Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Theo nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 25 triệu/m²) gần như đã không còn tồn tại tại Hà Nội và TPHCM, và có rất ít khả năng quay lại trong tương lai. Tình trạng này đang tạo ra nhiều thách thức cho người mua nhà, các nhà phát triển bất động sản và cơ quan quản lý nhà nước.
Phân khúc nhà ở bình dân vắng bóng ở các đô thị lớn
Trong quá khứ, căn hộ có mức giá dưới 25 triệu đồng/m² được xem là phân khúc nhà ở bình dân, và thị trường từng có những dự án được chào bán trong khoảng giá từ 17 đến 20 triệu đồng/m².
Tuy nhiên, theo dữ liệu nghiên cứu mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dòng sản phẩm này đã hoàn toàn biến mất và khả năng sẽ không quay lại tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM.
Giá nhà ở trung bình đã trên 60 triệu/m2
Theo nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ, phản ánh sự biến động giá bán bình quân của các dự án trong mẫu 150 dự án mà VARS chọn lọc và theo dõi, dữ liệu đến quý 3/2024 cho thấy mức giá bán trung bình tại Hà Nội đã gần đạt 60 triệu đồng/m², tăng 64% so với quý 2/2019.
Cùng thời điểm, tại TPHCM, giá bán bình quân của các dự án trong mẫu tăng từ 49,2 triệu đồng/m² lên 64,2 triệu đồng/m², phản ánh mức tăng 30,6% so với giai đoạn trước.
Tại Đà Nẵng, chỉ số giá căn hộ thị trường ghi nhận mức tăng lên tới 46,2% trong quý 3, với hơn 50% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m².
Dù giá bán đã tăng mạnh, các dự án mở bán mới hoặc có đợt ra hàng mới vẫn đạt tỷ lệ bán rất cao. Một số dự án căn hộ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên đến 99% ngay trong đợt mở bán đầu tiên.
Thiếu hụt nguồn cung, phân khúc hạng sang chiếm ưu thế
Trong giai đoạn 2018 – 2023, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TPHCM đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở trầm trọng. Bên cạnh việc thiếu hụt nguồn cung, còn có sự mất cân đối rõ rệt khi phân khúc cao cấp, hạng sang chiếm ưu thế, trong khi phân khúc nhà ở bình dân tiếp tục giảm mạnh.
Đặc biệt, tỷ lệ cung căn hộ bình dân tại TPHCM và Hà Nội đã giảm dần và gần như “vắng bóng” hoàn toàn. Tại Hà Nội, tỷ lệ căn hộ bình dân từ 35% năm 2018 đã giảm xuống chỉ còn 4% vào các năm 2021 và 2022, rồi chính thức biến mất vào năm 2023. Cùng thời gian đó, tại TPHCM, phân khúc này chỉ còn chiếm 0,5% vào năm 2020 và hoàn toàn không còn vào năm 2021.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng khó có thể kỳ vọng sự trở lại của phân khúc nhà ở bình dân tại các khu vực trung tâm Hà Nội và TPHCM. Nguyên nhân là do số lượng dự án nhà ở được chấp thuận đầu tư trong những năm qua rất hạn chế, và trong năm 2023 cùng đầu 2024, gần như không có dự án mới nào thuộc phân khúc này được triển khai. Các dự án hiện tại chủ yếu tập trung vào các phân khúc cao cấp.
Nhà ở bình dân khó quay trở lại thị trường
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám Đốc Batdongsan.com.vn, sự vắng bóng của phân khúc nhà ở bình dân là hệ quả của xu hướng tăng giá liên tục trong thị trường bất động sản. Giá bất động sản đã đạt đến mức cao mới do nhiều yếu tố cấu thành, bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, tái định cư và các chi phí phát sinh trong quá trình phát triển dự án.
Bên cạnh đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chỉ ra rằng nguyên nhân khác khiến phân khúc nhà ở bình dân không thu hút nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển là biên lợi nhuận từ phân khúc này rất thấp so với các phân khúc cao cấp. Để xây dựng nhà ở bình dân, các nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Tuy nhiên, biên lợi nhuận chỉ đạt khoảng 15%, điều này đồng nghĩa với việc nếu vốn bị tồn đọng trong 1-2 năm hoặc nếu việc bán hàng bị chậm trễ, nhà phát triển có thể chịu lỗ.
Tồn tại nhiều rào cản pháp lý và hạn chế từ chính sách
Mặc dù Chính phủ đã đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở bình dân, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại là một rào cản lớn. Quy trình cấp phép kéo dài và phức tạp, cùng với việc quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng hạn chế, khiến các nhà phát triển bất động sản phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc này.
Ngoài ra, mặc dù các chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc này đã được đưa ra, nhưng việc triển khai đồng bộ và hỗ trợ tài chính cho người thu nhập thấp và trung bình vẫn gặp nhiều khó khăn. Các gói hỗ trợ lãi suất ưu đãi và nguồn vốn vay còn gặp phải thủ tục phức tạp, khiến người dân khó tiếp cận, từ đó làm giảm khả năng mua nhà ở phân khúc này.
Kết luận
Nhà ở bình dân hiện đang phải đối mặt với nhiều thách thức nghiêm trọng dù Chính phủ đã có nhiều chính sách hỗ trợ phát triển. Nhiều chuyên gia cho rằng, việc tìm ra giải pháp để tối ưu hóa chi phí, đơn giản hóa thủ tục pháp lý, và triển khai các chính sách hỗ trợ đồng bộ sẽ là chìa khóa giúp phân khúc nhà ở bình dân có thể hồi sinh, mang lại cơ hội an cư cho người dân và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong tương lai.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
>> Xem thêm:
