Chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn bồi thường thế nào?

Cuộc sống hiện đại với nhịp sống hối hả khiến nhiều người lựa chọn thuê nhà để thuận tiện cho công việc và sinh hoạt. Tuy nhiên, không ít trường hợp người thuê gặp phải tình huống bất ngờ khi chủ nhà đòi lại nhà trước thời hạn, gây ra nhiều phiền toái và ảnh hưởng đến cuộc sống của họ. Vậy chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn có phải bồi thường không? Trách nhiệm bồi thường thế nào? Hãy cùng chúng tôi tìm câu trả lời chi tiết trong bài viết dưới đây.

Chủ nhà được lấy lại nhà cho thuê trong trường hợp nào?

Đây là câu hỏi được nhiều quan tâm và thắc mắc. Trong những trường hợp nào chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà một cách hợp pháp? Theo khoản 2 Điều 132 của Luật Nhà ở năm 2014, người cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và lấy lại nhà nếu xảy ra một trong các trường hợp sau:

• Nhà thuộc sở hữu Nhà nước hoặc nhà ở xã hội bị cho thuê trái thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc điều kiện quy định.
• Người thuê chậm trả tiền nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
• Người thuê sử dụng nhà không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Người thuê tự ý thay đổi, cải tạo hoặc phá dỡ nhà mà không có sự cho phép.
• Người thuê chuyển nhượng, cho thuê lại hoặc cho mượn nhà mà không được sự đồng ý từ bên cho thuê.
• Người thuê gây mất trật tự, mất vệ sinh, ảnh hưởng đến hàng xóm và bị lập biên bản vi phạm đến ba lần mà không khắc phục.
• Người thuê và người cho thuê không thỏa thuận được mức giá thuê mới sau khi người thuê cải tạo nhà ở theo thỏa thuận. Trong trường hợp này, người cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng nhưng phải bồi thường cho bên thuê.

Những quy định này giúp bảo vệ quyền lợi của cả hai bên trong quá trình thuê nhà, đồng thời tạo ra môi trường giao dịch rõ ràng và minh bạch.

Chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn hợp đồng có phải bồi thường không?

Theo khoản 4 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau:

“Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng của bên kia có quyền yêu cầu bồi thường.”

Nếu chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn mà không có sự đồng ý từ bên thuê thì được coi là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật. Trong trường hợp này, chủ nhà có trách nhiệm bồi thường mọi thiệt hại phát sinh cho bên thuê. Đồng thời, nếu trong hợp đồng có điều khoản quy định về phạt vi phạm, thì chủ nhà cũng phải chịu phạt theo thỏa thuận của hai bên.

Đòi bồi thường thế nào khi chủ nhà lấy lại nhà trước hạn?

Trường hợp chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật và gây thiệt hại cho người thuê, chủ nhà có trách nhiệm bồi thường. Nếu trong hợp đồng có điều khoản về phạt cọc hoặc phạt vi phạm khi chấm dứt hợp đồng trái luật, chủ nhà còn phải chịu thêm khoản phạt theo thỏa thuận.

Lưu ý: Thời hiệu để khởi kiện và yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày bạn biết việc chủ nhà muốn lấy lại nhà.

Các kiểu bồi thường khi chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn như sau:

1/ Bồi thường thiệt hại

Theo Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015, thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể tự thỏa thuận về mức độ, hình thức và phương thức bồi thường.

Khoản 2 và 3 Điều 419 Bộ luật Dân sự quy định, người bị thiệt hại có quyền yêu cầu bồi thường cho những lợi ích mà lẽ ra họ sẽ được hưởng từ hợp đồng. Họ cũng có thể yêu cầu bồi thường cho các chi phí phát sinh do vi phạm hợp đồng, không trùng lặp với mức bồi thường lợi ích. Ngoài ra, Tòa án có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại về tinh thần tùy thuộc vào vụ việc cụ thể.

Vì vậy, nếu chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn và điều này ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của bạn, bạn có thể yêu cầu bồi thường cho thiệt hại tài chính cũng như tinh thần (nếu có). Nếu không thể thỏa thuận mức bồi thường, bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án.

Tuy nhiên, khoản 1 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định rằng người khởi kiện phải cung cấp tài liệu, chứng cứ để chứng minh yêu cầu của mình là hợp pháp và có căn cứ.

2/ Phạt cọc

Hiện nay, có hai trường hợp xảy ra:

• Nếu hợp đồng có quy định về đặt cọc và phạt cọc: Áp dụng theo hợp đồng.
• Nếu hợp đồng không quy định: Không có cơ sở để phạt cọc.

3/ Phạt vi phạm hợp đồng

Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Nếu trong hợp đồng có điều khoản quy định về phạt vi phạm, bên cho thuê sẽ phải chịu phạt do vi phạm hợp đồng. Mức phạt sẽ do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

4/ Kiện

Nếu các bên không đạt được thỏa thuận, bên thuê nhà có quyền khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại khi có đầy đủ căn cứ cụ thể và rõ ràng. Quy trình khởi kiện bồi thường thiệt hại được thực hiện theo các bước sau:

• Chuẩn bị hồ sơ : Bao gồm đơn khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại và các tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện là hợp pháp, chẳng hạn như hợp đồng thuê nhà, biên bản thanh lý hợp đồng, v.v.
• Cơ quan giải quyết : Theo khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà.
• Thời gian giải quyết : Sau khi nộp đơn, Tòa án sẽ phân công Thẩm phán xem xét hồ sơ, thu thập chứng cứ, tổ chức hòa giải và đưa vụ việc ra xét xử. Người khởi kiện cần nộp tạm ứng án phí và cung cấp tài liệu, chứng cứ để hỗ trợ cho yêu cầu khởi kiện.

Chủ nhà phải báo trước bao lâu cho người thuê mới có thể lấy lại nhà trong trường hợp không quy định thời hạn thuê nhà?

Dù là bên thuê hay bên cho thuê, khi muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, vẫn cần tuân thủ thời gian thông báo trước theo khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014:

“Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên kia ít nhất 30 ngày trước khi chấm dứt hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác. Nếu không thông báo và gây thiệt hại, bên vi phạm phải bồi thường theo quy định pháp luật.“

Như vậy, để chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, các bên cần đảm bảo:

• Tuân thủ các thỏa thuận giữa hai bên nếu hợp đồng có quy định về việc chấm dứt trước thời hạn.
• Thông báo trước cho bên còn lại ít nhất 30 ngày. Nếu không, bên chấm dứt hợp đồng phải chịu trách nhiệm bồi thường nếu gây thiệt hại.

Có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không?

Việc thuê nhà không bắt buộc phải có đặt cọc, vì đây chỉ là một hình thức bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thuê nhà. Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng thuê nhà được thực hiện, số tiền cọc sẽ được hoàn lại cho bên thuê hoặc được trừ vào tiền thuê nhà. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều chủ nhà giữ lại tiền cọc cho đến khi bên thuê chấm dứt hợp đồng.

Để xác định xem có cần phải hoàn trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn hay không, hai bên cần căn cứ vào các thỏa thuận đã được ghi trong hợp đồng thuê. Dưới đây là một số trường hợp cụ thể mà tiền cọc có thể không được hoàn trả:

• Không đặt cọc trước khi ký hợp đồng : Nếu hai bên không thực hiện việc đặt cọc khi ký kết hợp đồng, tiền cọc sẽ không được yêu cầu.
• Thỏa thuận không phạt cọc : Nếu có thỏa thuận giữa hai bên rằng không phạt cọc khi một bên chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, thì tiền cọc cũng sẽ không bị giữ lại.
• Trừ tiền cọc vào tiền thuê : Nếu số tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê ngay trong tháng đầu tiên khi bên thuê chuyển vào ở, thì sẽ không được hoàn trả cọc
• Trường hợp bất khả kháng hoặc lỗi của cả hai bên : Nếu cả hai bên đều có lỗi hoặc xảy ra sự kiện bất khả kháng, theo quy định tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, thì có thể không cần hoàn trả tiền cọc.

Việc làm rõ các điều khoản trong hợp đồng và các thỏa thuận giữa hai bên sẽ giúp hạn chế tranh chấp liên quan đến tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Trên đây là tổng hợp các thông tin giúp bạn hiểu hơn về việc bồi thường hoặc bị phạt hợp đồng khi chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn. Hy vọng những chia sẻ trong bài sẽ hữu ích và giúp bạn có thêm kinh nghiệm khi đi thuê nhà.