Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến sự khan hiếm nghiêm trọng của nguồn cung căn hộ phân khúc tầm trung, với các sản phẩm có giá từ 45 đến dưới 75 triệu đồng mỗi m2 chỉ chiếm chưa đến 15% tổng nguồn cung sơ cấp. Trong bối cảnh giá đất tăng cao và quỹ đất sạch ngày càng hạn chế, các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến người mua nhà để ở gặp khó khăn trong việc tìm kiếm căn hộ giá hợp lý.
Phân khúc căn hộ bình dân hoàn toàn biến mất khỏi thị trường sơ cấp TP.HCM
Theo báo cáo từ DKRA Group, trong quý I/2025, TP.HCM ghi nhận khoảng 6.800 căn hộ mở bán sơ cấp, bao gồm cả sản phẩm mới và hàng tồn kho. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp với giá bán trên 75 triệu đồng mỗi m2 chiếm tới 85% tổng nguồn cung căn hộ, tương đương khoảng 5.500 căn. Trong khi đó, phân khúc tầm trung, với giá từ 45 đến dưới 75 triệu đồng mỗi m2, chỉ chiếm 15%, tức khoảng 1.300 căn. Đáng chú ý, phân khúc bình dân, vốn từng là lựa chọn phổ biến cho người có thu nhập trung bình, đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường sơ cấp.
Cushman & Wakefield cũng xác nhận xu hướng này, cho biết trong ba tháng đầu năm 2025, TP.HCM có khoảng 2.400 căn hộ mở bán mới, nhưng các sản phẩm giá quanh 50 triệu đồng mỗi m2 chỉ chiếm 6% nguồn cung căn hộ. Phần lớn rổ hàng tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, với giá bán bình quân đạt gần 120 triệu đồng mỗi m2, tăng 28% so với quý trước và 47% so với cùng kỳ năm 2024.
CBRE Việt Nam bổ sung thêm rằng giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM hiện dao động từ mức thấp nhất 60 triệu đồng mỗi m2 đến cao nhất trên 500 triệu đồng mỗi m2 (chưa bao gồm VAT), với phân khúc cao cấp chiếm gần 80% và các sản phẩm dưới 60 triệu đồng mỗi m2 chủ yếu là hàng tồn kho từ các quý trước.
Ghi nhận từ thị trường cho thấy, trong rổ hàng căn hộ mở bán quý I và dự kiến chào bán trong quý II/2025, các căn hộ có giá từ 40-60 triệu đồng mỗi m2 chỉ chiếm chưa đến 15% nguồn cung căn hộ. Điều này phản ánh sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu nguồn cung, khiến người mua nhà để ở, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình, gặp khó khăn trong việc tiếp cận các sản phẩm phù hợp.
Các dự án tầm trung hiếm hoi trên thị trường
Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ phân khúc tầm trung khan hiếm, có một số dự án vẫn duy trì mức giá dưới 75 triệu đồng mỗi m2 với số lượng rất hạn chế. Tại TP. Thủ Đức, dự án CitiGrand của nhà phát triển Kiến Á là dự án duy nhất thuộc phân khúc tầm trung sắp mở bán sơ cấp. Tọa lạc tại phường Cát Lái, khu vực được xem là “vùng trũng giá” của quận 2 cũ, CitiGrand có mức giá thấp hơn 10-30% so với trung bình khu vực. Theo đơn vị phân phối, dự kiến đầu tháng 5/2025, chủ đầu tư sẽ mở bán 200 căn cuối cùng với giá bình quân 2,9 tỷ đồng mỗi căn, tương đương 55 triệu đồng mỗi m2. Mức giá này được xem là hợp lý trong bối cảnh giá căn hộ tại TP. Thủ Đức ngày càng tăng cao.
Khu Nam TP.HCM ghi nhận hai dự án có giá sơ cấp dưới 60 triệu đồng mỗi m2, bao gồm Lavida Plus tại huyện Bình Chánh, với giá từ 57-60 triệu đồng mỗi m2, và Conic Boulevard, với giá từ 40-42 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, các căn hộ tại Conic Boulevard có diện tích lớn, từ 84-114 m2, dẫn đến tổng giá mỗi căn dao động từ 3,5 đến 4,5 tỷ đồng. Điều này khiến dự án khó phù hợp với những người mua nhà lần đầu hoặc có ngân sách hạn chế, dù giá mỗi m2 thuộc phân khúc tầm trung.
Ngược lại, phần lớn nguồn cung căn hộ dự kiến mở bán trong quý II/2025 có giá từ 70-120 triệu đồng mỗi m2, tập trung vào phân khúc cao cấp. Ví dụ, dự án The 9 Stellars tại quận 2 mở bán phân khu cao tầng Alta Height với 200 căn, giá từ 85 triệu đồng mỗi m2. Dự án Privie (Gem Riverside, quận 2) có giá dự kiến gần 100 triệu đồng mỗi m2, trong khi King Grown Infinity tại TP. Thủ Đức chào bán với giá từ 110 triệu đồng mỗi m2. Dự án Celadon City cũng mở bán rổ hàng cuối với hơn 200 căn, giá khởi điểm 69 triệu đồng mỗi m2 (chưa bao gồm thuế phí). Những con số này cho thấy sự áp đảo của phân khúc cao cấp, đẩy các sản phẩm tầm trung ra khỏi thị trường sơ cấp.
Nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung căn hộ tầm trung
Sự khan hiếm của nguồn cung căn hộ phân khúc tầm trung tại TP.HCM xuất phát từ nhiều nguyên nhân, chủ yếu liên quan đến chi phí phát triển dự án và chiến lược của các chủ đầu tư. Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, nhận định rằng chi phí đất đai và phát triển dự án đang tăng cao, đặc biệt khi bảng giá đất mới được áp dụng. Quỹ đất sạch với đầy đủ pháp lý để phát triển các dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM ngày càng hạn chế, buộc các chủ đầu tư phải tính toán giá bán dựa trên chi phí đầu vào. Kết quả là các dự án tầm trung, vốn có biên lợi nhuận thấp hơn, bị giảm dần để nhường chỗ cho phân khúc cao cấp với lợi nhuận hấp dẫn hơn.
Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield, bổ sung rằng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, các chủ đầu tư thường mất nhiều thời gian để giải quyết các vấn đề pháp lý. Khi pháp lý được thông qua, họ ưu tiên triển khai các sản phẩm cao cấp vì phân khúc này vẫn duy trì thanh khoản tốt và mang lại lợi nhuận cao. Điều này giải thích tại sao các dự án có giá từ 75 triệu đồng mỗi m2 trở lên chiếm tới 80-85% nguồn cung căn hộ, trong khi các sản phẩm vừa túi tiền trở nên khan hiếm.
Ngoài ra, áp lực từ mặt bằng giá đất tăng cao cũng góp phần đẩy giá bán căn hộ lên mức khó tiếp cận với người mua có thu nhập trung bình. Theo CBRE, trong quý I/2025, giá bán bình quân căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tăng 24% so với cùng kỳ năm 2024, một phần do sự gia tăng của các dự án cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, các dự án tầm trung thường nằm ở các khu vực xa trung tâm, giáp ranh với Bình Dương, Đồng Nai hoặc Long An, nhưng giá bán vẫn ở mức trên 55 triệu đồng mỗi m2, không còn thực sự “vừa túi tiền” với nhiều người.
Kết luận
Nhìn về triển vọng năm 2025, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills, dự báo TP.HCM sẽ có khoảng 10.000 căn hộ mở bán, nhưng hơn 80% trong số này thuộc phân khúc cao cấp với giá sơ cấp từ 75 triệu đồng mỗi m2 trở lên. Phân khúc tầm trung chỉ đóng góp khoảng 2.000 căn, chủ yếu nằm ở các khu vực ngoại thành hoặc giáp ranh như Bình Chánh, Nhà Bè, hoặc các khu vực gần Bình Dương và Đồng Nai. Dù được gọi là “vừa túi tiền”, các dự án này vẫn có giá từ 55 triệu đồng mỗi m2, khiến người mua nhà để ở tiếp tục đối mặt với bài toán tài chính khó khăn.
Các chuyên gia đồng thuận rằng để cải thiện nguồn cung căn hộ phân khúc tầm trung và bình dân, TP.HCM cần tăng cường phát triển các dự án nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội không chỉ cung cấp các sản phẩm giá thấp hơn mà còn giúp giảm áp lực lên thị trường chung cư thương mại, từ đó kéo mặt bằng giá căn hộ xuống mức hợp lý hơn. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này, cần có sự tham gia tích cực từ chính quyền địa phương trong việc tháo gỡ các rào cản pháp lý, cung cấp quỹ đất sạch, và triển khai các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư.
>> Xem thêm bài viết Nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng trong bối cảnh giá nhà quá cao
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
