Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Thị trường bất động sản cả nước đang trên đà phục hồi và được nhận định bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững vào nửa cuối năm nay. Tuy nhiên, loại hình bất động sản xa xỉ như: căn hộ cao cấp, nhà phố, biệt thự,…. có giá trên 30 tỷ đồng có thể trở thành rào cản khi giá trị lớn nhưng thanh khoản không cao.
Đầu tư căn hộ hạng sang hấp dẫn nhưng vẫn đáng cân nhắc
Trên đà phục hồi của thị trường bất động sản, nhà đầu tư thường quan tâm tới các phân khúc có thể đem lại nguồn tiền ổn định hoặc mức sinh lời cao. Ngoài đất nền thì căn hộ chung cư cũng là dòng sản phẩm được đặt kỳ vọng và tìm kiếm nhiều nhất. Thị trường BĐS ở các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng,…. bùng nổ các sản phẩm cao cấp, hạng sang trong thời gian qua bên cạnh sự khan hiếm của phân khúc căn hộ bình dân.
Đánh giá giá trị đầu tư của loại hình này, đặc biệt là dòng bất động sản xa xỉ, Phó tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn – ông Nguyễn Quốc Anh cho biết bất động sản cho thuê mang lại dòng tiền ổn định và ưu việt nhất. Theo đó, dữ liệu từ đơn vị này cũng ghi nhận:
Về tỷ suất sinh lời của căn hộ chung cư:
- Căn hộ bình dân dưới 2 tỷ/căn hoặc từ 2 – 5 tỷ/căn đạt tỷ suất sinh lời khoảng 6 – 8%/năm.
- Căn hộ cao cấp > 50 triệu/m2 đạt tỷ suất sinh lời khoảng 4 – 5%/năm.
Về mức độ tăng giá của căn hộ chung cư:
So với tỷ suất sinh lời thì mức độ tăng giá sẽ là câu chuyện ngược lại:
- Mức độ tăng giá của căn hộ bình dân biến động khoảng 11 – 21%/năm, căn hộ trung cấp là 22 – 28%/năm.
- Mức độ tăng giá của căn hộ hạng sang dao động khoảng 20 – 35%/năm.
Dựa vào những số liệu được ghi nhận trên đây, có thể thấy được phân khúc bất động sản xa xỉ có tỷ suất sinh lời thấp nhưng khả năng tăng giá lại cao hơn các căn hộ chung cư bình dân, trung cấp. Tuy vậy, tính thanh khoản của loại hình đầu tư này vẫn còn là vấn đề lớn khi chưa có đủ dữ liệu để kết luận. Do đó, tuy cũng sản phẩm đầu tư hấp dẫn nhưng không còn tốt như các năm trước trong khi căn hộ bình dân lại mang đến hiệu quả đầu tư tốt hơn ở thời điểm hiện tại.
Hàng loạt bất động sản xa xỉ rơi vào tình trạng ế ẩm
Theo báo cáo gần đây của Công ty dịch vụ bất động sản thương mại lớn nhất thế giới – Cushman & Wakefield cho biết giá biệt thự, nhà phố tại TPHCM đã gấp gần 7 lần trong 10 năm gần đây.
Thực trạng tăng giá của bất động sản xa xỉ tại TPHCM
- Giai đoạn 2013 – 2016: mức giá biệt thự, nhà phố dao động trong khoảng 2.000 USD/m2;
- Giai đoạn 2017 – 2019: nguồn cung tăng gấp đôi nên giá bán biệt thự, nhà phố cũng tăng lên mức 4.000 – 6.000 USD/m2.
- Giai đoạn 2021 – 2023: dòng sản phẩm này ghi nhận biến động mạnh nhất về giá, tăng >260% và chạm mức 14.000 USD/m2 (khoảng 330 triệu đồng/m2). Kèm theo đó là những sản phẩm hạng sang xuất hiện trên thị trường ngày càng nhiều.
Theo nhiều chuyên gia dự đoán trong 10 năm tới, TPHCM sẽ có thêm khoảng 88.000 căn hộ hạng sang được mở bán. Quỹ đất ngày càng khan hiếm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu sở hữu tăng cao khiến giá trị bất động sản xa xỉ vẫn sẽ tiếp tục tăng trong thời gian sắp tới mặc dù thị trường hiện tương đối trầm lắng và tính thanh khoản còn kém.
Nguyên nhân của việc biến động giá bất động sản
Có thể thấy giá trên đà tăng nhưng theo nhận định của Savill Việt Nam, thị trường bất động sản xa xỉ lại đang ghi nhận mức hoạt động thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp nhất, chỉ ~29%. Giá bán chủ yếu tập trung ở phân khúc trên 30 tỷ/căn (chiếm khoảng 67% tổng lượng bán), vượt xa khả năng chi trả của một số bộ phận người dân TPHCM.
Nguyên nhân khách quan:
Bà Giang Huỳnh – Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M Savill cho rằng việc tăng giá này đến từ quá trình huy động vốn bị ảnh hưởng từ nguồn trái phiếu. Diễn biến kinh tế – chính trị thế giới tác động đến nền kinh tế trong nước, dẫn đến tình trạng khó khăn khiến thu nhập và dòng tiền người dân bị tắc nghẽn.
Nguyên nhân chủ quan:
Sự khan hiếm quỹ đất tại khu vực TPHCM cũng là một trong những lý do đã thúc đẩy giá nhà tăng cao, dẫn đến khả năng chi trả của người dân giảm mạnh. Vì nguồn cung có giới hạn và chủ đầu tư dần hướng đến phân khúc bất động sản xa xỉ, đối tượng khách hàng bị thu hẹp làm tốc độ hấp thụ chậm đi đáng kể.
Bà Giang Huỳnh cũng cho biết thêm, trong năm 2024, nguồn cung mới biệt thự, nhà phố tại dự kiến vẫn chủ yếu nằm ở dòng sản phẩm 20-30 tỷ đồng. Tình hình hoạt động suy giảm và giá bán tiếp tục đắt đỏ tại TPHCM là các thách thức lớn gây áp lực lên tốc độ hấp thụ.
Bên cạnh đó, khách hàng có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh thành lân cận TPHCM, nơi có nguồn cung dưới 10 – 20 tỷ đồng và sở hữu lợi thế phát triển nhà thấp tầng, cơ sở hạ tầng được đầu tư và phát triển đồng bộ. Do đó, điều này cũng là nguyên nhân khiến nguồn cầu dịch chuyển mạnh hơn.
Kết luận
Thị trường bất động sản xa xỉ bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như: nguồn cung hạn chế, giá bán đắt đỏ,… Tuy nhiên trong tương lai, khi cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện và phát triển, nhu cầu dịch chuyển ra khu vực ngoại thành sẽ thúc đẩy loại hình này trở lại với mức giá hợp lý hơn.
>> Xem thêm: Cầu 11.000 tỷ dự kiến khởi công năm 2025 trên ‘lá phổi xanh’ của TPHCM
