Cần biết gì về pháp lý căn hộ chung cư trước khi quyết định xuống tiền?

Trước khi mua chung cư, dù là cũ hay mới, nhiều người thường không chú trọng đến các vấn đề pháp lý liên quan, mà chỉ quan tâm đến yếu tố phong thủy như hướng nhà hay hướng hợp đất. Dưới đây là những vấn đề pháp lý căn hộ chung cư mà người mua cần nắm rõ.

Tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư dự án

Việc lựa chọn chủ đầu tư uy tín là yếu tố quan trọng giúp bạn tránh được nhiều rủi ro tiềm ẩn. Tuy nhiên, với hàng ngàn doanh nghiệp trên thị trường hiện nay, việc này không hề đơn giản. Dưới đây là những yếu tố cần và đủ để giúp bạn chọn được chủ đầu tư chất lượng: 

• Tìm hiểu qua website chính thức của chủ đầu tư: Tìm kiếm các dự án trước đó của họ để đánh giá mức độ thực thi và uy tín.
• Tham quan trực tiếp công trình: Quan sát cách chủ đầu tư triển khai dự án và đánh giá tiến độ thực hiện. Đồng thời, tiếp cận một số hộ dân đang sinh sống gần khu vực để có được cái nhìn khách quan và đa chiều. 
• Kiểm tra giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư: Đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh bất động sản.
• Giấy phép kinh doanh và các thông tin liên quan: Kiểm tra giấy phép kinh doanh của các đại lý xem họ có ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không, và có được phép thực hiện hoạt động môi giới không. Xác nhận văn bản có sự đồng ý của chủ đầu tư cho công ty môi giới được phép bán căn hộ nào. Lưu ý rằng, nhiều trường hợp công ty môi giới giả con dấu của chủ đầu tư để bán nhà, do đó người mua cần đặc biệt cẩn trọng với loại giấy tờ này.

Kiểm tra giấy phép xây dựng dự án chung cư

Giấy phép xây dựng là văn bản xác nhận cho phép cá nhân hoặc tổ chức thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình theo đúng quy hoạch. Ngoại trừ các dự án thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014, các dự án căn hộ không có giấy phép sẽ bị xử phạt và đình chỉ thi công, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến người mua. 

Giấy phép xây dựng chuẩn của pháp lý căn hộ chung cư cần đảm bảo đầy đủ các nội dung sau: 

• Tên của đơn vị đầu tư dự án được cấp phép. 
• Thông tin chi tiết về dự án, bao gồm vị trí dự án, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều rộng, chiều cao của công trình, số tầng,… 
• Dấu mộc đỏ của Bộ Xây dựng.

Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế chưa?

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ nộp các khoản thuế và phí cho nhà nước. Một số loại thuế và phí mà chủ đầu tư cần nộp bao gồm: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí môn bài, thuế giá trị gia tăng, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp,… Đây là thông tin cần được minh bạch với người mua. 

Người mua căn hộ nên yêu cầu chủ đầu tư xuất trình các giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế. Sau đó, có thể đối chiếu thông tin này với các cơ quan liên quan như Sở Tài Nguyên và Môi Trường, Sở Xây Dựng, Sở Quy Hoạch – Kiến Trúc,… để đảm bảo tính chính xác. 

Nếu chủ đầu tư không thể cung cấp các giấy tờ này, có thể có những vấn đề sau: chủ đầu tư chưa có giấy phép xây dựng, sổ đỏ đang bị thế chấp tại ngân hàng, hoặc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế. Việc mua các dự án không có giấy tờ chứng minh hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế có thể khiến người mua gặp nhiều rủi ro.

Minh bạch về hợp đồng mua bán căn hộ

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là văn bản quan trọng liên quan trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch. Khi xem xét hợp đồng, bạn cần chú ý đến các vấn đề sau: 

• Tiến độ thanh toán: Thanh toán phải được liên kết với tiến độ hoàn thành từng phần của công trình. Chỉ nên thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng trước khi nhận bàn giao sổ đỏ, giữ lại 5-10% cho đến khi hoàn tất thủ tục này. 
• Đơn vị thanh toán: Phải sử dụng đơn vị tiền tệ là VNĐ và tuân thủ các quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. 
• Người ký kết hợp đồng: Người ký kết phải có đủ năng lực hành vi dân sự. Nếu chủ đầu tư không trực tiếp ký kết, người ký phải là đại diện pháp luật của chủ đầu tư và có giấy ủy quyền hợp pháp từ chủ đầu tư để tránh tình trạng hợp đồng bị vô hiệu. 
• Thông tin về căn hộ: Hợp đồng phải đảm bảo đầy đủ các thông tin về diện tích và các thiết bị sở hữu chung và riêng của căn hộ.
• Chi phí dịch vụ: Cần thỏa thuận rõ ràng về các chi phí dịch vụ trong quá trình sinh sống, như chi phí điện nước, phí quản lý, chi phí vệ sinh,…

Phải có giấy chứng nhận sở hữu căn hộ chung cư

Sổ đỏ và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là những giấy tờ pháp lý căn hộ chung cư quan trọng quyết định giá trị bất động sản. Khi một dự án có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc sổ đỏ, người mua có thể yên tâm rằng dự án đó không bị vướng vào các tranh chấp pháp lý sau này. Những giấy tờ này chứng minh rằng chủ đầu tư không thế chấp tài sản tại ngân hàng. 

Chủ đầu tư sẽ bàn giao giấy tờ sở hữu nhà cho chủ nhân căn hộ ngay khi bên mua thanh toán đầy đủ tiền mua căn hộ và hai bên ký kết hợp đồng mua bán có công chứng. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày ký kết bàn giao hoặc ngày hết hạn thuê mua, người mua phải đến cơ quan chức năng để xin cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Ngoài ra, người mua cần lưu ý đến các khoản chi phí phát sinh liên quan đến việc cấp sổ đỏ để tránh bị thu thêm phí không đáng có.

>> Xem thêm bài viết Khi nào cần xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ?

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.