Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển, việc nắm vững thủ tục mua bán nhà đất, cùng với sự hiểu biết sâu rộng về các chi phí và giấy tờ liên quan, là điều cần thiết và quan trọng. Qua bài viết này, Radanhadat sẽ cung cấp những thông tin chuyên sâu về quá trình mua bán nhà đất, từ những bước đầu tiên cho đến kết thúc giao dịch. Dù bạn là người mua hay người bán, việc trang bị kiến thức đầy đủ sẽ giúp bạn tiến hành giao dịch một cách thuận lợi và đảm bảo pháp lý.
Đặt cọc
- Thỏa thuận và ký hợp đồng đặt cọc
Đây là bước giao dịch đầu tiên được các bên thực hiện.
Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Cụ thể trong mua bán đất đai, bên mua giao cho bên bán một số tiền để đảm bảo hai bên sẽ ký kết hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất. Khi đặt cọc, các bên ký hợp đồng đặt cọc với nhau và thường có người làm chứng. Một số trường hợp các bên có công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc này.
Thông thường trong hợp đồng đặt cọc, hai bên sẽ thỏa thuận các vấn đề cơ bản sau:
- Thông tin hai bên và thửa đất chuyển nhượng
- Giá bán, số tiền đặt cọc
- Thời hạn ký công chứng mua bán, thời hạn thanh toán số tiền còn lại
- Nghĩa vụ các bên
- Các khoản phí công chứng, phí sang tên
- Điều khoản phạt
Số tiền đặt cọc sẽ do hai bên tự thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Số tiền đặt cọc cụ thể thường được căn cứ vào giá trị của quyền sử dụng đất được mua bán, thường là 2-3% giá trị căn nhà hoặc mảnh đất.
Ngoài ra, việc đặt cọc cũng thường được các bên sử dụng trong những trường hợp khu đất tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để mua bán đất đai mà cần một thời gian để các bên (chủ yếu bên bán) hoàn tất điều kiện để đủ mua bán. Ví dụ Sổ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) của khu đất đang được thế chấp cho ngân hàng cần lấy Sổ ra; khu đất cần phải chỉnh lý, đo đạc lại; khu đất là đất Hộ gia đình mà có một người con chưa về ký được…
- Những rủi ro của việc đặt cọc mua bán nhà đất
Tuy thường được các bên thực hiện như một bước trong quy trình mua bán đất đai, nhưng theo quy định pháp luật, đặt cọc không phải là một giao dịch, hình thức bắt buộc.
Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hiện nay theo quy định của Luật Đất Đai thì đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải được công chứng (tại Phòng công chứng/Văn phòng công chứng) hoặc chứng thực (tại UBND xã) nơi có đất.
>> Xem thêm Những loại hợp đồng nhà đất phải công chứng, chứng thực
Khi tới thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên cần chuẩn bị, thực hiện các công việc sau:
- Chuẩn bị hồ sơ công chứng:
Theo khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị một số giấy tờ cơ bản sau:
| Bên chuyển nhượng (Bên bán) | Bên nhận chuyển nhượng (Bên mua) |
| Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân của những người có quyền ký bán, tùy vào từng loại tài sản | Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân của vợ và chồng |
| Sổ Hộ khẩu | Sổ Hộ khẩu |
| Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất | |
| Giấy đăng kí kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tùy vào tình trạng hôn nhân và tình trạng tài sản (chung hay riêng) | Giấy đăng kí kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tùy vào tình trạng hôn nhân và tình trạng tài sản (chung hay riêng) |
| Tài liệu chứng minh tài sản riêng (hợp đồng tặng cho, văn bản thừa kế, cam kết tài sản…); một số giấy tờ khác (nếu cần) tùy thuộc vào tình trạng nhân thân và tài sản cụ thể | |
| – Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng, nhưng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định: Bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác).– Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo. | |
- Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, hai bên mua bán đất đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND nơi có bất động sản để làm thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Tổ chức công chứng sẽ tiếp nhận, kiểm tra và soạn thảo hợp đồng và công chứng theo luật định.
Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho bên mua
Thủ tục này gồm ba bước như sau:
Bước 1: Khai, nộp hồ sơ thuế và hồ sơ đăng ký sang tên
Sau khi công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên hoặc một bên (theo thỏa thuận trong hợp đồng) hoặc bên thứ ba (có văn bản ủy quyền) sẽ tiến hành nộp hồ sơ vào cơ quan có thẩm quyền để tiến hành sang tên quyền sử dụng đất cho bên mua. Hiện nay hầu hết các địa phương đã thực hiện theo cơ chế phối hợp liên thông giữa các cơ quan. Người nộp hồ sơ sẽ nộp hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (thường nằm ở bộ phận một cửa của UBND) của Quận, Huyện, thành phố hoặc thị xã (gọi chung là cấp huyện) để tiến hành cập nhập, sang tên cho bên mua đất đai.
- Hồ sơ đăng bộ sang tên nhà đất
- Đơn đăng kí biến động mẫu số 09/ĐK;
- Bản chính và bản sao Hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Bản sao y CMND/CCCD và Sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua (Các địa phương hiện nay không yêu cầu, tuy nhiên nên cầm theo để trong trường hợp có yêu cầu đối chiếu);
- Tờ Khai lệ phí trước bạ nhà đất theo biểu mẫu số 01/LPTB;
– Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số: 03/BĐS-TNCN;
– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có)
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nếu là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác
* Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được đặt ở Quận, Huyện là nơi tiếp nhận hồ sơ đăng ký sang tên cho hộ gia đình, cá nhân hiện nay
Bước 2: Nộp thuế, lệ phí
Sau khi nhận hồ sơ chuyển từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc của người nộp hồ sơ, Cơ quan thuế sẽ có thông báo để người nộp hồ sơ thực hiện đóng thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
- Mức thuế thu nhập cá nhân
Từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất hiện nay là 2% trên giá chuyển nhượng, mua bán. Trường hợp giá chuyển nhượng, mua bán thấp hơn giá trong Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành thì cơ quan thuế áp theo Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh hoặc yêu cầu các bên kê khai lại số thuế nộp trong trường hợp có dấu hiệu kê khai giá thấp để giảm số thuế đóng.
- Mức lệ phí trước bạ
- Hiện nay là 0,5% trên Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ, trừ trường hợp được miễn, giảm lệ phí trước bạ.
- Thời hạn nộp lệ phí, thuế:
- Người nộp lệ phí trước bạ thực hiện nộp tiền lệ phí trước bạ vào ngân sách Nhà nước trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan Thuế.
- Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.
- Cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông báo số thuế phải nộp.
Bước 3: Nộp lại biên lai đã nộp thuế, phí và cập nhập sang tên
Sau khi đã đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, lệ phí khác, người nộp hồ sơ nộp lại Biên lại nộp phí trước bạ, Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để cơ quan này cập tên người mua vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thời hạn cập nhập sang tên: Tại Điều 61, khoản l của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai 2023 quy định thời hạn: “Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày”
Thời gian quy định nêu trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
- Sơ đồ tóm tắt Quy trình mua bán đất đai của cá nhân
Việc hiểu rõ và tuân thủ đúng các thủ tục, cũng như nắm vững chi phí và giấy tờ liên quan, là yếu tố then chốt để đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của cả người mua và người bán. Sự chuẩn bị kỹ lưỡng và hiểu biết chính xác về quy định pháp lý luôn là nền tảng vững chắc và minh bạch trong mọi giao dịch.
