Người bán đất qua đời thì phải làm sao? Hợp đồng mua bán đất có bị vô hiệu không?

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch phổ biến, được thực hiện thông qua các hình thức như mua bán, thừa kế, tặng cho, hoặc góp vốn. Tuy nhiên, nếu người bán đất qua đời trước khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thì phải làm sao? Hợp đồng mua bán đất có còn hiệu lực không? Người mua cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? 

Trong bài viết này, Radanhadat.vn sẽ giải đáp chi tiết những vấn đề liên quan để bạn có hướng xử lý đúng đắn khi gặp tình huống này.

Khi nào thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu hóa?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu hóa khi nào trong 4 trường hợp sau đây:

Hợp đồng chuyển nhượng đất đai không đủ điều kiện

Để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần đảm bảo đáp ứng các điều kiện theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 (được thay thế bởi Luật Đất đai 2024). Cụ thể như sau:

Cần đáp ứng các điều kiện về đất đai

Trước tiên, đất chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp đặc biệt như quy định tại Khoản 3 Điều 186 hoặc trong trường hợp nhận thừa kế theo Khoản 1 Điều 168 của cùng luật.

Thứ hai, mảnh đất không được có tranh chấp, nhằm đảm bảo quyền lợi và sự minh bạch cho cả bên bán và bên mua. Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án, giúp giao dịch được thực hiện một cách ổn định và an toàn.

Ngoài ra, thời hạn sử dụng đất là yếu tố quan trọng cần kiểm tra, để đảm bảo quyền sử dụng đất còn hiệu lực và không phát sinh các vấn đề pháp lý. Nếu đất không đáp ứng đầy đủ các điều kiện này, hợp đồng mua bán đất sẽ không có giá trị pháp lý, và quá trình chuyển nhượng sẽ bị dừng lại.

Quy định về giao dịch dân sự theo Bộ luật Dân sự 2015

Ngoài các điều kiện về đất đai, các bên tham gia giao dịch còn phải tuân thủ các yêu cầu tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:

• Chủ thể giao dịch phải có năng lực pháp luật và hành vi dân sự đầy đủ.
• Giao dịch phải được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, không có sự ép buộc.
• Nội dung và mục đích giao dịch không được vi phạm pháp luật hoặc đạo đức xã hội.

Hợp đồng chuyển nhượng đất đai do giả tạo

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một giao dịch dân sự được lập ra một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác, thì giao dịch giả tạo này sẽ bị coi là vô hiệu. Tuy nhiên, giao dịch bị che giấu vẫn được công nhận và có hiệu lực, trừ khi nó vi phạm các quy định pháp luật khác về vô hiệu.

Trong thực tế, nhiều hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu vì được sử dụng để che đậy các giao dịch khác, chẳng hạn như vay tiền hoặc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Ngoài ra, một số trường hợp hợp đồng giả tạo được lập ra nhằm tẩu tán tài sản, tránh nghĩa vụ trả nợ hoặc trách nhiệm pháp lý với người thứ ba.

Những hợp đồng chuyển nhượng như vậy không chỉ vi phạm pháp luật mà còn làm tổn hại đến sự minh bạch và công bằng của thị trường bất động sản. Chúng biến hợp đồng thành công cụ che đậy ý đồ thực sự, gây khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và làm suy yếu hiệu quả của hệ thống pháp luật.

Do đó, việc nhận biết và xử lý các hợp đồng giả tạo là rất quan trọng, nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch đất đai. Các bên tham gia giao dịch cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật để tránh hậu quả pháp lý và rủi ro không đáng có.

Hợp đồng chuyển nhượng đất đai không được chứng thực

Giao dịch đất đai là một thủ tục đặc biệt đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt về hình thức để đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch. Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không, hợp đồng sẽ không được công nhận và không có hiệu lực pháp lý.

Tuy nhiên, pháp luật cũng có quy định ngoại lệ tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Trong trường hợp giao dịch được lập bằng văn bản nhưng không công chứng, chứng thực, hợp đồng vẫn có thể được công nhận hiệu lực nếu:

• Một bên hoặc cả hai bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng.
• Một trong các bên yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch.

Điều này thể hiện sự linh hoạt của pháp luật trong việc xử lý các tình huống đặc biệt, nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan. Dù vậy, để tránh những rủi ro pháp lý và tranh chấp không đáng có, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng vẫn là điều kiện tiên quyết cần được thực hiện trong các giao dịch đất đai.

Hợp đồng chuyển nhượng đất đai vi phạm pháp luật

Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, mọi giao dịch dân sự có mục đích hoặc nội dung vi phạm quy định pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội sẽ bị coi là vô hiệu. “Điều cấm của luật” là những hành vi mà pháp luật không cho phép thực hiện, còn “đạo đức xã hội” là những chuẩn mực ứng xử được cộng đồng công nhận và tôn trọng trong đời sống hàng ngày.

Trong lĩnh vực giao dịch nhà đất, nếu hợp đồng mua bán vi phạm quy định của pháp luật hoặc không phù hợp với chuẩn mực đạo đức xã hội, tòa án có thể tuyên hợp đồng này vô hiệu. Quyết định này nhằm đảm bảo sự công bằng, minh bạch và bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

Vì vậy, việc tuân thủ quy định pháp luật và các chuẩn mực đạo đức xã hội trong giao dịch đất đai không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn duy trì sự ổn định và uy tín trên thị trường bất động sản. Các bên tham gia cần thận trọng kiểm tra nội dung hợp đồng để tránh những hậu quả pháp lý không mong muốn.

Hệ quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng khi người bán đất qua đời

Hợp đồng mua bán đất là một giao dịch dân sự, yêu cầu các bên tham gia phải có năng lực pháp luật dân sự. Theo khoản 3 Điều 16 Bộ luật Dân sự 2015, năng lực pháp luật dân sự của một cá nhân bắt đầu từ khi sinh ra và chấm dứt khi người đó qua đời. Điều này đồng nghĩa với việc khi một người mất, tư cách chủ thể của họ trong mọi quan hệ dân sự, bao gồm cả hợp đồng, cũng sẽ chấm dứt.

Khi chủ thể của hợp đồng là người đã qua đời, hai tình huống có thể xảy ra:

Hợp đồng vẫn có hiệu lực nếu có người thừa kế tiếp tục thực hiện

Trong trường hợp quyền và nghĩa vụ từ hợp đồng có thể chuyển giao, người thừa kế hoặc một cá nhân/pháp nhân khác có thể tiếp nhận và thực hiện các nội dung còn lại. Tuy nhiên, nếu không có ai tiếp quản quyền lợi và nghĩa vụ đó, hợp đồng có thể chấm dứt.

Hợp đồng chấm dứt nếu gắn liền với nhân thân của người đã qua đời

Theo khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng sẽ không còn hiệu lực nếu việc thực hiện phụ thuộc trực tiếp vào người đã ký hợp đồng, đặc biệt khi công việc yêu cầu kỹ năng, trách nhiệm, hoặc đặc điểm cá nhân mà người đó mới có thể thực hiện.

Người bán đất qua đời thì hợp đồng chuyển nhượng phải làm sao?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức công chứng. Trong trường hợp người bán qua đời nhưng hợp đồng đã được công chứng, người mua vẫn có thể tiến hành thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là cách hợp pháp nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua và đảm bảo tính ổn định của giao dịch.

Tuy nhiên, nếu hợp đồng chuyển nhượng không được lập thành văn bản có công chứng hoặc không có giá trị pháp lý, người mua vẫn có phương án giải quyết. Bằng cách xuất trình các bằng chứng như giấy viết tay, hợp đồng ủy quyền, hoặc các tài liệu khác, người mua có thể chứng minh rằng giao dịch đã được thực hiện. Nếu người mua đã hoàn thành hơn hai phần ba nghĩa vụ theo thỏa thuận, họ có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng.

Trong trường hợp phát sinh tranh chấp giữa người mua và người thừa kế của người bán, pháp luật cung cấp cơ sở pháp lý để giải quyết. Theo khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 và khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, cả hai bên đều có quyền yêu cầu Tòa án thụ lý và đưa ra phán quyết. Quy trình này đảm bảo tranh chấp được xử lý công bằng và minh bạch, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

Kết luận

Trên đây là lời giải chi tiết của Radanhadat.vn về người bán đất qua đời thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải làm sao. Tùy thuộc vào tình huống cụ thể, bạn có thể thực hiện các thủ tục hợp pháp như chứng minh hiệu lực của hợp đồng, yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch, hoặc làm việc với người thừa kế của người bán để tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ liên quan.

***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.

Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.

Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.

Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.

>> Xem thêm: 

• ‘Bẫy ngầm’ ẩn giấu trong văn bản thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• Phải xác thực số định danh cá nhân khi livestream bán nhà trên tiktok