Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Trong giai đoạn 2022-2023, thị trường BĐS nước ta đã gặp phải nhiều thách thức, chủ yếu do các vấn đề liên quan đến pháp lý và sự suy giảm niềm tin từ phía nhà đầu tư. Tuy nhiên, từ khi ba bộ luật mới bắt đầu có hiệu lực sớm vào ngày 1/8/2024, thị trường đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu phục hồi và giá trị bất động sản có xu hướng tăng. Hành lang pháp lý mới đóng vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện cho sự khởi sắc của thị trường bất động sản Việt Nam tương lai.
Thị trường bất động sản Việt Nam 2024 ghi nhận tín hiệu đảo chiều tích cực
Từ cuối năm 2022, Batdongsan.com.vn đã dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có sự đảo chiều từ Quý 2 đến Quý 4/2024. Hiện tại, các dấu hiệu tích cực đã xuất hiện, với mức độ quan tâm đối với bất động sản ngày càng gia tăng.
Dữ liệu cho thấy trong Quý 3/2024, sự quan tâm đến đất dự kiến tăng 49% so với cùng kỳ năm trước, nhà riêng tăng 25%, chung cư tăng 24% và biệt thự tăng 22%. Đáng chú ý, 72% môi giới tham gia khảo sát từ Batdongsan.com.vn nhận định thị trường đang có những chuyển biến tích cực.
Giá chung cư vẫn tiếp tục tăng
Nhiều dự án bất động sản mới mở bán tại Hà Nội và TPHCM đều có mức giá khá cao. Tại Hà Nội, giá trung bình dao động từ 45 triệu/m2 đến 90 triệu/m2, trong khi tại TPHCM, giá trung bình nằm trong khoảng từ 45 triệu/m2 đến 130 triệu/m2.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tỷ lệ hấp thụ của các dự án này được đánh giá ở mức trung bình từ 30% đến 60%, và một số dự án có tỷ lệ hấp thụ lên tới hơn 80%.
Nhà riêng và đất nền ghi nhận sự khởi sắc
Thị trường nhà riêng và đất nền trong 9 tháng đầu năm 2024 đã ghi nhận những cải thiện tích cực về mức độ quan tâm và giao dịch, đặc biệt là tại các tỉnh miền Bắc. Tuy nhiên, sự tăng trưởng này chỉ diễn ra cục bộ tại một số khu vực, chưa lan rộng trên toàn quốc.
Theo công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, giá nhà riêng tại miền Bắc đã tăng từ 95 triệu/m2 vào Quý 1/2021 lên 173 triệu/m2 vào Quý 3/2024. Giá đất nền cũng tăng từ 27 triệu/m2 lên 46 triệu/m2 trong cùng kỳ. Trong khi đó, tại miền Nam, giá nhà riêng chỉ tăng nhẹ từ 94 triệu/m2 lên 106 triệu/m2, và giá đất nền tăng từ 13 triệu/m2 lên 17 triệu/m2.
Thị trường cho thuê phát triển mạnh mẽ
Thị trường cho thuê cũng đang ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ do yếu tố mùa cao điểm và áp lực từ giá bán. Trong 9 tháng đầu năm 2024, giá bán bất động sản đã tăng lên mức trên 50 triệu/m2, kéo theo giá thuê tăng từ 10 triệu đồng/căn/tháng vào cuối năm 2023 lên 11 triệu đồng/căn/tháng vào thời điểm hiện tại.
Thị trường bất động sản Việt Nam tương lai sẽ xác lập mức giá mới
Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh rằng, với sự ra đời của ba bộ luật mới gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, và Luật Đất đai 2024, nhiều loại hình bất động sản sẽ tăng giá. Cụ thể, các chi phí đất và những quy định mới đã tạo ra áp lực tăng giá không chỉ ở thị trường sơ cấp mà còn ở thị trường thứ cấp.
Tăng giá BĐS do hành lang pháp lý mới
1 trong những nguyên nhân chính khiến giá đất tăng là do việc bỏ khung giá đất và tần suất cập nhật giá đất tăng lên hàng năm, thay vì 5 năm một lần như trước. Điều này dẫn đến việc giá đất được điều chỉnh chính xác hơn, loại bỏ phương pháp chiết trừ.
Ngoài ra, các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất cũng góp phần tăng độ chính xác và minh bạch trong quá trình định giá.
Chứng nhận pháp lý cũng trở nên khắt khe hơn với việc bổ sung các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất không tranh chấp. Điều này đẩy giá đất tăng lên khi các yêu cầu pháp lý ngày càng rõ ràng và được chú trọng nhiều hơn.
Sự thay đổi trên các loại hình bất động sản
Các dự án khu đô thị sẽ trở nên phổ biến hơn so với dự án đất nền, với mức đầu tư về hạ tầng và tiện ích cao hơn, đồng thời, giá cả cũng sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới.
Giá bất động sản sơ cấp cũng bị ảnh hưởng bởi chi phí giải phóng mặt bằng, vốn tăng theo giá đất. Các quy định về thủ tục bố trí tái định cư cũng khiến mặt bằng giá tăng khi chủ đầu tư phải sắp xếp tái định cư ngay trong dự án và hoàn thiện trước khi thu hồi đất. Điều kiện cho nhà tái định cư còn yêu cầu phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở trước đây của người dân.
Giá bất động sản thứ cấp cũng sẽ tăng, theo ông Quốc Anh, do sự tăng giá của thị trường sơ cấp. Các loại hình bất động sản như nhà riêng và đất nền đều có xu hướng tăng giá theo sự điều chỉnh của giá đất. Nguồn cung đất nền bị siết chặt, trong khi các dự án khu đô thị với hạ tầng và tiện ích đầu tư mạnh mẽ sẽ xác lập những mức giá mới trên thị trường.
Chi phí phát triển dự án gia tăng
Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết rằng chi phí phát triển dự án bất động sản sẽ tăng trong suốt quá trình phát triển, đây là một trong những nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng cao. Dưới đây là những quy định cụ thể trong các giai đoạn phát triển dự án ảnh hưởng đến chi phí và giá cả.
Giai đoạn chuẩn bị: Điều kiện tham gia đấu giá và năng lực tài chính
Trong giai đoạn chuẩn bị, Điều 125 Luật Đất đai 2024 yêu cầu các tổ chức tham gia đấu giá phải có đủ năng lực và kinh nghiệm phát triển dự án. Đồng thời, Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng đặt ra yêu cầu khắt khe về tài chính đối với chủ đầu tư, buộc họ phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu.
Đối với các dự án nhỏ hơn 20ha, vốn chủ sở hữu phải chiếm ít nhất 20% tổng vốn. Các dự án từ 20ha trở lên phải có vốn chủ sở hữu ít nhất 15% tổng vốn. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần chứng minh khả năng huy động vốn để đảm bảo thực hiện dự án.
Giai đoạn phát triển: Công khai thông tin và xử lý dự án chậm tiến độ
Ở giai đoạn phát triển dự án, Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định rằng trước khi mở bán, chủ đầu tư phải công khai minh bạch và chính xác các thông tin liên quan đến dự án. Điều 153 Luật Đất đai 2024 còn bổ sung thêm quy định về việc thu thuế tăng đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng đúng thời hạn.
Giai đoạn mở bán: Quy định về thanh toán và đặt cọc
Khi mở bán, Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định mức thu đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị bán. Lần thanh toán đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị sản phẩm, bao gồm cả tiền đặt cọc. Đối với hình thức thuê mua, tổng các lần thanh toán tiếp theo không được vượt quá 50% giá trị sản phẩm, so với quy định trước đây là 70%.
Kết luận
Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, các thay đổi hiện tại đang làm cho thị trường bất động sản Việt Nam tương lai trở nên minh bạch hơn, đồng thời giá bất động sản có khả năng sẽ tiếp tục gia tăng. Bên cạnh đó, những động thái này cũng sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn các hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản, đảm bảo quyền lợi cho người tiêu dùng.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
>> Xem thêm:
