong bài viết sau!

Tổng thu nhập thực hiện (EGI) được hiểu là gì?

Tổng thu nhập thực hiện là một khái niệm quen thuộc trong lĩnh vực bất động sản và quản lý tài sản, được hiểu là tổng giá trị dự kiến mà một BĐS sẽ tạo ra từ các nguồn thu nhập khác nhau khi được sử dụng dưới hình thức cho thuê. EGI không chỉ bao gồm thu nhập thuần từ việc cho thuê nhà, mà còn tính đến cả các khoản thu nhập khác như phí dịch vụ, phí quản lý, hoặc bất kỳ nguồn thu khác liên quan đến tài sản đó.

Tổng thu nhập thực hiện giữ vai trò gì trong đầu tư bất động sản?

Tổng thu nhập thực hiện (EGI) là một thông số quan trọng cần xem xét khi đánh giá giá trị của bất động sản đầu tư. Như Radanhadat.vn đã đề cập, chỉ số này cung cấp cho nhà đầu tư một cái nhìn rõ ràng về thu nhập thực tế mà tài sản tạo ra, sau khi đã tính đến các yếu tố như tình trạng bỏ trống của bất động sản và việc người thuê chậm hoặc không thanh toán tiền thuê. Hai bất động sản cho thuê có mức giá thuê tương đương có thể có EGI khác nhau đáng kể nếu chi phí liên quan đến tình trạng bỏ trống hoặc việc chậm thanh toán của người thuê khác nhau.

Là một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, bạn cần xác định liệu tài sản mà bạn dự định mua có đủ khả năng tạo ra thu nhập để trang trải chi phí hoạt động hay không. Bạn sẽ cần đến EGI để xác định các chỉ số quan trọng như thu nhập hoạt động ròng (NOI) và dòng tiền trước thuế. NOI được sử dụng để tính toán tỷ suất vốn hóa của tài sản, giúp xác định giá trị của tài sản và so sánh nó với các tài sản đầu tư khác tương tự. Trong khi đó, dòng tiền trước thuế được sử dụng để tính toán tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư.

Làm thế nào để tính được tổng thu nhập thực hiện (EGI)?

Tổng thu nhập thực hiện trong đầu tư bất động sản được xác định dựa trên tổng thu nhập tiềm năng từ BĐS cho thuê và các thu nhập tích lũy khác từ việc cho thuê, sau đó trừ cho các chi phí như chi phí tài sản bị bỏ trống, chi phí trả tiền thuê chậm, chi phí người thuê không thanh toán. Dựa vào thông tin này, ta có công thức như sau:

Tổng thu nhập thực hiện (EGI) = Tổng TN tiềm năng + TN khác – CP tài sản bị bỏ trống – CP khi người thuê chậm hoặc không thanh toán

Sau đây, cùng Radanhadat.vn phân tích từng yếu tố có trong công thức trên:

Tổng thu nhập tiềm năng từ tài sản

Tổng thu nhập tiềm năng là số tiền tối đa mà một tài sản có thể tạo ra nếu nó được cho thuê hết công suất trong suốt một năm. Chỉ số này thường được tính bằng cách nhân giá thuê thị trường với số lượng đơn vị cho thuê và số tháng trong năm.

Chẳng hạn, khi xem xét việc mua 3 căn hộ chung cư, mỗi căn có giá thuê là 30 triệu đồng/tháng, Khi đó: 

Tổng thu nhập tiềm năng = 30 triệu × 3 căn × 12 tháng = 1,08 tỷ đồng. 

Đây là con số ước tính lý tưởng, giả định rằng tất cả các căn hộ đều được cho thuê suốt năm và người thuê thanh toán đầy đủ theo hợp đồng.

Tuy nhiên, thực tế thường không như mong đợi. Các nhà đầu tư cần xem xét những yếu tố tiềm ẩn như chi phí phát sinh khi tài sản bị bỏ trống, làm giảm thu nhập thực tế. Ngoài ra, việc xử lý các tình huống người thuê chậm hoặc không thanh toán cũng là một thách thức, và chi phí liên quan cần được tính đến.

Vì vậy, khi đánh giá tổng thu nhập tiềm năng, việc xem xét các rủi ro và chi phí khác ngoài giá thuê là rất quan trọng. Điều này giúp nhà đầu tư có cái nhìn toàn diện hơn về khả năng sinh lời của tài sản và đưa ra quyết định đầu tư một cách thông tin và chính xác.

Tổng thu nhập khác từ tài sản

Thu nhập khác (thu nhập bổ sung) là yếu tố quan trọng trong việc đánh giá tổng thu nhập từ bất động sản. Khi tính toán tổng thu nhập, không chỉ nên tập trung vào tiền thuê hàng tháng mà còn phải xem xét các nguồn thu nhập khác mà tài sản có thể tạo ra. Các chủ nhà khéo léo thường tận dụng các tiện ích và dịch vụ bổ sung để tối đa hóa thu nhập.

Các khoản thu nhập bổ sung này có thể bao gồm nhiều chi phí và phụ phí mà người thuê phải trả riêng, gia tăng giá trị cho căn hộ hoặc tài sản cho thuê. Ví dụ, các khoản thu này có thể bao gồm phí đậu xe, phí sử dụng các tiện ích như phòng gym, hồ bơi, hoặc khu vui chơi. Ngoài ra, các khoản phí bảo trì khu vực chung, phí vệ sinh, và các dịch vụ tiện ích khác cũng góp phần vào thu nhập bổ sung.

Chi phí tài sản bị bỏ trống

Trong lĩnh vực bất động sản, việc tính toán chi phí tài sản bỏ trống là điều rất quan trọng. Không phải lúc nào căn hộ cũng có người thuê suốt 12 tháng mỗi năm, điều này có thể gây ảnh hưởng đáng kể đến thu nhập của nhà đầu tư. Để đánh giá hiệu suất đầu tư một cách toàn diện, nhà đầu tư cần xem xét cả chi phí từ việc cho thuê và các chi phí khác như bảo dưỡng, quảng cáo để tìm người thuê mới và làm mới nội thất. Thông qua việc tham khảo kinh nghiệm quản lý hoặc tỷ lệ bỏ trống trung bình trong khu vực, nhà đầu tư có thể ước tính được mức độ rủi ro và tính toán lợi nhuận thực tế của dự án đầu tư bất động sản.

Chi phí khi người thuê trả chậm/không thanh toán

Ngoài trường hợp tài sản bị bỏ trống, đôi khi một căn hộ đã có người ở nhưng chủ nhà không nhận được thu nhập cho thuê như dự kiến (theo hợp đồng thuê) do người thuê chậm thanh toán hoặc không thanh toán. Do đó, cũng giống như chi phí khi tài sản bị bỏ trống, chi phí khi người thuê chậm thanh toán cũng cần phải được tính vào tổng thu nhập thực tế từ tài sản cho thuê. Khi kết hợp tổng thu nhập tiềm năng và các khoản thu nhập khác từ tài sản cho thuê và sau khi trừ đi hai loại chi phí này, tổng thu nhập thực tế (EGI) được xác định.

Kết luận

Như vậy, Radanhadat.vn đã nêu rõ tầm quan trọng của việc tính tổng thu nhập thực hiện trong đầu tư bất động sản và công thức tính chi tiết. Tuy nhiên, đây không phải là số liệu duy nhất để nhà đầu tư đo lường và đánh giá hiệu quả một khoản đầu tư tốt hay xấu. Bởi lẽ yếu tố này vẫn chưa tính đến chi phí hoạt động nên không được sử dụng làm thước đo chuẩn để phân tích tiềm năng của khoản đầu tư.

***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.

Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.

Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.

Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.

>> Xem thêm: Tỷ lệ hoàn vốn đóng vai trò gì trong đầu tư bất động sản?