Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Giá nhà TPHCM đang trở thành bài toán khó cho người lao động khi thời gian tích lũy thu nhập để sở hữu một căn hộ ngày càng kéo dài. Theo các báo cáo mới nhất, một người lao động tại TP.HCM cần tới 34 năm thu nhập để mua nhà, vượt xa mức trung bình của Việt Nam và thế giới. Điều này phản ánh sự chênh lệch lớn giữa giá nhà và thu nhập, khiến giấc mơ an cư tại thành phố lớn nhất Việt Nam trở nên xa vời đối với nhiều người.
Giá nhà TPHCM và thời gian tích lũy thu nhập đáng báo động
Theo số liệu từ Numbeo – nền tảng cơ sở dữ liệu chi phí sinh hoạt lớn nhất thế giới – trong quý I/2025, một hộ gia đình trên toàn cầu cần trung bình khoảng 15 năm thu nhập để có khả năng sở hữu nhà. Tuy nhiên, tại Việt Nam, con số này dao động từ 25-26 năm, ghi nhận mức cao thứ ba trong khu vực châu Á. Riêng tại TP.HCM, thời gian trung bình để một người lao động tích lũy thu nhập đủ mua một căn hộ chung cư (với giá bình quân toàn thị trường khoảng 77-85 triệu đồng/m2) lên đến 34 năm, tăng so với mức 32,4 năm vào năm 2024. Con số này vượt xa mức trung bình của cả nước và xếp TP.HCM vào vị trí thứ 5 trong danh sách các thành phố có tỷ lệ giá nhà trên thu nhập bình quân hộ gia đình (HPR) cao nhất thế giới.
Trong khi đó, tại Hà Nội, thời gian tích lũy thu nhập để mua nhà là 24,7 năm (năm 2024 là 20,6 năm), thấp hơn đáng kể so với TP.HCM. Chỉ số HPR – được tính bằng cách chia giá nhà trung bình cho thu nhập bình quân hàng năm của hộ gia đình – là phương pháp phổ biến để đánh giá mức độ hợp lý của giá nhà ở, được khuyến khích sử dụng bởi Ngân hàng Thế giới và Liên Hợp Quốc. Theo Bộ Xây dựng, chỉ số HPR càng cao, người dân càng khó sở hữu nhà ở với thu nhập hiện tại. Với HPR tại TP.HCM lên đến 34 năm, giấc mơ an cư tại đây đang trở nên xa vời với nhiều người lao động.
Báo cáo từ CBRE cũng cho thấy, TP.HCM và Hà Nội đều nằm trong nhóm các thành phố châu Á có tỷ lệ người dân khó sở hữu nhà ở nhất với thu nhập hiện tại. Tại TP.HCM, giá bình quân căn hộ hiện đạt gần 3.000 USD mỗi m2 (khoảng 75 triệu đồng), trong khi thu nhập bình quân đầu người chỉ khoảng 7.500 USD mỗi năm, tạo tỷ lệ chênh lệch là 2,7. Với mức chênh lệch này, người lao động tại TP.HCM thậm chí còn khó tiếp cận nhà ở hơn cả Singapore – một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất khu vực.
Thực trạng giá nhà TPHCM và khả năng tài chính của người dân
Thị trường bất động sản TP.HCM đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung và giá nhà TPHCM leo thang không ngừng. Theo báo cáo từ Sở Xây dựng, trong năm 2024, TP.HCM chỉ có 6 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, với 3.800 căn hộ chung cư mở bán, giá bình quân lên đến 9,4 tỷ đồng mỗi căn. Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, giá chung cư mới mở bán tại thành phố hiện đạt mức bình quân 55 triệu đồng/m2. Một căn hộ hai phòng ngủ diện tích 65m2 có giá gần 4 tỷ đồng, bao gồm thuế và phí. Để tìm mua căn hộ dưới 3 tỷ đồng tại TP.HCM là vô cùng khó khăn, còn căn hộ dưới 2 tỷ đồng được xem là “hàng hiếm”.
Với mức thu nhập bình quân năm 2024, người lao động trên 30 tuổi tại Việt Nam mất trung bình gần 26 năm tích lũy để mua được một căn hộ tầm trung (giá 3 tỷ đồng), trong điều kiện lãi suất huy động khoảng 4,5% và giá nhà không tăng tiếp. Con số này vào năm 2023 chỉ là 23,5 năm, cho thấy khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà TPHCM đang ngày càng nới rộng.
Theo báo cáo điều tra nhu cầu nhà ở đến năm 2030 của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, khả năng tài chính của người dân thành phố hiện nay chỉ đủ chi trả khoảng 53% giá trị căn hộ dự kiến mua. Điều này có nghĩa là, ngay cả khi tích lũy trong thời gian dài, nhiều người lao động vẫn không đủ khả năng sở hữu nhà ở tại TP.HCM mà phải phụ thuộc vào các chính sách hỗ trợ tài chính hoặc vay ngân hàng.
Nguyên nhân khiến giá nhà TPHCM tăng cao vượt xa thu nhập
Nguồn cung khan hiếm và chi phí phát triển dự án tăng
Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, nhận định rằng nguyên nhân chính khiến giá nhà TPHCM tăng cao là nguồn cung khan hiếm. Quỹ đất tại thành phố gần như đã được khai thác hết, không còn dư địa để phát triển thêm các dự án mới. Các quy trình pháp lý, thủ tục phê duyệt cấp phép xây dựng mất nhiều thời gian, làm chậm trễ việc đưa sản phẩm ra thị trường. Điều này khiến nguồn cung nhà ở không đáp ứng đủ nhu cầu ngày càng tăng, đẩy giá nhà lên cao.
Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án cũng có xu hướng tăng mạnh, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm. Chi phí đầu vào tăng, cùng với hàng loạt chi phí “không chính thức” khác, đã góp phần làm giá nhà leo thang. Hiện tại, giá bình quân căn hộ tại TP.HCM đã vượt ngưỡng 88 triệu đồng/m2, vượt xa khả năng chi trả của người lao động.
Quá trình đô thị hóa và nhu cầu nhà ở tăng nhanh
TP.HCM là trung tâm kinh tế lớn nhất Việt Nam, với tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Quá trình này kéo theo sự gia tăng mạnh mẽ về nhu cầu nhà ở, đặc biệt từ lượng lao động nhập cư và các gia đình trẻ. Tuy nhiên, trong khi nhu cầu tăng nhanh, thu nhập bình quân của người lao động lại không theo kịp đà tăng của giá nhà TPHCM, tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá nhà và khả năng tài chính.
Tiền sử dụng đất và chi phí phát triển dự án leo thang
Theo các chuyên gia, giá nhà TPHCM được dự báo sẽ tiếp tục đắt đỏ trong thời gian tới, do tiền sử dụng đất tăng theo bảng giá đất mới và chi phí phát triển dự án leo thang. Những yếu tố này không chỉ làm tăng giá bán mà còn kéo dài thêm khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập bình quân, khiến người lao động ngày càng khó tiếp cận nhà ở.
>> Xem thêm bài viết Bạn hỏi Rada trả lời: Có nên vay tiền đầu tư lướt sóng đất ‘ăn theo’ sáp nhập tỉnh?
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
