Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Hiện nay có rất nhiều vấn đề liên quan về sổ hồng và sổ đỏ trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu hết được chính sách của Pháp luật đối với những loại sổ này. Vậy sở hữu đất sổ hồng có được xây nhà không? Điều kiện để xây dựng nhà trên đất sổ hồng gồm những gì? Radanhadat.vn sẽ giúp bạn giải đáp tất tần tật về đất sổ hồng trong bài viết sau đây.
Đất sổ hồng là gì?
Sổ hồng là tên thường gọi của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì sổ hồng gồm 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và có trang bổ sung nền trắng, mỗi trang đều có kích thước 190mm x 265mm.
Đây là mẫu Giấy chứng nhận được cấp chung cho các đối tượng sử dụng đất đủ điều kiện được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với đất được Nhà nước giao/cho thuê hoặc công nhận. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người sử dụng đất sử dụng đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp (Điều 98 Luật Đất đai 2013).
Đất sổ hồng có được xây nhà không?
Theo Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, đất được chia thành 3 nhóm:
- Đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm,…) dùng để canh tác, trồng trọt, chăn nuôi.
- Đất phi nông nghiệp (đất ở tại nông thôn/thành thị, đất thương mại & dịch vụ,…) có mục đích là sử dụng để làm nhà ở, xây dựng công trình phục vụ nhu cầu dân sinh hoặc để làm các công trình thương mại, cơ sở sản xuất kinh doanh,…
- Đất chưa sử dụng là loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng.
Mỗi loại đất lại có những tính chất, công năng riêng vì thế người sử dụng đất sử dụng đất đúng mục đích, công năng được xác định mục đích sử dụng theo sổ hồng đã được cấp. Do đó, có thể xây dựng nhà trên đất được cấp sổ hồng khi mục đích sử dụng của loại đất đã được cấp sổ hồng là loại đất có mục đích sử dụng phi nông nghiệp và được phép xây dựng nhà ở như đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, …
Nếu người sử dụng đất xây dựng nhà ở trên đất được cấp sổ hồng có mục đích sử dụng đất không phải là để xây dựng nhà ở thì không được phép xây dựng.
Thời gian sử dụng đất sổ hồng là bao lâu?
Thời hạn sử dụng đất của người đã được cấp sổ hồng phụ thuộc vào thời hạn sử dụng của mỗi loại đất mà trong sổ có ghi rõ. Dựa theo Điều 125, Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn sử dụng từng loại đất đai được chia thành: đất sử dụng ổn định và đất sử dụng có thời hạn.
Đối với đất sử dụng lâu dài và ổn định
Đất sử dụng lâu dài và ổn định bao gồm những loại đất sau đây:
- Đất sử dụng vì mục đích quốc phòng an ninh.
- Đất ở mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc công nhận cho cộng đồng dân cư sử dụng.
- Đất rừng phòng hộ hay đất rừng sản xuất. Đây có thể là đất rừng phòng hộ tự nhiên hoặc đất của khu rừng đặc dụng.
- Đất của cơ sở tôn giáo hoặc tín ngưỡng. Đất của khu vực nghĩa trang, nghĩa địa.
- Đất sử dụng cho mục đích nông nghiệp, thuỷ lợi, di tích văn hoá – lịch sử, danh lam thắng cảnh hoặc xây dựng công trình công cộng khác mà không nhằm mục đích thương mại.
- Đất thương mại – dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp đang sử dụng ổn định. Mảnh đất này không phải là cơ quan nhà nước cho thuê hoặc giao có thời hạn lâu dài.
- Đất xây dựng cơ quan trụ sở, công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập không có khả năng tự chủ về tài chính.
- Đất của tổ chức kinh tế thuê để thực hiện dự án đầu tư, xây dựng cơ sở kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp. ..
- Đất mà cá nhân hoặc hộ gia đình đang sử dụng.
Đối với đất sử dụng có thời hạn
Với nhóm đất sử dụng có thời hạn được quy định cụ thể như sau:
- Đất công ích của xã, phương, thị trấn cho cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng. Loại đất này có thời hạn sử dụng không vượt quá 5 năm.
- Đất nông nghiệp được Nhà nước giao theo quy định đối với cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Đất nông nghiệp sẽ có thời hạn sử dụng là 50 năm. Hết thời hạn mà cá nhân có nhu cầu sử dụng nữa thì sẽ được gia hạn thêm 50 năm nữa.
- Đất ở được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân mượn để sử dụng có thời hạn ≤ 50 năm. Khi còn thời hạn thì cá nhân sử dụng để được xem xét và gia hạn tiếp theo quy định.
- Các loại đất có thời hạn sử dụng ≤ 50 năm hoặc ≤ 70 năm nếu thuộc trường hợp thu hồi vốn chậm, nằm trong khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hay đặc biệt khó khăn. Hết thời gian trên, nếu cá nhân sử dụng có nhu cầu thì Nhà nước sẽ tiến hành xem xét và gia hạn thêm.
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập có khả năng tự chủ về tài chính và công trình không nhằm mục đích thương mại. Đất ngoại giao có niên hạn sử dụng không quá 70 năm.
- Đất do tổ chức nước ngoài hoạt động trong lĩnh vực lãnh sự thuê để xây cất trụ sở cơ quan. Thời hạn sử dụng đất là không vượt quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sẽ được cơ quan có thẩm quyền Việt Nam xem xét gia hạn.
- Đất giao cho chủ đầu tư làm dự án xây dựng nhà ở, chung cư để bán hoặc xây dựng nhà để bán kết hợp với cho thuê. Thời hạn giao đất đối với chủ đầu tư sẽ xác định dựa trên thời hạn của mỗi dự án.
Xây nhà trên đất sổ hồng cần đáp ứng điều kiện gì?
Đất sổ hồng có được xây nhà không cần đáp ứng những điều kiện về giấy phép xây dựng và điều kiện xây nhà sau đây:
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở
- Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng: Tuân thủ theo quy định tại Khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật Xây dựng năm 2014.
- Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ: Tuân thủ theo quy định tại Khoản 7 Điều 79 của Luật xây dựng năm 2014 (sửa đổi 2020);
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và theo kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
- Bảo đảm an toàn đối với công trình xung quanh, công trình lân cận và yêu cầu đối với các biện pháp an toàn gồm:
- An toàn cơ sở hạ tầng kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, …
Điều kiện xây nhà ở tại các khu vực
- Khu vực đô thị: Đối với các khu vực nằm trên tuyến đường đã hình thành nhưng chưa quy hoạch chi tiết xây dựng cần đảm bảo phù hợp với quy hoạch đô thị, thiết kế kiến trúc, cảnh quan Do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Khu vực nông thôn: Khi xây dựng nhà cửa cần phù hợp với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng dành cho khu dân cư nông thôn đã được phê duyệt.
Nên mua nhà đất sổ đỏ hay sổ hồng?
Trên thực tế, sổ đỏ và sổ hồng có giá trị pháp lý giống nhau, đây là hai loại sổ có giá trị được pháp luận công nhân. Việc cần lưu ý là cần kiểm tra hai loại sổ đều là sổ thật, có giấy chứng nhận thật, được cơ quan Thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật. Cần xem xét kỹ các nội dung được thể hiện trên hai sổ đối chiếu với thửa đất thực tế nhằm tránh những sai sót không đáng có:
- Thông tin quyền sử dụng đất.
- Mục đích sử dụng đất là gì?
- Thời hạn sử dụng đất như thế nào, còn hạn hay đã hết hạn ?
- Tài sản gắn liền trên đất (nếu có) là gì?
- Đất hiện có đang xảy ra tranh chấp hay khiếu kiện gì không?
Trường hợp nào không được cấp sổ hồng?
Theo quy định của luật hiện hành, có tất cả 07 trường hợp không được cấp sổ hồng. Cơ sở pháp lý về các trường hợp không được cấp sổ hồng được quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP gồm:
- Trường hợp thứ nhất: Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013;
- Trường hợp thứ hai: Không được cấp sổ hồng là đối với người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- Trường hợp thứ ba: Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất sẽ không được cấp sổ hồng. Tuy nhiên, ở trường hợp thứ ba này thì có một ngoại lệ rằng đối với trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì nhà đầu tư có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trường hợp thứ tư: Người nhận giao khoán đất trong các nông trường, lâm trường, công ty nông, lâm trường, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Trường hợp thứ năm: Không được cấp sổ hồng là khi người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trường hợp thứ sáu: Không được cấp sổ hồng là khi người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp thứ bảy: Không được cấp sổ hồng theo luật quy định là khi tổ chức, Uỷ ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng như đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí đốt; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; công trình vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
Một số câu hỏi thường gặp
Một số câu hỏi người dân thường thắc mắc về đất sổ hồng có được xây nhà không được Radanhadat.vn giải đáp dưới đây:
Đất chưa có giấy tờ có được phép xây dựng hay không?
Khi sử dụng đất thì người sử dụng đất có nghĩa vụ phải đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động để nhà nước quản lý; trừ trường hợp nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì pháp luật không yêu cầu chủ sở hữu phải đăng ký nếu không phát hiện vi phạm. Nói cách khác, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ đăng ký khi có yêu cầu của chủ sở hữu. Quy định này được nêu rõ tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
“1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.”
Sử dụng đất không đúng mục đích bị xử phạt như thế nào?
Căn cứ theo Điều 66 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc thu hồi đất không đúng mục đích sẽ thực hiện theo thủ tục như sau:
Bước 1: Lập biên bản vi phạm hành chính
Trường hợp vi phạm quy định về đất đai sẽ phải thu hồi đất, khi hết thời gian quy định xử phạt vi phạm hành chính thì người có thẩm quyền xử phạt sẽ có trách nhiệm lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính mới để làm căn cứ quyết định thu hồi đất.
Trường hợp vi phạm quy định pháp luật về đất đai không thuộc trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính thì theo quy định pháp luật xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì biên bản sẽ xác định hành vi vi phạm và có đại diện của UBND xã, phường hoặc thị trấn nơi có đất làm chứng để làm cơ sở thi hành quyết định thu hồi đất.
Bước 2: Kiểm tra và xác minh thực địa
Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm kiểm tra và xác minh thực địa khi cần thiết, tham mưu UBND cùng cấp ban hành quyết định thu hồi đất.
Bước 3: Thông báo về việc thu hồi đất
Khi cá nhân và hộ gia đình có hành vi sai phạm thì UBND cấp huyện sẽ có trách nhiệm:
- Thông báo công khai việc giao đất đối với người sử dụng đất và sẽ đăng tải trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện
- Chỉ đạo xử lý đối với phần giá trị còn lại của giá trị đã đầu tư vào đất hoặc giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) theo quy định của pháp luật.
Bước 4: Tiến hành thực hiện việc thu hồi đất
Bước 5: Xử lý để thực hiện việc thu hồi đất (nếu có)
Tổ chức cưỡng chế thực hiện quyết định về thu hồi đất nếu người có đất không thực hiện quyết định về việc thu hồi.
Bước 6: Cập nhật lại thông tin về địa chính và thu hồi sổ đỏ.
Hy vọng những thông tin trên đã giúp bạn tìm ra câu trả lời cho câu hỏi “Đất sổ hồng có được xây nhà không?” Đồng thời, Radanhadat.vn cũng đã cung cấp thêm cho bạn đọc một số các vấn đề khác liên quan đến sổ hồng. Đừng bỏ qua những bài viết bổ ích khác về nhà đất và các dự án bất động sản tại website của chúng tôi nhé.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
