Thị trường BĐS trầm lắng nhưng giá nhà không giảm như 2008-2009, vì sao?

Trong bối cảnh kinh tế hiện tại, đặc biệt từ giữa năm 2022 đến nay, nhiều người tiêu dùng và nhà đầu tư đã kỳ vọng vào một đợt giảm giá mạnh mẽ trong thị trường bất động sản, tương tự như những gì đã xảy ra trong cuộc khủng hoảng 2008-2009. Dù gặp khó khăn, giá nhà không giảm như kỳ vọng. Theo dữ liệu mới nhất từ kênh Batdongsan, thị trường tổng thể lại ghi nhận mức tăng trưởng nhẹ 6% so với đầu năm.

Sự tăng trưởng này đặt trong bối cảnh khác hẳn với thời kỳ khủng hoảng 2008-2009, khi thị trường bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn. Trong giai đoạn đó, gặp khó khăn trong việc duy trì dòng tiền, không ít chủ đầu tư đã buộc phải giảm giá khoảng 10-15% cho các phân khu mới so với những phân khu trước, nhằm kích thích nhu cầu. Tình trạng này kéo dài tới năm 2012, khi số lượng tồn kho chung cư đạt gần 13.000 căn tại cả Hà Nội lẫn TP HCM, theo số liệu từ Bộ Xây dựng.

Hãy cùng Radanhadat tìm hiểu và phân tích nguyên nhân của “hiện tượng lạ” này nhé.

Giá nhà không giảm do sự khác biệt về bối cảnh của hai giai đoạn khủng khoảng

Sự khác biệt trong diễn biến của thị trường bất động sản giữa giai đoạn hiện tại (2022-2023) và giai đoạn khủng hoảng 2008-2009 có thể được giải thích thông qua một số yếu tố chính:

Tình Hình Kinh Tế Vĩ Mô Khác Biệt: Giai đoạn 2008-2009 đánh dấu một cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tất cả các lĩnh vực kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tình hình kinh tế hiện tại có thể không giống như thời điểm đó, với các chính sách kích thích và hỗ trợ kinh tế mạnh mẽ hơn từ các chính phủ và ngân hàng trung ương.

Thay Đổi trong Cung và Cầu: Mặc dù nhu cầu giảm trong bối cảnh kinh tế không chắc chắn, nguồn cung mới lại khan hiếm, đặc biệt là ở các phân khúc cao cấp. Điều này gây ra tình trạng giá nhà không giảm mạnh như kỳ vọng.

Tâm Lý Thị Trường và Sự Kỳ Vọng: Kỳ vọng của nhà đầu tư và người mua nhà có thể đã thay đổi. Thay vì kỳ vọng giá sẽ giảm mạnh, họ có thể đã điều chỉnh kỳ vọng của mình dựa trên diễn biến thị trường hiện tại và các thông tin từ chính phủ cũng như các chuyên gia bất động sản.

Chính Sách và Quy Định Pháp Luật: Các biện pháp can thiệp của chính phủ và ngân hàng trung ương có thể đã giúp ổn định thị trường, ngăn chặn một đợt sụt giảm giá lớn như trong quá khứ.

Những yếu tố tâm khác dẫn dắt khiến giá nhà không giảm

Thiếu Tính Cạnh Tranh và Khan Hiếm Nguồn Cung Mới: Thị trường địa ốc hiện tại thiếu tính cạnh tranh do sự khan hiếm nguồn cung mới, đặc biệt là trong phân khúc cao cấp. Điều này được minh chứng bởi báo cáo của CBRE về sự giảm sút của nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP HCM.

Chiến Lược của Các Chủ Đầu Tư: Các chủ đầu tư có thể không giảm giá do họ đang nắm giữ số lượng hạn chế các dự án mới và muốn tối đa hóa lợi nhuận. Điều này càng được củng cố khi một số dự án ban đầu dành cho nhà ở bình dân hoặc trung cấp lại được “thổi phồng” thành nhà ở cao cấp.

Tình Hình Tài Chính của Các Dự Án: Mặc dù một số doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền, họ vẫn không chọn giảm giá trực tiếp để bảo vệ quyền lợi của khách hàng và uy tín của mình. Họ thường chọn giải pháp giảm giá gián tiếp, như khuyến mãi hoặc chiết khấu cho các giao dịch thanh toán nhanh.

Chi Phí Đầu Tư và Xây Dựng: Chi phí đầu tư và xây dựng tăng cao, cùng với các vấn đề về bồi thường và giải phóng mặt bằng, khiến giá thành của các dự án tăng lên, từ đó hạn chế khả năng giảm giá.

Giải Pháp và Hướng Phát Triển

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhấn mạnh rằng cần gỡ bỏ các rào cản pháp lý và cải thiện khả năng tiếp cận vốn để khơi thông nguồn lực đất đai và nguồn cung nhà ở. Chủ tịch HoREA đề xuất doanh nghiệp bất động sản nên giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận và tập trung vào phân khúc nhà ở bình dân, vừa túi tiền để tăng tính cạnh tranh trên thị trường.

Kết Luận

Mặc dù thị trường bất động sản gặp không ít thách thức trong giai đoạn khủng hoảng, nhưng các yếu tố như khan hiếm nguồn cung, chiến lược của chủ đầu tư, chi phí xây dựng và vướng mắc pháp lý đã ngăn chặn một sự sụt giảm lớn trong giá nhà. Điều này đòi hỏi một sự điều chỉnh chiến lược từ cả chính phủ và các doanh nghiệp để đảm bảo sự ổn định và phát triển lành mạnh của thị trường trong tương lai.