Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
“Tôi đã cùng 4 người khác mua chung một mảnh đất và đã hoàn tất thanh toán số tiền đầy đủ cho anh A, người được ủy quyền đại diện giao dịch trực tiếp với chủ sở hữu đất. Chúng tôi đã lập một thỏa thuận viết tay, trong đó ghi rõ tôi đã chuyển đủ tiền và anh A có trách nhiệm thực hiện thủ tục tách sổ đỏ cho phần đất của tôi sau khi sổ đỏ được sang tên anh A. Tuy nhiên, đến nay đã gần một năm kể từ khi anh A đứng tên trên sổ đỏ, nhưng anh vẫn chưa thực hiện việc tách sổ cho tôi. Trong trường hợp anh A cố tình không tách sổ, tôi có thể khởi kiện được không? Liệu thỏa thuận viết tay này có giá trị pháp lý không? Mong nhận được tư vấn từ Radanhadat”
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi. Sau đây là giái đáp cho thắc mắc làm thế nào khi người góp vốn mua đất chung không chịu tách sổ đỏ? Dựa trên thông tin mà độc giả cung cấp, Radanhadat hiểu rằng: Độc giả cùng với 4 cá nhân khác đã góp vốn để mua chung một mảnh đất (sau đây gọi chung là “Các Bên Mua”). Giữa Các Bên Mua và anh A đã có một thỏa thuận bằng văn bản (“Thỏa Thuận”). Theo nội dung của Thỏa Thuận, Các Bên Mua ủy quyền cho anh A nhận và quản lý số tiền, thực hiện giao dịch trực tiếp với chủ đất, và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ sở hữu mảnh đất (dưới tư cách cá nhân của anh A). Sau khi quyền sử dụng đất được chuyển nhượng từ chủ đất sang tên anh A, anh A sẽ thực hiện thủ tục tách sổ đỏ cho Các Bên Mua.
Hiểu rõ về thỏa thuận và hợp đồng ủy quyền
(i) Hiệu lực của thỏa thuận
Thỏa thuận này là một loại giao dịch dân sự và chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý cần thiết cho một giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật, bao gồm: năng lực pháp nhân của các bên, ý chí tự nguyện của các bên, nội dung thỏa thuận hợp pháp và các yêu cầu về hình thức (nếu luật có quy định). Giả định rằng anh A và các Bên Mua đều có đầy đủ năng lực pháp lý và đã tham gia Thỏa Thuận một cách hoàn toàn tự nguyện.
(ii) Hợp đồng ủy quyền theo Bộ Luật Dân Sự 2015
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 (“BLDS 2015”), hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc thay mặt cho bên ủy quyền, và bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Do đó, Thỏa Thuận này về bản chất là một hợp đồng ủy quyền theo quy định của BLDS 2015, trong đó anh A là bên được ủy quyền và các Bên Mua là bên ủy quyền. BLDS 2015 không quy định rõ ràng về phạm vi công việc được ủy quyền, nhưng cần hiểu rằng các công việc ủy quyền không được vi phạm pháp luật hoặc đạo đức xã hội.
(iii) Pháp luật đất đai và việc ủy quyền đứng tên trên GCNQSDĐ
Pháp luật về đất đai hiện hành không quy định rõ ràng về việc ủy quyền cho người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (“GCNQSDĐ”). Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 định nghĩa GCNQSDĐ là “chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.” Từ định nghĩa này, có thể hiểu rằng người đứng tên trên GCNQSDĐ chỉ có thể là người có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo pháp luật.
Trong trường hợp của độc giả, anh A chỉ là người nhận ủy quyền theo Thỏa Thuận, trong khi các Bên Mua là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi quyền sử dụng đất được chuyển nhượng, các Bên Mua sẽ là những người có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Do đó, mặc dù anh A đứng tên trên GCNQSDĐ, quyền sử dụng đất về bản chất vẫn thuộc về các Bên Mua.
Trên thực tế, việc ký thỏa thuận ủy quyền cho người khác quản lý tiền và đứng tên trên GCNQSDĐ để mua đất là điều khá phổ biến. Khi xảy ra tranh chấp trong các trường hợp này, Tòa án sẽ xem xét nguồn gốc quyền sở hữu của mảnh đất tranh chấp dựa trên các chứng cứ mà các bên liên quan cung cấp. Nếu có đủ chứng cứ chứng minh rằng bên ủy quyền là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất bị tranh chấp, Tòa án thường sẽ không công nhận thỏa thuận ủy quyền đứng tên GCNQSDĐ giữa các bên và buộc bên được ủy quyền phải trả lại đất cho bên ủy quyền.
Làm thế nào khi người góp vốn mua đất chung không chịu tách sổ đỏ?
Như đã phân tích ở trên, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau khi được chuyển nhượng từ chủ sở hữu ban đầu) thuộc về Các Bên Mua. Hành vi của anh A khi đứng tên trên GCNQSDĐ mà không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Các Bên Mua có thể bị xem là hành vi chiếm hữu và sử dụng tài sản mà không có cơ sở pháp lý. Trong tình huống này, Các Bên Mua có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đồng thời yêu cầu anh A trả lại tài sản.
Lưu ý rằng, các bên có quyền và trách nhiệm tự thu thập, cung cấp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh rằng yêu cầu của mình là có cơ sở pháp lý. Do đó cần chuẩn bị đầy đủ các tài liệu, bao gồm Thỏa Thuận đã ký giữa anh A và Các Bên Mua, cũng như các bằng chứng liên quan đến việc chuyển tiền mua đất cho anh A, để hỗ trợ cho yêu cầu khởi kiện.
(Nguồn Batdongsan)
>> Xem thêm bài viết Hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì có làm sổ đỏ được không?
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
